Rechnet ein Vermieter die Betriebskosten für die Müllbeseitigung ganz oder teilweise am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls ab, ist es zulässig, pro Person und Jahr eine angemessene Mindest-Müllmenge in die Umlage einzubeziehen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der dem Vermieter nach § 556a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eröffnete Gestaltungsspielraum es zulässt, auch bei solchen Betriebskosten, die theoretisch zu 100 Prozent nach erfasstem Verbrauch bzw. erfasster Verursachung verteilt werden könnten, dennoch im gewissem Umfang verbrauchs- bzw. verursachungsunabhängig in die Kostenverteilung einzubeziehen.

Der Fall
In dem vom BGH entschiedenen Fall rechnete der Vermieter gemäß Ankündigung aus November 2007 die kommunalen Müllgebühren zu 70 Prozent nach erfasstem Volumen und zu 30 Prozent nach Wohnfläche ab. Zur Erfassung des Volumens und Bedienung der für den Restmüll eingerichteten Abfallschleuse erhielt jede Wohnungseinheit einen Transponder oder Identchip. Auf diese Weise wurden in den beiden folgenden Betriebskostenabrechnungen für den Kläger und seine Ehefrau 95 Liter und 65 Liter Restmüll erfasst. Mit Schreiben aus Dezember 2009 teilte der Vermieter mit, dass die Abfallschleuse bisher noch nicht von allen Haushalten genutzt werde, die gemeindliche Abfallsatzung jedoch ein zu bezahlendes Mindestvorhaltevolumen vorsehe von 10 Litern pro Person pro Woche. Daher werde der bisherige Verteilerschlüssel beibehalten.

Die Entscheidung
Während das Berufungsgericht die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 noch für gesetzeswidrig hielt, da darin fiktive Verbräuche in Gestalt einer Mindest-Schüttmenge angesetzt worden seien, war der BGH gegenteiliger Auffassung. Der Vermieter habe den ihm eingeräumten Spielraum bei der Gestaltung gerechter Verteilerschlüssel für Betriebskosten nicht überschritten. Es sei zudem nicht zu beanstanden, dass der Vermieter den Abrechnungsmaßstab binnen kürzerer Zeit nochmals änderte, nachdem sich der zuvor gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erwiesen habe. Der BGH vermag Ermessensfehler nicht zu erkennen.

Fazit für den Beirat
Nach § 16 Abs. 3 WEG ist es Wohnungseigentümern erlaubt, durch einfachen Mehrheitsbeschluss den Kostenverteilungsschlüssel für die Betriebskosten der Müllbeseitigung abzuändern und die Kosten nach Verbrauch oder Verursachung oder einem anderen Maßstab zu verteilen, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Wohnungseigentumsrechtlich ist noch nicht hinreichend geklärt, mit welcher Mehrheit der Einbau der erforderlichen Müllmengenerfassungsgeräte beschlossen werden darf. Rechtspolitisch wünschenswert ist es, wenn ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt, um insoweit auch den Gleichlauf mit der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG herzustellen. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist zu prüfen, ob und inwieweit Praktikabilitätserwägungen, die eine Anlehnung an die Personenzahl pro Haushalt mit sich bringt, den Mehrheitsbeschluss letztlich zu Fall bringen können. Überträgt man dies auf das Wohnungseigentum, dürfte der Verwalter zuständig sein, die entsprechende Personenzahl festzuhalten.