Schließt eine WEG für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich grundsätzlich um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Reguliert der Versicherer einen Wasserschaden am Sondereigentum, muss die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin den Geldbetrag an den Sondereigentümer auszahlen, der zum Zeitpunkt des Versicherungsfalls eingetragener Wohnungseigentümer war.

Der Fall
Die Kläger sind drei Geschwister und klagen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung einer Leistung des Gebäudeversicherers in Höhe von insgesamt EUR 946,03. Im Vertrag ist als Übergabezeitpunkt für Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr der 01.02.2013 vereinbart. Am 11.07.2013 erfolgte die Grundbuchumschreibung. Bereits im Dezember 2012 war es im Hobbyraum der Wohnung der Kläger zu einem Wasserschaden gekommen. Trocknungs- und Sanierungsmaßnahmen wurden vom Gebäudeversicherer nach Grundbuchumschreibung in die WEG-Kasse (Verwaltungsvermögen) gezahlt, darunter auch ein pauschalierter Nutzungsausfall für 2 ½ Monate. Der Verwalter der Beklagten erklärte gegen den Anspruch der Mutter die Aufrechnung mit rückständigen Hausgeldansprüchen. Die Kläger meinen, das Geld stehe ihnen zu, da die Versicherungsleistung erst nach Grundbuchumschreibung dem Verbandsvermögen zugeflossen sei.

Die Entscheidung

Die Kläger gehen in allen drei Instanzen baden. Ihnen steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu. Der BGH bestätigt die Vorinstanzen in der Ansicht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Versicherungsnehmerin verpflichtet ist, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.

Fazit für den Beirat
Für die Regulierung von Wasserschäden am Sondereigentum ist der WEG-Verwalter nicht verantwortlich. Er muss dem Sondereigentümer (Versicherten) lediglich die Kontaktdaten einschließlich Versicherungsnummer des Gebäudeversicherers zur Verfügung stellen. Übernimmt der WEG-Verwalter hingegen (freiwillig) die Schadensregulierung, kommt insoweit ein Auftragsverhältnis zum Sondereigentümer zustande, aus denen sich Haftungsansprüche bei Pflichtverletzungen und Versäumnissen ergeben können.

Ist die Ursache eines Wasserschadens unklar, kann beispielsweise ein Leck im Leitungssystem sowohl gemeinschaftliches Eigentum als auch Sondereigentum betreffen, ist der WEG-Verwalter verpflichtet, die notwendige Ursachenforschung zu betreiben. Nur dann, wenn von Anfang an klar und eindeutig feststeht, dass gemeinschaftliches Eigentum „nie und nimmer“ ursächlich bzw. mitursächlich für den Schadenseintritt sein kann (z. B. abgeplatzter Verbindungsschlauch der Waschmaschine, übergelaufene Badewanne), darf der Verwalter bezüglich der Schadens- und Ursachenfeststellung untätig bleiben.