Sechs Parteien, keine Rücklage, eine Gastherme nach der anderen
In vielen Frohnhauser Häusern hat jede Wohnung ihre eigene Gastherme. Das war jahrzehntelang bequem: Jeder heizt, jeder zahlt, die Gemeinschaft hat mit der Heizung nichts zu tun. Bis die ersten Geräte ausfallen und jemand in der Versammlung fragt, ob man nicht besser eine Zentralheizung einbaut. Dann stellt sich heraus, dass es dafür keinen Schornstein, keinen Heizraum und vor allem keine Rücklage gibt. Genau an diesem Punkt stehen derzeit viele Gemeinschaften im Stadtteil. Wie es anderswo aussieht, zeigen alle Essener Stadtteile im Überblick.
Frohnhausen ist mit rund 33.600 Einwohnern der größte der acht Stadtteile mit eigener Seite und hat mit rund 19.400 Wohnungen sogar knapp mehr als Rüttenscheid. Sie verteilen sich auf gut 3.700 Gebäude mit Wohnraum — 5,2 Wohnungen je Gebäude. Nur jedes fünfte Wohngebäude ist ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Die Wohnungen sind klein: 67 Quadratmeter im Schnitt, 40 Prozent haben drei Zimmer, 24 Prozent nur ein oder zwei. Das ergibt ein sehr charakteristisches Muster: viele kleine und mittlere Eigentümergemeinschaften, oft sechs bis zwölf Einheiten in einem Haus. An der Berliner Straße lässt sich das Muster ablesen: Häuser in geschlossener Reihe, unten Geschäfte, darüber mehrere Geschosse.
Was der Bestand für Ihre Gemeinschaft bedeutet
Kleine Gemeinschaften haben oft keinen Beirat — und brauchen ihn am dringendsten. In einem Frohnhauser Haus mit sechs Parteien kennt man sich, man regelt vieles am Gartenzaun, und niemand führt Protokoll. Das geht gut, bis eine Entscheidung Geld kostet. Dann fehlt das Beschlussprotokoll, das der Handwerker sehen will, und die Beschlusssammlung, die ein Käufer verlangt. Eine Beschlusssammlung ist gesetzlich vorgeschrieben, auch für kleine Eigentümergemeinschaften.
Die Erhaltungsrücklage ist in kleinen Häusern schneller zu klein. Ein Frohnhauser Altbaudach kostet nicht weniger, nur weil sich sechs statt sechzig Eigentümer die Rechnung teilen. Die drei Wohnhäuser an der Wiesbadener Straße zeigen, worum es geht: steile Dächer mit Gauben und schieferverkleidete Fassaden. Bei acht Einheiten entfallen auf jede Wohnung rund 12 Prozent der Gesamtsumme. Bei Wohnungen von durchschnittlich 67 Quadratmetern — dem zweitniedrigsten Wert der acht Essener Stadtteile — trifft dieser Betrag zudem auf vergleichsweise kleine Vermögen. Deshalb ist der Rücklagenaufbau hier keine Fleißaufgabe, sondern der Unterschied zwischen einer geplanten Maßnahme und einer Sonderumlage, die einzelne Eigentümer in Bedrängnis bringt.
Frohnhausen ist groß, aber kleinteilig. Mit rund 19.400 Wohnungen liegt der Stadtteil knapp vor Rüttenscheid und damit an der Spitze der acht — bei 5,2 Wohnungen je Gebäude gegenüber 5,6 in Rüttenscheid und 6,2 in Holsterhausen. Das klingt nach wenig Unterschied, ändert aber die Gemeinschaftsgröße: In Frohnhausen sind Anlagen mit sechs bis zwölf Einheiten die Regel, nicht mit dreißig. Für Sie heißt das, dass Aufgaben, die anderswo ein Beirat und drei Ausschüsse erledigen, hier an zwei Personen hängen — und dass die Verwaltung diese zwei Personen nicht ersetzen, aber entlasten muss.
Der Heizungstausch ist die teuerste anstehende Entscheidung. Wo Etagenheizungen vorherrschen, sind Fristen und Pflichten anders als bei einer Zentralheizung, und die Frage nach einer Umstellung auf ein zentrales System ist eine bauliche Veränderung mit eigenem Beschlusserfordernis. Vor jeder Entscheidung gehört die Auskunft der städtischen Wärmeplanung auf den Tisch: Sie zeigt adressgenau, ob für Ihr Haus ein Wärmenetz, ein Prüfgebiet oder eine dezentrale Lösung vorgesehen ist. Ein Anschlusszwang besteht nicht — aber eine Gasheizung, die eingebaut wird, während zwei Straßen weiter ein Netz geplant ist, ist eine teure Reihenfolge.
Sechs, acht oder zwölf Wohnungen in Frohnhausen — was kostet die Verwaltung? Zwei Zahlen eingeben, Ergebnis sofort, netto und brutto.
Quartiersbesonderheiten
Die Fördergrenze verläuft mitten durch die Nachbarschaft. Nördlich von Frohnhausen liegen Altendorf und Bochold — zusammen das Städtebaufördergebiet WEST. Dort gibt es aus dem Hof- und Fassadenprogramm bis zu 50 Prozent Zuschuss für Hof- und Fassadenmaßnahmen, sofern das Gebäude mindestens 25 Jahre alt ist. In Frohnhausen gilt das nicht. Wenn auf einer Versammlung jemand von den Zuschüssen berichtet, die ein Bekannter „hier in Essen“ bekommen hat, lohnt der Blick auf die Gebietsgrenze, bevor eine Kalkulation darauf aufbaut.
Dichte Bebauung heißt wenig Fläche für Regenwasser. Bei einem Starkregenereignis, wie es die städtische Starkregenkarte für ein statistisch hundertjährliches Ereignis darstellt, zählt jeder Quadratmeter, der versickern kann. Die Karte weist drei Überflutungstiefen aus und zeigt, ob die Zufahrt zum Hof oder der Lichtschacht an der Straßenseite betroffen wäre. Für eine Gemeinschaft ist das die Grundlage, um über Rückstauklappen und Hofentwässerung zu entscheiden, statt darüber zu streiten.
Der Kapitalanlegeranteil ist hoch. Kleine Wohnungen in guter Verkehrslage werden häufig vermietet. Für die Gemeinschaft bedeutet das wechselnde Eigentümer, unterschiedliche Interessen bei Modernisierungen und einen erhöhten Bedarf an klaren, nachvollziehbaren Abrechnungen.
Die Gerichtsgrenze verläuft am nördlichen Stadtteilrand. Für Wohnungseigentumssachen aus Frohnhausen ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 zuständig. Im direkt angrenzenden Bochold ist es dagegen das Amtsgericht Essen-Borbeck an der Marktstraße 70. Zwei Gemeinschaften, die dieselbe Straßenseite teilen, können also vor verschiedenen Gerichten landen. Bei der kurzen Frist für eine Beschlussanfechtung ist das kein akademischer Punkt.
Parken ist hier kein Nebenthema. Bewohnerparken gibt es in Essen derzeit in neun Bereichen — im Sternviertel, in vier Museums-Bereichen, in zwei Ostviertel-Bereichen und in zwei Innenstadt-Bereichen. Frohnhausen gehört nicht dazu, ebenso wenig Holsterhausen oder Rüttenscheid. In einem Stadtteil mit rund 33.600 Einwohnern und dichter Blockbebauung heißt das: Jeder Stellplatz auf dem Grundstück ist begehrt. Wie er der einzelnen Wohnung zugeordnet ist — als Teileigentum oder als Sondernutzungsrecht —, steht in der Teilungserklärung und sollte bekannt sein, bevor darüber gestritten wird. In der Verwaltungsvergütung ist ein Stellplatz mit 5,00 € netto im Monat angesetzt. Im Sofortangebot als PDF steht jeder Stellplatz einzeln im Rechenweg.
Für Ihre Gemeinschaft in Essen-Frohnhausen rechnen Sie den Betrag selbst aus; das schriftliche Angebot kommt binnen drei Minuten als PDF. Beschrieben ist dort, wie das schriftliche Angebot entsteht.
Zuständige Stellen und Wege
Frohnhausen gehört zum Stadtbezirk III, gemeinsam mit Altendorf, Holsterhausen, Fulerum, Haarzopf und der Margarethenhöhe. Zuständig für Wohnungseigentumssachen ist das Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52. Für Fragen zur Grundstücksentwässerung und zu Dichtheitsprüfungen ist das Umweltamt in der Natorpstraße 27 die richtige Adresse. Beim Thema Abwasser lohnt ein Hinweis an alle Eigentümer: Betriebe, die unaufgefordert an der Tür klingeln und eine sofortige, teure Prüfung verlangen, sind kein seriöses Angebot — davor warnt die Stadt ausdrücklich.
Ansprechpartner und Anfahrt
Vom Büro an der Gemarkenstraße 37 sind es rund anderthalb Kilometer Luftlinie bis Frohnhausen — der Stadtteil grenzt direkt an Holsterhausen. Für kleine Gemeinschaften ist das wichtiger, als es klingt: Wer acht Einheiten verwaltet, bekommt bei vielen Anbietern gar keinen Termin vor Ort, weil sich die Anfahrt nicht rechnet. Ansprechpartner ist Ihre feste Objektbetreuung aus dem Büro an der Gemarkenstraße; verantwortlich ist Christian Gottschling, Geschäftsführer — er steht mit seinem Namen für jede Verwaltung.
Anrufe nimmt eine Telefon-KI rund um die Uhr an, auch am Wochenende. Kein Menü, keine Tastenwahl: Sie sagen in normalen Worten, worum es geht. Der Anruf wird sofort zu einem Vorgang, und innerhalb weniger Stunden wissen Sie, wer sich kümmert und was als Nächstes passiert. Gelöst ist damit noch nichts — erfasst, eingeordnet und zugewiesen schon. Wer einen Menschen sprechen möchte, bekommt einen Rückruf. Wenn Ihre Gemeinschaft wechseln will: Verwalterwechsel in Essen.
Häufige Fragen
Verwalten Sie auch unsere Gemeinschaft mit sechs Wohnungen in Frohnhausen?
Ja. Bis einschließlich acht Einheiten gilt die Mindestvergütung von 300,00 € netto im Monat, also 357,00 € brutto. Bei sechs Wohnungen sind das 59,50 € brutto je Wohnung und Monat. Das ist mehr als bei einer großen Anlage — der Aufwand für Abrechnung, Versammlung und Beschlusssammlung sinkt aber nicht im gleichen Maß wie die Zahl der Wohnungen. Für Ihr Haus mit sechs Wohnungen können Sie die Kosten selbst berechnen.
Bei uns hat jede Wohnung eine eigene Gastherme. Wer entscheidet über den Tausch?
Für das eigene Gerät im Sondereigentum entscheidet der jeweilige Eigentümer, für Leitungen, Schornstein und Gemeinschaftsanlagen die Gemeinschaft. Der Umstieg von Etagenheizungen auf eine Zentralheizung ist eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss. Was im Einzelfall Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung und sollte vor dem Beschluss geprüft werden.
Gibt es in Frohnhausen Fördermittel für die Fassade?
Aus dem Hof- und Fassadenprogramm der Stadt nicht. Die Fördergebiete beginnen nördlich im benachbarten Altendorf und Bochold. In Frohnhausen bleiben die bundesweiten Programme für energetische Maßnahmen — und die Frage, ob die Maßnahme mit einem individuellen Sanierungsfahrplan besser kombiniert wird.
Wir haben keinen Verwaltungsbeirat. Ist das ein Problem?
Rechtlich nicht zwingend, praktisch oft schon. Ohne Beirat fehlt die Stelle, die die Jahresabrechnung vor der Versammlung prüft. Gerade in Häusern mit sechs bis zwölf Einheiten übernimmt diese Aufgabe sonst niemand, und die Abrechnung wird ungeprüft beschlossen.
→ Verwaltungsbeirat: Aufgaben und Haftung · Jahresabrechnung erstellen lassen
Unser Keller stand nach dem letzten Starkregen unter Wasser. Was hilft?
Zuerst der Blick in die Starkregenkarte der Stadt: Sie zeigt für Ihr Grundstück, mit welcher Überflutungstiefe bei einem hundertjährlichen Ereignis zu rechnen ist. Daraus ergibt sich, ob Rückstausicherung, Hofentwässerung oder Schwellen der richtige Ansatz sind. Parallel gehört geprüft, ob die Gebäudeversicherung Elementarschäden einschließt — das ist bei vielen Gemeinschaften nicht der Fall.
Fazit
Frohnhausen ist der Stadtteil der kleinen und mittleren Eigentümergemeinschaften. Drei Dinge entscheiden hier über die nächsten Jahre: eine Rücklage, die zur Gebäudegröße passt; eine ordentliche Beschlusssammlung, auch wenn man sich duzt; und eine Heizungsentscheidung, die erst nach der Auskunft aus der Wärmeplanung fällt. Was die Verwaltung dabei übernimmt: WEG-Verwaltung durch GOTTSCHLING. Gemeinschaften bis einschließlich acht Einheiten zahlen die Mindestvergütung von 300,00 € netto im Monat, ab neun Einheiten 35,00 € netto je Einheit. Das schriftliche Angebot kommt binnen drei Minuten — samt Rechenweg, damit es in der Versammlung nachvollziehbar ist.
