Essen ist kein einheitlicher Wohnungsmarkt — und Ihre Gemeinschaft merkt das
Eine Eigentümergemeinschaft in Kettwig verhandelt über Fachwerk, Denkmalauflagen und einen Ruhrpegel. Eine Gemeinschaft in Holsterhausen verhandelt über sechzig Parteien, einen Aufzug und die Frage, wie viele Eigentümer überhaupt zur Versammlung kommen, wenn zwei Drittel der Wohnungen vermietet sind. Beide liegen in derselben Stadt, beide zahlen Hausgeld, und beide brauchen etwas völlig anderes von ihrer Verwaltung.
Die Zahlen zeigen den Unterschied deutlich. In Essen stehen rund 324.600 Wohnungen in gut 91.200 Gebäuden mit Wohnraum. Im Schnitt sind das 3,6 Wohnungen je Gebäude, und 54 Prozent aller Wohngebäude sind Ein- oder Zweifamilienhäuser. Dieser Durchschnitt beschreibt allerdings keinen einzigen Stadtteil zutreffend: In Holsterhausen kommen 6,2 Wohnungen auf ein Gebäude, in Kettwig 2,6. Wie dicht das ist, zeigt der Blick von oben auf Holsterhausen: Häuserzeile an Häuserzeile, kaum eine Lücke. Eine Verwaltung, die beide Fälle gleich behandelt, behandelt mindestens einen davon falsch. Beim Preis ist es umgekehrt: Er hängt nur an der Zahl der Einheiten, nicht am Stadtteil, von Kettwig bis Karnap: Kosten selbst berechnen.
Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kostet, rechnen Sie hier selbst aus — zwei Zahlen genügen, Wohnungen und Stellplätze. Das schriftliche Angebot dazu kommt binnen drei Minuten als PDF in Ihr Postfach; der Vertragsentwurf folgt zeitnah. Das gilt in jedem Stadtteil gleich: Sofortangebot für Essener Gemeinschaften.
Was das für die Wahl Ihrer Verwaltung bedeutet
Drei Fragen entscheiden, ob eine Verwaltung zu Ihrer Gemeinschaft passt.
Erstens: Kennt sie den Gebäudetyp? Ein Gründerzeithaus in Rüttenscheid mit Ladenlokal im Erdgeschoss braucht getrennte Abrechnungskreise und eine saubere Abgrenzung zwischen Wohn- und Teileigentum. Eine Zeile aus den Nachkriegsjahrzehnten in Steele braucht einen Erhaltungsplan für Aufzug, Dach und Steigleitungen. Das sind verschiedene Berufe im selben Beruf. Wie eng es in Rüttenscheid zugeht, zeigt die Rüttenscheider Straße auf Höhe der Florastraße: Altbauten unter Straßenbäumen, am Rand parkt Auto an Auto.
Zweitens: Kennt sie die Stellen vor Ort? Essen hat drei Amtsgerichte, neun Bezirksvertretungen, eine Untere Denkmalbehörde, ein Amt für Stadterneuerung mit eigenen Fördergebieten und ein Umweltamt, das über Dichtheitsprüfungen in Wasserschutzgebieten wacht. Wer in Borbeck vor Gericht muss, landet nicht am selben Ort wie eine Gemeinschaft aus Werden. Welches Gericht für Ihre Gemeinschaft gilt, steht im Lexikon: Zuständigkeit des Amtsgerichts Essen einfach erklärt.
Drittens: Ist sie erreichbar, wenn es darauf ankommt? Ein Rohrbruch im Keller hält sich nicht an Bürozeiten. Am Telefon nimmt ein KI-Assistent ab, rund um die Uhr, an jedem Tag der Woche. Sie melden das Anliegen, es wird sofort zu einem Vorgang, und Sie erfahren, wer sich kümmert und was als Nächstes passiert. Keine Ansage, kein Rückruf am Montag. Wer einen Menschen sprechen möchte, bekommt einen Rückruf — das bleibt so.
Die Themen, die derzeit das ganze Stadtgebiet betreffen
Vier Entwicklungen landen gerade in jeder zweiten Eigentümerversammlung in Essen. Sie gelten überall, wirken sich aber je nach Stadtteil sehr unterschiedlich aus.
Die Wärmeplanung ist beschlossen. Die Stadt weist Fernwärme-Ausbaugebiete, dreizehn Prüfgebiete und Gebiete für dezentrale Lösungen aus. Eine Kartenanwendung der Stadt zeigt adressgenau, welche Option für Ihr Haus vorgesehen ist. Einen Anschluss- und Benutzungszwang gibt es nicht. Für Ihre Gemeinschaft ist das die Vorentscheidung darüber, ob sich eine neue Gasheizung noch lohnt oder ob Sie auf das Netz warten.
Starkregen ist zum Planungsthema geworden. Die Starkregenkarte der Stadt zeigt für ein Ereignis, das statistisch einmal in hundert Jahren auftritt, die Überflutungstiefe in drei Stufen. Tiefgaragenzufahrten, Kellerlichtschächte und Hofeinläufe lassen sich damit vor dem Schaden beurteilen statt danach.
Es gibt Geld für Fassaden und Höfe — aber nur in fünf Gebieten. Das Hof- und Fassadenprogramm der Stadt fördert bis zu 50 Prozent der anrechenbaren Kosten in den Städtebaufördergebieten Altendorf/Bochold, Altenessen-Süd/Nordviertel, Stadtkern/Ost- und Südostviertel, Katernberg/Stoppenberg/Schonnebeck sowie Karnap. Das Gebäude muss mindestens 25 Jahre alt sein. Liegt Ihre Anlage einen Straßenzug daneben, gibt es nichts — diese Grenze verläuft in Essen mitten durch Nachbarschaften.
Bergbau bleibt ein Thema im Norden und Westen. Ob unter einem Grundstück abgebaut wurde und ob eine Bergschadensgefährdung besteht, beauskunftet die zuständige Bergbehörde gegen eine Pauschale von 30 Euro. Für eine Gemeinschaft, die über Risse in der Fassade streitet, ist das die günstigste Klärung, die es gibt.
Was die Verwaltung kostet
Die Vergütung steht offen auf dem Tisch, gestaffelt nach der Größe der Gemeinschaft, je Einheit und Monat, netto:
| Größe der Gemeinschaft | Preis je Einheit und Monat |
|---|---|
| bis 9 Einheiten | 35,00 € |
| 10 bis 19 Einheiten | 33,00 € |
| ab 20 Einheiten | 30,00 € |
Dazu 5,00 € netto je Garage oder Stellplatz. Die Mindestvergütung beträgt 300,00 € netto im Monat; sie greift bis einschließlich acht Einheiten. Der Staffelpreis gilt jeweils für alle Einheiten. Den Rechenweg und alle Sonderleistungen finden Sie unter Preise und Vergütung im Detail.
Ein Beispiel, das sich rechnen lässt: Eine Gemeinschaft mit zwölf Einheiten zahlt 396,00 € netto im Monat, also 39,27 € brutto je Wohnung. Der Durchschnitt in Nordrhein-Westfalen liegt bei rund 40,42 € brutto je Wohnung und Monat. Bei kleinen Gemeinschaften liegt der Betrag je Wohnung höher — das ist die Folge der Mindestvergütung und wird hier nicht versteckt, sondern vorgerechnet.
Was kostet das für Ihre Gemeinschaft — ob in Frohnhausen, Steele oder Werden? Zwei Zahlen eingeben, Ergebnis sofort.
Der nächste Schritt dauert drei Minuten
Ein Verwaltungsbeirat braucht für die Eigentümerversammlung ein schriftliches Angebot, kein Gespräch. Genau das kommt binnen drei Minuten als PDF ins Postfach: Vergütung netto und brutto, der Rechenweg, der Leistungsumfang, was nicht enthalten ist, die Laufzeit und drei Monate Gültigkeit. Ein Dokument, das Sie in der Versammlung herumreichen können. Den Vertragsentwurf bekommen Sie zeitnah hinterher.
Ihr Stadtteil
Die folgenden Seiten sind keine Ortsnamen mit gleichem Text darunter. Jede beschreibt den Gebäudebestand, die Themen, die dort gerade anstehen, und die Stellen, mit denen eine Gemeinschaft dort zu tun hat.
- WEG-Verwaltung in Rüttenscheid — 19.100 Wohnungen, 5,6 je Gebäude: Gründerzeit-Blockrand, Ladenlokale im Erdgeschoss, Stellplatznot.
- WEG-Verwaltung in Holsterhausen — der am dichtesten bebaute der acht Stadtteile, viele kleine Wohnungen, hoher Vermietungsanteil, Klinikumsnähe.
- WEG-Verwaltung in Frohnhausen — 19.400 Wohnungen, viele kleine Gemeinschaften ohne Beirat, Etagenheizungen vor dem Tausch.
- WEG-Verwaltung in Steele — Nachkriegszeilen und Hochpunkte, Aufzüge und Brandschutz, eigenes Amtsgericht am Grendplatz.
- WEG-Verwaltung in Borbeck — Siedlungsbestände mit gleichen Bauteilen, Sammelsanierung als Chance, eigener Gerichtsbezirk.
- WEG-Verwaltung in Altenessen — Städtebaufördergebiet mit Zuschüssen für Hof und Fassade, Bergbaufolgen, preissensibles Umfeld.
- WEG-Verwaltung in Werden — kleine Gemeinschaften in Hanglage, Einzeldenkmäler statt Denkmalbereich, älteste Eigentümerschaft der Stadt.
- WEG-Verwaltung in Kettwig — einer von nur zwei Denkmalbereichen in Essen, Ruhrlage, Starkregen- und Elementarschadenthemen.
Wie verschieden die Lagen sind, zeigt Kettwig: Am Tuchmacherplatz stehen Fachwerkhäuser an der Kirchtreppe, dahinter der Turm der Kirche am Markt — und die Kirchtreppe gehört zum Denkmalbereich.
Für alle übrigen Stadtteile gilt dasselbe Betreuungsgebiet. Eine eigene Seite bekommen sie erst, wenn es dort etwas zu sagen gibt, das nur dort gilt. Wenn Ihre Gemeinschaft wechseln will: Verwalterwechsel Schritt für Schritt. Wer Ihre Gemeinschaft betreut: das Team der WEG-Verwaltung.
Häufige Fragen
Welches Amtsgericht ist für unsere Eigentümergemeinschaft in Essen zuständig?
Das hängt vom Stadtteil ab. Essen hat drei Amtsgerichte. Das Amtsgericht Essen-Borbeck ist für Bedingrade, Bergeborbeck, Bochold, Borbeck, Dellwig, Frintrop, Gerschede, Schönebeck und Vogelheim zuständig. Das Amtsgericht Essen-Steele für Burgaltendorf, Byfang, Freisenbruch, Horst, Kray, Kupferdreh, Leithe, Steele und Überruhr. Für alle übrigen Stadtteile ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 zuständig.
Gibt es in Essen Zuschüsse für die Fassadensanierung unserer Anlage?
In fünf Städtebaufördergebieten ja: Altendorf und Bochold, Altenessen-Süd und Nordviertel, Stadtkern mit Ost- und Südostviertel, Katernberg mit Stoppenberg und Schonnebeck sowie Karnap. Gefördert werden bis zu 50 Prozent der anrechenbaren Kosten, das Gebäude muss mindestens 25 Jahre alt sein. Außerhalb dieser Gebiete greift das Programm nicht.
Woher wissen wir, ob unser Haus Fernwärme bekommt?
Aus der Kartenanwendung zur kommunalen Wärmeplanung der Stadt Essen. Sie zeigt adressgenau, ob Ihr Grundstück in einem Ausbaugebiet, einem Prüfgebiet oder einem Gebiet für dezentrale Lösungen liegt. Ein Anschlusszwang besteht nicht. Vor jedem Beschluss über eine neue Heizung sollte diese Auskunft vorliegen.
Verwalten Sie auch kleine Gemeinschaften mit vier oder sechs Wohnungen?
Ja. Für Gemeinschaften bis einschließlich acht Einheiten gilt die Mindestvergütung von 300,00 € netto im Monat. Je Wohnung ist das mehr als bei einer großen Anlage — dafür entfällt der Aufwand nicht, nur weil eine Gemeinschaft klein ist. Preis für Ihre kleine Gemeinschaft berechnen
Wie schnell bekommen wir ein Angebot für die Eigentümerversammlung?
Das schriftliche Angebot kommt binnen drei Minuten als PDF. Es enthält Vergütung netto und brutto, den Rechenweg, den Leistungsumfang und die Laufzeit und ist drei Monate gültig. Der Vertragsentwurf folgt zeitnah. Angebot für Ihre nächste Eigentümerversammlung anfordern
Fazit
Essen ist kein Markt, sondern fünfundvierzig. Der Gebäudebestand unterscheidet sich um den Faktor zwei bis drei, die Zuständigkeiten wechseln mit dem Stadtbezirk, und Fördergeld gibt es nur in fünf abgegrenzten Gebieten. Eine Verwaltung, die diese Unterschiede kennt, spart Ihrer Gemeinschaft keine Beschlüsse, aber viele Umwege. Was die Verwaltung dabei übernimmt: Leistungen der WEG-Verwaltung. Die Preise stehen oben, gefasste Beschlüsse werden binnen sieben Tagen umgesetzt, und das Angebot kommt in drei Minuten — egal aus welchem Stadtteil: Sofortangebot für Ihre Essener Gemeinschaft anfordern.
