Der Satz fällt in fast jeder Versammlung, in der es ernst wird. Jemand sagt: „Das geht doch gar nicht, der Vertrag läuft noch bis übernächstes Jahr.“ Und der Raum, der gerade noch entschlossen war, wird still. Die Tagesordnung geht weiter, das Thema ist vom Tisch, und die nächsten achtzehn Monate ändert sich nichts.
Dieser Satz ist falsch. Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen — ohne Grund, mit einfacher Mehrheit, unabhängig von der Restlaufzeit des Vertrags. Was viele durcheinanderbringen, sind zwei Dinge, die nichts miteinander zu tun haben: das Amt und der Vertrag.
Wer den Verwalter abberufen will, braucht deshalb kein Jurastudium, sondern diese eine Unterscheidung. Diese Seite ordnet beides, nennt Mehrheit, Frist und Stolperstellen und liefert den Beschlusstext zum Übernehmen. Wie der gesamte Wechsel abläuft, steht auf der Seite Hausverwaltung wechseln: Ablauf Schritt für Schritt. Hier geht es nur um den einen Beschluss, der das Amt beendet.
Abberufung und Kündigung sind zwei Vorgänge — das ist der häufigste Denkfehler
Was die Abberufung bewirkt
Die Abberufung ist der Beschluss, mit dem die Eigentümer den Verwalter aus dem Amt nehmen. Sie ist jederzeit möglich (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Mit ihr endet die Stellung als Organ der Gemeinschaft: Der Abberufene vertritt die Gemeinschaft nicht mehr nach außen, vergibt keine Aufträge mehr, leitet keine Versammlung mehr und verfügt nicht mehr über die Konten.
Das ist die wichtigste Nachricht für jede unzufriedene Gemeinschaft: Sie sitzen nicht fest.
Was sie nicht bewirkt
Der Verwaltervertrag läuft weiter, denn er ist ein eigenes Rechtsverhältnis. Der Gesetzgeber hat aber eine Notbremse eingebaut: Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Eine längere Bindung lässt sich nicht wirksam vereinbaren, auch nicht durch eine Vertragsklausel.
Sechs Monate sind trotzdem sechs Monate Vergütung. Deshalb gehört die Kündigung in dieselbe Versammlung — ausführlich steht das auf der Seite Verwaltervertrag kündigen: Fristen, Form, Zustellung.
Zwei Fehler, die Geld kosten
Nur abberufen, Kündigung vergessen. Die Gemeinschaft zahlt im Zweifel sechs Monate weiter, ohne eine Leistung zu erhalten.
Nur abberufen, Nachfolge vergessen. Fehlt ein Verwalter, wird die Gemeinschaft von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Jede Unterschrift braucht dann alle. Bei vier Parteien ist das mühsam, bei vierundzwanzig unmöglich — und wenn in dieser Zeit ein Rohr bricht, darf niemand den Handwerker beauftragen.
Die Regel daraus: Abberufung und Nachfolge gehören in dieselbe Versammlung, in dieser Reihenfolge. Für die Nachfolge braucht die Einladung ein schriftliches Angebot als Anlage: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
Welche Mehrheit Sie brauchen
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt
Entschieden wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen nicht mit — sie senken die Zahl der abgegebenen Stimmen, statt gegen den Antrag zu wirken. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist zudem jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der Erschienenen.
Das erleichtert den Wechsel. Es bedeutet aber auch: Eine kleine Zahl Anwesender kann die ganze Gemeinschaft binden, in beide Richtungen. Wer bei knappen Verhältnissen auf Stimmung setzt statt auf Vollmachten, verliert den Abend.
Wie Ihre Stimmen gezählt werden
Gesetzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Ihre Teilungserklärung — die Urkunde, die festlegt, wem was gehört — kann davon abweichen und nach Miteigentumsanteilen oder Einheiten zählen. Wer zwei Wohnungen besitzt, hat also nicht automatisch zwei Stimmen. Klären Sie das vor der Versammlung, nicht im Saal. Vollmachten brauchen Textform (§ 25 Abs. 3 WEG): Eine E-Mail genügt, ein Telefonat nicht.
Darf der Verwalter mitstimmen, wenn er selbst Eigentümer ist?
Bei einer Abberufung aus wichtigem Grund ist er regelmäßig vom Stimmrecht ausgeschlossen, weil der Beschluss eine Auseinandersetzung mit ihm betrifft (§ 25 Abs. 4 WEG). Bei der Abberufung ohne Grund ist das umstritten. Kommt es auf diese eine Stimme an, gehört der Fall vorher zu einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht — nicht in die Diskussion am Versammlungsabend. Anwaltlich zu klären.
Für die Versammlung brauchen Sie eine Zahl auf Papier: Sie bekommen sie als PDF, binnen drei Minuten, ohne Rückruf und ohne Termin. Beschrieben ist der Weg zum Angebot in drei Minuten.
Brauchen Sie einen Grund? Meistens nicht — sammeln Sie ihn trotzdem
Für die Abberufung brauchen Sie keinen Grund und keine Begründung im Beschluss (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Gründe zu dokumentieren lohnt sich trotzdem — aus drei Erwägungen:
- Für die Mehrheit im Raum. Zehn Zeilen mit Datum überzeugen zuverlässiger als eine halbe Stunde Empörung.
- Für den Fall, dass gestritten wird. Wird der Beschluss angefochten, hilft eine belegte Pflichtverletzung, auch wenn sie für die Abberufung selbst nicht nötig war.
- Für die fristlose Kündigung. Die außerordentliche Kündigung des Vertrags setzt einen wichtigen Grund voraus (§ 626 BGB). Ohne Belege gibt es ihn nicht.
Pflichtverletzungen, die Gerichte ernst nehmen: über Jahre ausbleibende Jahresabrechnungen, verweigerte Belegeinsicht, nicht geführte Beschlusssammlung, Vermischung von Gemeinschaftsgeld mit eigenem Vermögen, dauerhaft nicht umgesetzte Beschlüsse. Ein einzelner unbeantworteter Anruf gehört nicht dazu. Wie Sie abwägen, ob sich ein Wechsel lohnt, zeigt ein eigener Vergleich.
Selten genannt, aber wirksam: Jeder Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) — ein sachliches Argument ohne Vorwurf.
Was bei laufendem Vertrag gilt
Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Üblich sind derzeit drei Jahre.
Diese Laufzeit bindet Sie praktisch nicht. Die unangenehme Seite gehört trotzdem auf den Tisch, bevor jemand anders sie ausspricht: Viele Gemeinschaften zahlen die Restvergütung bis zu sechs Monate parallel zur neuen Verwaltung. Rechnen Sie das vorher aus und nennen Sie die Zahl selbst. Ein Beirat, der sie selbst nennt, verliert die Abstimmung seltener als einer, dem sie vorgehalten wird.
Die zweite Zahl gehört gleich daneben: was die neue Verwaltung im Monat kostet. Die haben Sie in einer Minute — Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen. Wer danach eine neue Hausverwaltung suchen muss, findet den Ablauf in sechs Schritten.
Fristen auf einen Blick
· Abberufung: jederzeit möglich, einfache Mehrheit, kein Grund nötig (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG) · Wirkung: sofort mit Verkündung des Beschlusses in der Versammlung · Vertragsende: spätestens 6 Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG) · Außerordentliche Kündigung: innerhalb von 2 Wochen ab Kenntnis der Gründe (§ 626 Abs. 2 BGB) · Ladungsfrist zur Versammlung: in der Regel mindestens 3 Wochen, Textform (§ 24 Abs. 4 WEG) · Ankündigung des Punktes: zwingend bei der Einberufung (§ 23 Abs. 2 WEG) · Anfechtung des Beschlusses: 1 Monat Klage, 2 Monate Begründung, jeweils ab Beschlussfassung (§ 45 WEG)
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Die Beschlusstexte zum Ausdrucken
Abberufung, Kündigung, Neubestellung und Vertragsabschluss im Wortlaut, dazu die Varianten für die Abberufung aus wichtigem Grund und der Musterantrag auf Aufnahme in die Tagesordnung.
Button: „Musterbeschluss-Set kostenlos herunterladen“
Kleingedruckt darunter: Eine E-Mail-Adresse genügt. Kein Anruf, keine Weitergabe, jederzeit abbestellbar.
Die Abberufung in acht Schritten
Schritt 1 — Amt und Vertrag trennen. (10 Minuten) Zwei Tagesordnungspunkte, nicht einer. Alles Weitere baut darauf auf.
Schritt 2 — Unterlagen zusammenlegen. (ein Abend) Verwaltervertrag, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung. Sie suchen: Bestellzeitraum, Restlaufzeit, Stimmrechtsregel, Sondervergütungen für die Übergabe.
Schritt 3 — Gründe belegen, auch wenn Sie keine brauchen. (2 bis 4 Wochen, läuft nebenher) Eine Tabelle mit vier Spalten: Datum, Vorgang, Was war zugesagt, Was ist passiert. Dazu die Belege. Als Verwaltungsbeirat sind Sie dafür die richtige Person — aber sammeln Sie Fakten, nicht Stimmung.
Schritt 4 — Nachfolge klären, bevor Sie den Verwalter abberufen. (4 bis 8 Wochen) Ohne beschlussreifes Angebot und Vertragsentwurf einer neuen Verwaltung sollten Sie den Punkt nicht aufrufen. Direkt zum schriftlichen Angebot — der Vertragsentwurf folgt zeitnah.
Schritt 5 — Den Tagesordnungspunkt ankündigen. (Ladungsfrist in der Regel 3 Wochen) Ein Beschluss ist nur gültig, wenn der Gegenstand bereits bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). „Verschiedenes“ reicht nicht. Verlangen Sie die Aufnahme schriftlich, mit Frist und im gewünschten Wortlaut. Lädt die Verwaltung nicht ein, führt der Weg über die Einberufung durch Beirat oder ermächtigten Eigentümer.
Schritt 6 — Mehrheiten sichern. (2 Wochen vorher) Sprechen Sie die Eigentümer an, die erfahrungsgemäß nicht kommen — in Essener Anlagen mit hohem Vermietungsanteil sind das oft auswärtige Eigentümer. Fragen Sie nach Teilnahme oder Vollmacht, nicht nach Zustimmung.
Schritt 7 — Beschließen und wortgenau protokollieren lassen. (ein Abend) Vier Punkte in dieser Reihenfolge: Abberufung, Kündigung, Neubestellung, Vertragsabschluss. Jeder Beschluss wird im Wortlaut verkündet und in die Niederschrift aufgenommen (§ 24 Abs. 6 WEG).
Schritt 8 — Wirkung durchsetzen. (1 bis 8 Wochen) Kündigung nachweisbar zustellen, Bankvollmachten widerrufen, Unterlagen mit Positionsliste anfordern, Versicherer und Dienstleister informieren.
Der Beschluss im Wortlaut — zum Übernehmen
Die Platzhalter in eckigen Klammern füllen Sie aus. Lassen Sie die Texte am Versammlungsabend vorlesen, statt sie sinngemäß wiederzugeben.
TOP — Abberufung der bisherigen Verwaltung
„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beruft die bisherige Verwalterin, [Firma, Anschrift], mit sofortiger Wirkung, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt, als Verwalterin ab.“
Variante, wenn ein wichtiger Grund benannt werden soll
„… beruft die bisherige Verwalterin, [Firma, Anschrift], mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund ab. Als wichtiger Grund werden festgestellt: [Aufzählung, etwa: Nichterstellung der Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre …, Nichtführung der Beschlusssammlung, Nichtumsetzung des Beschlusses zu TOP … vom …].“
TOP — Kündigung des Verwaltervertrages
„Der Verwaltervertrag mit [Firma] wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt, spätestens mit Ablauf von sechs Monaten nach der Abberufung. [Name], Vorsitzende oder Vorsitzender des Verwaltungsbeirats, wird bevollmächtigt, die Kündigung im Namen der Gemeinschaft schriftlich zu erklären und nachweisbar zuzustellen.“
TOP — Bestellung der neuen Verwaltung
„Zur neuen Verwalterin wird [Firma, Anschrift] für die Zeit vom [Datum] bis zum [Datum] bestellt.“
TOP — Abschluss des neuen Verwaltervertrages
„Die Gemeinschaft beschließt den Abschluss des Verwaltervertrages mit [Firma] entsprechend dem der Einladung beigefügten Vertragsentwurf vom [Datum]. [Name] wird bevollmächtigt, den Vertrag im Namen der Gemeinschaft zu unterzeichnen.“
Vier Stellen, an denen es hakt: Die Bestellung braucht Anfangs- und Enddatum. Die Vollmacht zur Unterschrift muss mitbeschlossen werden. Der Vertragsentwurf muss der Einladung beigelegen haben. Und „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ ist kein Füllwort, sondern der Rettungsanker, falls die sofortige Wirkung an einer Formalie scheitert.
Nach dem Beschluss: drei Handgriffe
Vollmachten widerrufen. Bankvollmachten enden nicht von selbst. Informieren Sie das Kreditinstitut unter Vorlage der Niederschrift.
Unterlagen anfordern. Alle Verwaltungsunterlagen gehören der Gemeinschaft, nicht der Verwaltung. Der Herausgabeanspruch folgt aus dem Geschäftsbesorgungsverhältnis (§§ 675, 667 BGB), die Pflicht zur Rechenschaft aus § 666 BGB. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Honorare erkennen Gerichte in aller Regel nicht an. Fordern Sie mit Positionsliste und Frist an.
Dritte informieren. Versicherer, Messdienstleister, Wartungsfirmen, Hausmeisterdienst, Energieversorger. Wer das vergisst, erfährt es beim nächsten Schadensfall.
Kommt die Mehrheit nicht zustande, ziehen Sie den Antrag zurück, bevor er abgelehnt wird — ein abgelehnter Beschluss belastet die nächste Versammlung. Ein kleinerer Beschluss, der die Verwaltung zu einer konkreten Handlung mit Frist auffordert, ist leichter zu bekommen und erzeugt genau die Dokumentation, die beim nächsten Anlauf fehlt.
Was Ihre eigenen Unterlagen daran ändern können
Die genannten Regeln sind der gesetzliche Normalfall. Ihre Teilungserklärung und Ihre Gemeinschaftsordnung können abweichen, etwa beim Stimmrecht, bei der Vertretung in der Versammlung oder bei Ankündigungspflichten. Der Verwaltervertrag kann Sondervergütungen für die Übergabe vorsehen.
Diese Seite ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Rechtsberatung. Was für Ihre Gemeinschaft gilt, entscheidet sich an drei Dokumenten: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag. Legen Sie diese drei nebeneinander, bevor Sie den Tagesordnungspunkt formulieren. Bei Auslegungsfragen, bei einer Abberufung aus wichtigem Grund und immer dann, wenn eine einzelne Stimme den Ausschlag gibt, gehört ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht dazu. Anwaltlich zu klären. Zuständig für spätere Streitigkeiten ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG) — für Essener Gemeinschaften also ein Essener Amtsgericht.
Was eine Verwaltung Ihnen an dieser Stelle abnimmt
Woran Sie merken, dass eine Verwaltung ihren Teil erledigt: Der Beirat schreibt keine Beschlusstexte mehr.
Der Wechselservice von GOTTSCHLING Immobilien setzt die Schriftstücke für Abberufung, Kündigung und Bestellung auf. Die Tagesordnung wird um die nötigen Punkte samt Beschlussvorschlägen ergänzt, die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung unterstützt. Die Unterlagen werden beim bisherigen Verwalter angefordert, auf Vollständigkeit geprüft, Fehlendes wird nachverfolgt. Diese Leistung gilt, sofern sich die Gemeinschaft für die künftige Verwaltung durch GOTTSCHLING Immobilien entschieden hat.
Zwei Belege, nach denen in der Versammlung regelmäßig gefragt wird: Christian Gottschling ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. Und gefasste Beschlüsse werden binnen sieben Tagen umgesetzt — eine Zahl, an der die Gemeinschaft die neue Verwaltung nach dem Wechsel messen kann.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr, montags bis sonntags, ein KI-Assistent ab. Wer einen Menschen sprechen möchte, sagt das und bekommt einen Rückruf. Ausführlich steht das auf der Seite wer am Telefon abnimmt und was danach passiert.
Angebot für Ihre Gemeinschaft anfordern — schriftlich, in drei Minuten
Sie geben die Zahl der Einheiten und der Stellplätze an und haben das schriftliche Angebot binnen drei Minuten als PDF im Postfach. Ohne Termin, ohne Verkaufsgespräch, ohne Wartezeit auf einen Rückruf. Das PDF ist so gebaut, dass Sie es unverändert in Ihre Eigentümerversammlung mitnehmen können: Vergütung netto und brutto, der Rechenweg dazu, Leistungsverzeichnis, getrennt ausgewiesene Sondervergütungen, was nicht enthalten ist, Laufzeit, drei Monate gültig. Der Vertragsentwurf kommt zeitnah hinterher; die Nachweise zu Zertifizierung und Versicherungen fordern Sie bei Bedarf an. Kostenfrei und unverbindlich.
Häufige Fragen zur Abberufung des Verwalters
Kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen?
Ja. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG), mit einfacher Mehrheit und ohne Angabe von Gründen. Eine feste Vertragslaufzeit ändert daran nichts. Voraussetzung ist, dass der Punkt ordnungsgemäß auf der Tagesordnung steht.
Welche Mehrheit ist nötig?
Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen nicht mit. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der Erschienenen.
Brauchen wir einen Grund?
Für die Abberufung nicht. Für eine fristlose Kündigung des Vertrags schon — dafür ist ein wichtiger Grund im Sinne von § 626 BGB nötig, und er muss belegt werden.
Ab wann wirkt die Abberufung?
Mit der Verkündung des Beschlusses in der Versammlung. Ein Beschluss bleibt wirksam, solange ihn kein Gericht für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 WEG) — eine Anfechtung hält ihn nicht von selbst auf. Sie läuft allerdings kurz: ein Monat für die Klage, zwei Monate für die Begründung (§ 45 WEG). Deshalb zählt die formal saubere Ankündigung des Tagesordnungspunktes so viel.
→ Wie eine Beschlussanfechtung beim Amtsgericht Essen abläuft, lesen Sie im Ratgeber zur Anfechtung.
Können wir abberufen, ohne schon einen Nachfolger zu haben?
Rechtlich ja, praktisch besser nicht. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Beschließen Sie die Nachfolge in derselben Versammlung.
Fazit: sechs Sätze, die Sie mitnehmen sollten
- Die Abberufung beendet das Amt, die Kündigung beendet den Vertrag — zwei Beschlüsse, nicht einer.
- Abberufen können Sie jederzeit, mit einfacher Mehrheit und ohne Grund (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG).
- Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG); diese Restvergütung gehört offen auf den Tisch.
- Der Punkt muss in der Einladung ausdrücklich angekündigt sein (§ 23 Abs. 2 WEG) — sonst ist der Beschluss angreifbar.
- Beschließen Sie die Nachfolge in derselben Versammlung; eine Gemeinschaft ohne Verwalter ist handlungsunfähig.
- Sammeln Sie Gründe, auch wenn Sie keine brauchen. Sie kosten nichts und tragen, wenn gestritten wird.
Ihr nächster Schritt ist klein: Laden Sie das Musterbeschluss-Set herunter und legen Sie es neben Ihren Verwaltervertrag. Mehr ist heute nicht nötig.
Wenn Sie dabei die Restvergütung ausrechnen, rechnen Sie die neue Vergütung gleich mit: Was würde es bei Ihnen kosten?
Musterbeschluss-Set herunterladen
Abberufung, Kündigung, Neubestellung und Vertragsabschluss im Wortlaut, Varianten für den wichtigen Grund, Musterantrag auf Aufnahme in die Tagesordnung.
Zwölf Musterbeschlüsse — kostenfrei, gegen Ihre E-Mail-Adresse.
Lieber erst einmal sprechen?
Zwanzig Minuten, in denen Sie Ihre Lage schildern und eine offene Einschätzung bekommen — auch dann, wenn sie lautet, dass sich ein Wechsel für Ihre Gemeinschaft gerade nicht lohnt. Am Telefon nimmt ein KI-Assistent ab. Sagen Sie ihm, dass Sie ein Gespräch möchten, und ein Mensch ruft zurück. Anrufen können Sie zu jeder Zeit, auch abends und am Wochenende.
