Für Essen gibt es keine belastbare Preiserhebung. Wer wissen will, was die Verwaltung seiner Eigentümergemeinschaft kosten darf, findet Durchschnittswerte für Nordrhein-Westfalen, Durchschnittswerte für Deutschland — und dreizehn Essener Anbieter, von denen kein einziger einen Preis nennt.
Hier steht einer. Vollständig, mit Rechenweg, mit allem, was zusätzlich berechnet wird, und mit der unangenehmen Stelle: warum kleine Gemeinschaften je Wohnung mehr zahlen. Was das für Häuser mit wenigen Wohnungen heißt, steht unter Verwaltung für kleine Gemeinschaften. Wer nur die eigene Zahl sehen will: Jetzt Ihren Preis berechnen.
Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kostet, rechnen Sie hier selbst aus — zwei Zahlen genügen, Wohnungen und Stellplätze. Das schriftliche Angebot dazu kommt binnen drei Minuten als PDF in Ihr Postfach; der Vertragsentwurf folgt zeitnah. Wie das 3-Minuten-Angebot zustande kommt, ist dort Schritt für Schritt beschrieben. Sofortangebot in drei Minuten anfordern
Was eine WEG-Verwaltung im Markt kostet
Sie brauchen für die Eigentümerversammlung zwei Vergleichswerte, die niemand anzweifeln kann. Es gibt genau zwei, die öffentlich zugänglich und nachprüfbar sind.
Der Durchschnitt in Nordrhein-Westfalen
Für die WEG-Verwaltung nennt das Vergleichsportal top-100-hausverwaltungen.de einen NRW-Durchschnitt von 40,42 Euro brutto je Wohnung und Monat. Wer wissen möchte, was eine WEG-Verwaltung macht, findet die Aufgaben auf einer eigenen Seite. Für die Mietverwaltung liegt der Wert bei 39,45 Euro brutto — was sie umfasst, steht unter Mietverwaltung Essen. Bundesweit bewegen sich neue Verträge nach derselben Quelle zwischen 29,75 und 47,60 Euro brutto je Einheit und Monat.
Quelle: top-100-hausverwaltungen.de, Seite „Beste Hausverwaltungen in Essen“.
Das ist die Zahl, die Sie in der Versammlung vorlesen können. Sie ist brutto, also einschließlich Umsatzsteuer, und sie bezieht sich auf eine Wohnung, nicht auf einen Quadratmeter.
Zum Gegenrechnen: Eine Gemeinschaft mit zwölf Einheiten zahlt hier 39,27 Euro brutto je Wohnung und Monat, ab zwanzig Einheiten 35,70 Euro. Beide Werte liegen unter diesem Landesdurchschnitt. Bei weniger als zehn Wohnungen liegen sie darüber — warum, steht weiter unten offen erklärt. Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen
Das Branchenbarometer des VDIV Deutschland
Der Verband der Immobilienverwalter erhebt jährlich die tatsächlich vereinbarten Vergütungen seiner Mitgliedsunternehmen. Zuletzt lag die durchschnittliche WEG-Vergütung bei 29,12 Euro je Einheit und Monat; für das laufende Planungsjahr geben die befragten Unternehmen eine angestrebte Steigerung auf 31,77 Euro an.
Quelle: VDIV Deutschland, Branchenbarometer, vdiv.de.
Ältere Auswertungen desselben Barometers zeigen zusätzlich die Spreizung nach Größe: von rund 19 Euro je Einheit bei Gemeinschaften mit mehr als hundert Einheiten bis rund 29 Euro bei Gemeinschaften unter zehn Einheiten. Die Richtung ist eindeutig: Je größer die Gemeinschaft, desto niedriger der Betrag je Wohnung.
Warum die beiden Zahlen nicht dasselbe sagen
Das ist die häufigste Fehlerquelle beim Angebotsvergleich, und sie kostet Beiräte regelmäßig Glaubwürdigkeit im Gremium.
- Der NRW-Wert von 40,42 Euro ist brutto ausgewiesen.
- Die VDIV-Werte sind Verbandszahlen zur vereinbarten Vergütung und in aller Regel netto gemeint.
Zwischen beiden liegen 19 Prozent Umsatzsteuer. Wer 29,12 Euro netto mit 40,42 Euro brutto vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Dinge und kommt zu einem falschen Ergebnis. Rechnen Sie jedes Angebot erst auf eine der beiden Größen um. Am sichersten ist brutto — das ist der Betrag, den Ihre Gemeinschaft tatsächlich überweist.
Für Essen selbst gibt es keine Erhebung
Dieselbe Quelle, die den NRW-Wert nennt, hält ausdrücklich fest, dass für Essen keine belastbare Preiserhebung vorliegt. Die Werte für Essen sind also abgeleitet, nicht gemessen.
Das liegt nicht an der Statistik, sondern an den Anbietern. Geprüft wurden dreizehn Essener Verwaltungen — bei keiner einzigen steht ein Preis auf der Website. Solange das so bleibt, ist jeder „Essener Durchschnitt“ eine Schätzung.
So wird gerechnet — die Preislogik Schritt für Schritt
Sie sollen den Betrag nachrechnen können, ohne anzurufen. Die Vergütung besteht aus vier Bausteinen und einer Steuer. Mehr nicht.
Schritt 1 — Die Mindestvergütung
Jede Gemeinschaft zahlt mindestens 300,00 Euro netto im Monat. Brutto sind das 357,00 Euro. Dieser Betrag gilt unabhängig davon, wie klein Ihre Gemeinschaft ist: Eine Gemeinschaft mit drei Wohnungen zahlt ihn genauso wie eine mit acht.
Im Jahr sind das 4.284,00 Euro brutto. Das ist die Zahl für Ihren Wirtschaftsplan.
Die Mindestvergütung bezieht sich auf die Gesamtvergütung Ihrer Gemeinschaft, nicht auf einzelne Positionen der Rechnung.
Schritt 2 — Der Satz je Wohneinheit
Oberhalb der Mindestvergütung wird je Wohnung gerechnet: 35,00 Euro netto im Monat je Wohneinheit, brutto 41,65 Euro.
Gemeint sind alle Wohnungen, die im Grundbuch als eigene Einheit geführt werden — vermietete ebenso wie selbst bewohnte, und auch leer stehende.
Die Umschaltstelle lässt sich ausrechnen, und sie steht hier, weil Sie sie sonst selbst ausrechnen und sich fragen, ob die Zahl stimmt: Bei acht Wohnungen ergibt die Rechnung 8 × 35,00 = 280,00 Euro netto — das liegt unter der Mindestvergütung, also gelten die 300,00 Euro. Bei neun Wohnungen ergibt sie 9 × 35,00 = 315,00 Euro netto und liegt damit darüber. Ab neun Wohnungen rechnet also die Formel, bis acht gilt die Mindestvergütung.
Garagen und Stellplätze kommen in dieser Rechnung obendrauf. Sie können den Betrag deshalb auch bei einer kleineren Gemeinschaft über die Mindestvergütung heben.
Schritt 3 — Der Nachlass für größere Gemeinschaften
Ab einer bestimmten Größe sinkt der Satz je Einheit. Der Grund ist derselbe, den auch das VDIV-Barometer zeigt: Ein Teil des Aufwands wächst nicht mit. Eine Versammlung bleibt eine Versammlung, ob dreißig oder fünfzig Eigentümer daran teilnehmen.
Es gibt drei Stufen:
| Größe der Gemeinschaft | Satz je Wohneinheit, netto, je Monat | dasselbe brutto |
|---|---|---|
| bis 9 Einheiten | 35,00 Euro | 41,65 Euro |
| 10 bis 19 Einheiten | 33,00 Euro | 39,27 Euro |
| ab 20 Einheiten | 30,00 Euro | 35,70 Euro |
Wie der Nachlass gerechnet wird, ist die wichtigere Angabe als der Satz selbst: Der ermäßigte Satz gilt für alle Einheiten Ihrer Gemeinschaft, nicht nur für die oberhalb der Schwelle. Eine Gemeinschaft mit zwölf Wohnungen zahlt also zwölfmal 33,00 Euro — nicht neunmal 35,00 und dreimal 33,00.
Diese Unterscheidung ist kein Detail. Bei zwölf Wohnungen liegen zwischen beiden Lesarten 18,00 Euro netto im Monat, bei größeren Gemeinschaften deutlich mehr. Deshalb steht sie hier und nicht im Kleingedruckten.
Eine Stelle, die Sie kennen sollten, bevor jemand anders sie findet: An der Schwelle von 20 Einheiten fällt der Satz für die gesamte Gemeinschaft. Eine Gemeinschaft mit 19 Wohnungen zahlt deshalb 627,00 Euro netto, eine mit 20 Wohnungen 600,00 Euro netto — die größere zahlt also weniger. Das ist die Folge der Regel „ermäßigter Satz für alle Einheiten“ und kein Rechenfehler.
Schritt 4 — Garagen und Stellplätze
Garagen, Tiefgaragenplätze und Außenstellplätze, die im Grundbuch stehen, kosten 5,00 Euro netto im Monat je Platz, brutto 5,95 Euro. Sechs Stellplätze machen also 30,00 Euro netto im Monat aus.
Dieser Satz ist linear. Es gibt keinen Nachlass, auch nicht bei vielen Plätzen. Der Grund ist ehrlich und einfach: Ein Stellplatz verursacht wenig Verwaltungsaufwand, deshalb ist der Satz niedrig — und weil er schon niedrig ist, gibt es nichts mehr zu staffeln.
Für die Einheitenzahl der Staffel aus Schritt 3 zählen Garagen und Stellplätze nicht mit. Sie stehen als eigene Zeile in der Rechnung.
Schritt 5 — Umsatzsteuer
Alle genannten Beträge sind Nettobeträge. Auf die Verwaltervergütung fallen 19 Prozent Umsatzsteuer an. Der Bruttobetrag ist also der Nettobetrag mal 1,19.
Für Ihre Gemeinschaft zählt der Bruttobetrag. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist in aller Regel nicht unternehmerisch tätig und kann die Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen. Der Betrag bleibt also vollständig bei Ihnen. Sollte Ihre Gemeinschaft im Ausnahmefall zum Vorsteuerabzug berechtigt sein, gilt das für Sie nicht — das klärt Ihr Steuerberater.
Der Rechenweg in einer Zeile
( Anzahl Wohnungen × Satz je Einheit: 35,00 / 33,00 / 30,00 )
+ ( Anzahl Garagen und Stellplätze × 5,00 )
= Zwischensumme
Netto je Monat = Zwischensumme, mindestens aber 300,00
Brutto je Monat = Netto × 1,19
Brutto je Jahr = Brutto je Monat × 12
Der Jahresbetrag brutto ist die Zahl, die in Ihren Wirtschaftsplan gehört.
Rechnen Sie Ihre eigene Gemeinschaft durch — Wohnungen eingeben, Betrag ablesen. Ohne Anmeldung, ohne E-Mail-Adresse.
Drei Gemeinschaften, vollständig durchgerechnet
Sie finden Ihre eigene Größe hier wieder, ohne selbst zu rechnen. Drei Beispiele decken die drei Stufen ab; alle Beträge sind mit der Formel oben gerechnet und lassen sich mit einem Taschenrechner nachprüfen.
Sechs Wohnungen, keine Stellplätze
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| 6 Wohnungen × 35,00 Euro | 210,00 Euro netto |
| liegt unter der Mindestvergütung, also gilt | 300,00 Euro netto im Monat |
| zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer | 357,00 Euro brutto im Monat |
| im Jahr | 4.284,00 Euro brutto |
| je Wohnung und Monat | 59,50 Euro brutto |
Das ist die Größe, bei der Sie in der Versammlung nachrechnen werden — und bei der Ihnen das Ergebnis zuerst nicht gefällt. Der nächste Abschnitt erklärt den Grund, bevor jemand danach fragt.
Zwölf Wohnungen, sechs Garagen
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| 12 Wohnungen × 33,00 Euro | 396,00 Euro netto |
| 6 Garagen × 5,00 Euro | 30,00 Euro netto |
| Summe, liegt über der Mindestvergütung | 426,00 Euro netto im Monat |
| zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer | 506,94 Euro brutto im Monat |
| im Jahr | 6.083,28 Euro brutto |
Ohne die sechs Garagen wären es 396,00 Euro netto und 471,24 Euro brutto im Monat — also 39,27 Euro brutto je Wohnung. Der Durchschnitt in Nordrhein-Westfalen liegt bei 40,42 Euro brutto je Wohnung und Monat. Eine Gemeinschaft dieser Größe liegt hier also 1,15 Euro je Wohnung unter dem Landesdurchschnitt — bei einer Erreichbarkeit per Telefon-KI rund um die Uhr, die in diesem Durchschnitt nicht enthalten ist.
Vierundzwanzig Wohnungen, zwölf Stellplätze
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| 24 Wohnungen × 30,00 Euro | 720,00 Euro netto |
| 12 Stellplätze × 5,00 Euro | 60,00 Euro netto |
| Summe | 780,00 Euro netto im Monat |
| zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer | 928,20 Euro brutto im Monat |
| im Jahr | 11.138,40 Euro brutto |
| je Wohnung und Monat, ohne Stellplätze gerechnet | 35,70 Euro brutto |
Ab zwanzig Einheiten liegt der Betrag je Wohnung 4,72 Euro unter dem Landesdurchschnitt. Das ist die Stufe, in der sich der feste Aufwand einer Verwaltung am besten verteilt.
Ihre Größe steht nicht dabei? Dann rechnen Sie sie durch — und holen Sie sich das Ergebnis schriftlich.
Warum es eine Mindestvergütung gibt
Sie werden den Betrag je Wohnung selbst ausrechnen, und bei einer kleinen Gemeinschaft wird Ihnen das Ergebnis nicht gefallen. Deshalb steht die Erklärung hier, bevor Sie zum Taschenrechner greifen.
Bei drei Wohnungen teilt sich die Mindestvergütung von 357,00 Euro brutto auf drei Schultern. Das sind 119,00 Euro brutto je Wohnung und Monat — fast das Dreifache des Landesdurchschnitts von 40,42 Euro. Bei sechs Wohnungen sind es 59,50 Euro, bei acht Wohnungen 44,63 Euro.
Diese Zahlen stehen hier, statt sich im Rechner zu verstecken. Sie werden sie ohnehin ausrechnen, und Sie sollen sie von hier haben und nicht aus der Versammlung.
Der Grund ist Arithmetik, nicht Gier. Der Aufwand einer WEG-Verwaltung hängt nur zu einem kleinen Teil an der Zahl der Wohnungen. Diese Arbeiten fallen bei drei Wohnungen fast genauso an wie bei zwölf:
- eine Eigentümerversammlung: Einladung, Vorbereitung, Durchführung, Protokoll, Beschluss-Sammlung
- ein Wirtschaftsplan für jedes Wirtschaftsjahr
- eine prüffähige Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen für jede Wohnung
- ein Vermögensbericht
- eine laufende Buchführung mit eigenem Konto auf den Namen Ihrer Gemeinschaft
- die Vorbereitung der Belegprüfung durch den Beirat — siehe Verwaltungsbeirat: Aufgaben und Haftung
- die Überwachung aller Prüf- und Wartungsfristen
- eine Leitung, auf der rund um die Uhr abgenommen wird, auch für drei Wohnungen
Acht Aufgabenblöcke, von denen kein einziger schrumpft, wenn die Gemeinschaft klein ist. Ein Gebäude mit drei Wohnungen hat eine Heizung, ein Dach und eine Versicherung — wie ein Gebäude mit zwölf.
Die unbequeme Wahrheit dazu: Genau deshalb kündigen viele Verwaltungen kleinen Gemeinschaften oder lehnen sie von vornherein ab. Eine kleine Gemeinschaft ohne Mindestvergütung ist für jede Verwaltung ein Verlustgeschäft — und ein Verlustgeschäft wird irgendwann vernachlässigt. Eine Mindestvergütung, die offen genannt wird, ist für Sie die bessere Nachricht als ein niedriger Preis, der nach einem Jahr zur Kündigung führt.
Ab neun Wohnungen ist das Thema erledigt. Dann rechnet die Formel: 41,65 Euro brutto je Wohnung bei neun Einheiten, 39,27 Euro ab zehn, 35,70 Euro ab zwanzig. Spätestens ab zehn Wohnungen liegt der Betrag damit unter dem Landesdurchschnitt von 40,42 Euro.
Ausführlich steht das unter kleine Eigentümergemeinschaften.
Was kostet das für Ihre Gemeinschaft? Zwei Zahlen eingeben, Ergebnis sofort — mit Mindestvergütung, Staffel und Stellplätzen.
Was nicht im Preis enthalten ist
Diese Liste kommt zuerst, weil sie die wichtigere ist. Jeder Angebotsvergleich scheitert an genau dieser Trennlinie — nicht an der Höhe des Grundhonorars. Ein Anbieter mit niedrigem Grundpreis und langer Zusatzliste ist am Jahresende oft teurer als der scheinbar teure Wettbewerber.
Leistungen, die gesondert berechnet werden
| Leistung | Warum sie nicht enthalten ist |
|---|---|
| Jede weitere Eigentümerversammlung über die ordentliche hinaus, außerordentliche Versammlungen, Wiederholungsversammlungen | Eine Versammlung im Jahr ist der Normalfall. Jede weitere ist ein eigener Vorgang mit Einladung, Saal, Anfahrt, Durchführung und Protokoll. |
| Betreuung größerer Baumaßnahmen und Sanierungen | Projektsteuerung ist eine andere Leistung als laufende Verwaltung. Marktüblich sind 3 bis 5 Prozent der Auftragssumme. |
| Gerichtliches Mahnverfahren, Zwangsvollstreckung, Prozessbegleitung | Verursacht von einzelnen Säumigen, nicht von der Gemeinschaft. |
| Sonderumlagen und Darlehensverwaltung | Zusätzlicher Buchungs- und Abstimmungsaufwand außerhalb des Wirtschaftsplans. |
| Bescheinigungen und Auskünfte für Kaufinteressenten, Banken und Notare | Veranlasst vom einzelnen Eigentümer, nicht von der Gemeinschaft. Wird deshalb auch dem Veranlasser berechnet. |
| Zustimmung zur Veräußerung nach Teilungserklärung | Betrifft den verkaufenden Eigentümer. |
| Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen | Anderer Vertrag, anderer Zahler: Das zahlt der jeweilige Eigentümer, nicht die Gemeinschaft. |
| Nachträgliche Erstellung von Abrechnungen früherer Jahre, die der Vorverwalter schuldet | Fremdverursachter Aufwand, der bei einer Übernahme sichtbar wird. |
Nehmen Sie diese Tabelle als Prüfliste in Ihr Auswahlverfahren und lassen Sie jeden Anbieter dieselbe Liste ausfüllen: Leistung, enthalten ja oder nein, Preis falls nein. Erst dann vergleichen Sie Vergleichbares.
Was im Preis enthalten ist
Der Posten, der den Betrag am ehesten rechtfertigt, steht zuerst: Sonntagabend um 23 Uhr, Wasser im Keller — Sie kommen durch. Danach folgen die laufenden Pflichtaufgaben, geordnet nach den drei Bereichen, die auch Ihr Verwaltervertrag unterscheidet.
Erreichbarkeit rund um die Uhr, Montag bis Sonntag
Sie und jeder Eigentümer Ihrer Gemeinschaft erreichen die Verwaltung zu jeder Tages- und Nachtzeit unter einer Nummer. Kein Anrufbeantworter, keine Ansage, kein Rückruf am Montag. Am Telefon nimmt ein KI-Assistent ab. Ein Mensch geht dort nicht mehr ans Telefon — das steht hier, weil Sie es in Ihrer Versammlung ohnehin erklären müssen und weil es fair ist, es vorher zu wissen.
Der Anrufer kann zwei Dinge: ein Anliegen melden und den Stand eines laufenden Anliegens erfragen. Wer einen Menschen sprechen möchte, sagt das und bekommt einen. Der Assistent ersetzt kein Gespräch; er sorgt dafür, dass niemand für ein Gespräch bis zur nächsten Bürozeit warten muss.
Wer an dieser Stelle an die üblichen Sprachmenüs denkt („Sagen Sie Ja oder Nein“), denkt an etwas anderes. Hier wird in ganzen Sätzen geschildert, was los ist, und der Assistent fragt nach, wenn etwas fehlt — Objekt, Wohnung, was passiert ist. Und kein Anliegen geht verloren: Jeder Anruf wird zu einem Vorgang.
Zugesagt wird eine Reaktion innerhalb weniger Stunden. Das heißt: Ihr Anliegen ist erfasst, eingeordnet und zugewiesen, und Sie wissen, wer sich kümmert und was als Nächstes passiert. Nicht zugesagt ist, dass der Handwerker in dieser Zeit schon vor Ort ist oder der Schaden behoben. Was diese Zusage trägt und wo ihre Grenzen liegen, steht auf der Seite zur Erreichbarkeit nachts und am Wochenende.
Diese Leistung kostet nichts extra. Sie ist in dem Betrag enthalten, den Sie im Kostenrechner für Ihre Gemeinschaft ausrechnen — auch bei einer Gemeinschaft, die nur die Mindestvergütung zahlt.
Kaufmännisch
Führung der Konten auf den Namen Ihrer Gemeinschaft, getrennt vom Vermögen der Verwaltung · laufende Buchführung und Zahlungsverkehr · Hausgeldeinzug · Wirtschaftsplan · Jahresabrechnung einschließlich aller Einzelabrechnungen · Vermögensbericht · Vorbereitung und Begleitung der Belegprüfung durch den Beirat · außergerichtliches Mahnwesen · Steuerbescheinigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.
Technisch
Regelmäßige Objektbegehung · Beauftragung und Überwachung von Instandhaltung und Kleinreparaturen im beschlossenen Rahmen · Einholung von Angeboten und Vorbereitung der Vergabe · Abwicklung von Versicherungsschäden · Überwachung wiederkehrender Prüfungen und Wartungen · Aufnahme von Notfällen zu jeder Tages- und Nachtzeit, einschließlich Wochenende und Feiertag.
Rechtlich und organisatorisch
Eine ordentliche Eigentümerversammlung im Jahr mit Einladung, Durchführung und Protokoll · Führung der Beschluss-Sammlung · Umsetzung gefasster Beschlüsse · Korrespondenz mit Eigentümern, Beirat, Dienstleistern und Behörden · Bearbeitung von Eigentümerwechseln · Eigentümerportal und GOTTSCHLING-App für Eigentümer, auf Wunsch weiterhin Post auf Papier.
Dazu gehören vier Zusagen, die ebenfalls nichts extra kosten:
- Erreichbarkeit rund um die Uhr, Montag bis Sonntag, wie oben beschrieben — mit einer Reaktion innerhalb weniger Stunden auf jedes gemeldete Anliegen.
- Gefasste Beschlüsse werden binnen sieben Tagen umgesetzt.
- Der Verwalterwechsel-Service ist kostenlos: Beschlussvorlagen, Ergänzung der Tagesordnung, Begleitung der Übergabe und Prüfung der Unterlagen auf Vollständigkeit. Den Ablauf des Verwalterwechsels zeigt eine eigene Seite.
- Ihre Gemeinschaft betreut eine feste Ansprechperson aus der Objektbetreuung; verantwortlich ist Christian Gottschling, Geschäftsführer und zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. Vermögensschaden- und Vertrauensschadenversicherung bestehen und werden auf Verlangen nachgewiesen.
Das vollständige Leistungsverzeichnis steht als eigene Seite bereit → vollständiges Leistungsverzeichnis.
Weder das eine noch das andere: die durchlaufenden Posten
Hier entsteht der häufigste Denkfehler in der Eigentümerversammlung. Verwaltervergütung und Hausgeld werden verwechselt, und dann wirkt jeder Preis entweder lächerlich klein oder unerklärlich hoch.
Die Verwaltervergütung ist ein Posten in Ihrem Hausgeld — nicht das Hausgeld. Folgende Kosten trägt Ihre Gemeinschaft zusätzlich, bei jeder Verwaltung, und kein Cent davon geht an die Verwaltung:
Gebäudeversicherung · Heizung und Warmwasser · Hausmeister · Treppenhausreinigung · Gartenpflege · Winterdienst · Müllentsorgung · Aufzugswartung · Strom für Allgemeinflächen · Kontoführungsgebühren der Bank · Abrechnungsdienst für die Heizkosten · Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Wenn Ihr Hausgeld steigt, liegt das fast immer an dieser Liste — und fast nie an der Verwaltervergütung. Mehr dazu auf der Seite → Was im Hausgeld steckt.
Warum das günstigste Angebot oft das teuerste ist
Sie sparen an der falschen Stelle, wenn Sie nach dem niedrigsten Monatsbetrag entscheiden. Das ist kein Verkaufsargument, sondern eine Rechnung, die Sie selbst aufmachen können.
Setzen Sie die Jahresvergütung Ihrer Verwaltung als Maßstab. Nennen Sie sie ein Jahreshonorar. Und dann rechnen Sie gegen, was Versäumnisse kosten:
Verjährte Hausgeldrückstände. Forderungen der Gemeinschaft verjähren regelmäßig nach drei Jahren zum Jahresende (§ 195, § 199 BGB). Eine Verwaltung, die nicht konsequent mahnt, lässt Geld der Gemeinschaft verfallen. Ein einziger Eigentümer mit drei Jahren offenem Hausgeld kostet die übrigen Eigentümer mehr, als die Verwaltung im selben Zeitraum gekostet hat — denn ausgleichen müssen es die anderen.
Eine Verwaltung, die am Freitagabend nicht erreichbar ist. Das ist der Posten, den kein Angebot ausweist, und er kostet auf zwei Wegen echtes Geld.
Der erste Weg ist einfache Physik. Ein Rohrbruch, den niemand entgegennimmt, läuft weiter. Aus einer nassen Wand wird ein Estrich, der getrocknet werden muss, aus zwei Tagen Wartezeit wird ein Trocknungsgerät für drei Wochen, und irgendwann kommt Schimmel dazu. Derselbe Schaden, zwei Tage später gemeldet, ist nicht derselbe Schaden.
Der zweite Weg steht im Versicherungsvertrag. Ein Schaden ist dem Gebäudeversicherer unverzüglich anzuzeigen, und der Schaden ist gering zu halten, soweit das zumutbar ist. Wird eine dieser Obliegenheiten verletzt, kann der Versicherer die Leistung kürzen: bei grober Fahrlässigkeit anteilig zur Schwere des Verschuldens, bei Vorsatz ganz (§ 28, § 82 VVG). Automatisch geschieht das nicht — der Versicherer muss darlegen, dass sich die späte Meldung auf den Schaden oder seine Feststellung ausgewirkt hat (§ 28 Abs. 3 VVG). Bei Wasser, das ein Wochenende lang läuft, lässt sich das häufig zeigen. Was Ihre Gemeinschaft dann selbst trägt, ist der gekürzte Teil — bei einem Leitungswasserschaden über mehrere Etagen ein fünfstelliger Betrag.
Das ist eine Einordnung der gesetzlichen Regel, keine Rechtsberatung. Was in Ihrem Fall gilt, hängt von Ihren Versicherungsbedingungen und vom Hergang ab. Die Richtung ist trotzdem eindeutig: Erreichbarkeit ist keine Bequemlichkeit, sondern eine Position im Wirtschaftsplan, die nur nicht dort steht.
Eine angreifbare Jahresabrechnung. Wer einen Beschluss anfechten will, hat dafür einen Monat Zeit (§ 45 WEG). Geht die Anfechtung durch, weil die Abrechnung fehlerhaft war, trägt Ihre Gemeinschaft Gerichts- und Anwaltskosten — und die Abrechnung muss neu erstellt werden. Zweimal bezahlt, einmal genutzt.
Verschleppte Instandhaltung. Ein Flachdach, das fünf Jahre zu spät saniert wird, kostet nicht dasselbe, sondern ein Vielfaches: Dämmung durchfeuchtet, Decken beschädigt, Trocknung nötig. Die Differenz übersteigt regelmäßig das Zehnfache eines Jahreshonorars.
Nicht genutzte Förderung. Förderprogramme für Heizungstausch und Gebäudehülle haben Antragsfristen und verlangen, dass der Antrag vor Beauftragung gestellt wird. Wer diesen Schritt versäumt, verliert den Zuschuss vollständig — bei einer Fassaden- oder Heizungsmaßnahme ein fünfstelliger Betrag.
Die Baubetreuung. Marktüblich sind 3 bis 5 Prozent der Auftragssumme (Quelle: top-100-hausverwaltungen.de). Bei einer Sanierung im sechsstelligen Bereich ist das ein fünfstelliges Honorar. Diese Position entscheidet über mehr Geld als die gesamte laufende Vergütung — und sie steht bei vielen Anbietern nicht im Angebot. Weitere Marktwerte stehen unter Hausverwaltungskosten im Marktvergleich.
Und der Wechsel selbst. Wird ein Verwalter abberufen, läuft der Vertrag bis zu sechs Monate weiter (§ 26 Abs. 3 WEG). Ihre Gemeinschaft zahlt in dieser Zeit möglicherweise zweimal. Eine Fehlentscheidung kostet Sie also nicht nur Nerven, sondern ein halbes Jahresbudget.
Die Kennzahl, die mehr verrät als jeder Preis: Fragen Sie, wie viele Einheiten die Person betreut, die für Ihre Gemeinschaft zuständig ist. Bei etwa 200 bis 400 Einheiten je Sachbearbeiter ist persönliche Betreuung realistisch. Deutlich darüber wird Erreichbarkeit zur Glückssache. Genau diese Kennzahl erklärt, warum bei vielen Verwaltungen niemand abnimmt und warum der zugesagte Rückruf ausbleibt — und sie erklärt es besser als der Preis.
Fragen Sie deshalb jeden Anbieter zusätzlich: Was passiert bei Ihnen mit einem Anruf am Sonntagabend? Die Antworten reichen von „Anrufbeantworter, Bearbeitung am Montag“ über einen Notdienst nur für Rohrbruch und Heizungsausfall bis zu einer Leitung, auf der jederzeit abgenommen wird. Zwischen der ersten und der letzten Antwort liegt im Schadensfall mehr Geld als zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot.
Zum Einordnen: Betreut werden rund 4.000 Einheiten in Essen und im angrenzenden Ruhrgebiet, durch 17 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, seit über 20 Jahren. Mitgliedschaften bestehen im VDIV Deutschland und im VDIV NRW. Alles zur Hausverwaltung in Essen, Stadtteil für Stadtteil, steht auf einer eigenen Seite.
Ein Angebot, das Sie neben die anderen legen können? Fünf Angaben, dann liegt das PDF mit Rechenweg, Leistungsumfang und der Liste der gesondert berechneten Posten im Postfach.
Wer die Kosten trägt und wo sie in Ihrer Abrechnung stehen
Sie zahlen die Verwaltervergütung nicht persönlich an die Verwaltung. Das ist für die Abstimmung in der Versammlung wichtig — und es ist die Frage, die in fast jeder Versammlung gestellt wird.
Vertragspartner ist Ihre Gemeinschaft. Den Verwaltervertrag schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Eigentümer. Bezahlt wird aus dem gemeinschaftlichen Konto.
Verteilt wird nach Ihrem Schlüssel. Die Vergütung wird auf die Eigentümer umgelegt — nach Miteigentumsanteilen oder nach dem Schlüssel, den Ihre Teilungserklärung oder ein Beschluss festlegt (§ 16 Abs. 2 WEG). Viele Gemeinschaften verteilen die Verwaltungskosten nach Einheiten statt nach Anteilen, weil der Aufwand je Wohnung entsteht und nicht je Quadratmeter. Beides ist zulässig.
Im Wirtschaftsplan steht die Vergütung als eigene Position unter den Verwaltungskosten. Dort beschließen Sie sie mit — nicht den Vertrag, sondern die Vorschüsse.
In der Jahresabrechnung erscheint sie in derselben Position, dann mit dem tatsächlich gezahlten Betrag. Gesondert berechnete Leistungen stehen als eigene Zeilen daneben. Verlangen Sie, dass sie einzeln ausgewiesen werden — eine Sammelposition „Verwaltung“ ist bei der Belegprüfung wertlos.
Auf Mieter umlegen können Sie die Vergütung nicht. Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung). Wer vermietet, trägt sie selbst — kann sie dafür aber bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten ansetzen. Für selbst nutzende Eigentümer gilt das nicht; dort ist nur der Anteil an haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen interessant, und den bescheinigt Ihnen die Verwaltung mit der Jahresabrechnung. Den Einzelfall klärt Ihr Steuerberater.
Die Sondereigentumsverwaltung zahlt immer der einzelne Eigentümer. Sie betrifft eine einzelne vermietete Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum, und läuft deshalb über einen eigenen Vertrag. Diese Position taucht in Ihrer WEG-Abrechnung nicht auf.
Häufige Fragen zu den Kosten
Was kostet die Verwaltung je Einheit und Monat?
35,00 Euro netto bis neun Einheiten, 33,00 Euro netto von zehn bis neunzehn Einheiten, 30,00 Euro netto ab zwanzig Einheiten — jeweils für alle Einheiten der Gemeinschaft. Zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer sind das 41,65 · 39,27 · 35,70 Euro brutto je Wohnung und Monat.
Kleine Gemeinschaften liegen je Wohnung höher, weil die Mindestvergütung von 300,00 Euro netto greift. Der Aufwand je Haus ist derselbe, er verteilt sich nur auf weniger Schultern. Jetzt Ihren Preis berechnen
Was kostet eine Hausverwaltung für 6, 8 oder 12 Parteien?
Bis acht Wohnungen zahlt Ihre Gemeinschaft die Mindestvergütung von 300,00 Euro netto, also 357,00 Euro brutto im Monat — bei sechs Wohnungen genauso wie bei acht. Ab neun Wohnungen rechnet die Formel.
Für zwölf Parteien sind es 12 × 33,00 = 396,00 Euro netto, also 471,24 Euro brutto im Monat oder 5.654,88 Euro brutto im Jahr. Garagen und Stellplätze kommen mit 5,00 Euro netto je Platz und Monat hinzu. Den genauen Betrag für Ihre Größe nennt Ihnen der Kostenrechner, und drei Minuten später haben Sie ihn schriftlich. Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen
Welche Leistungen werden zusätzlich berechnet?
Acht Positionen, vollständig aufgeführt in der Tabelle weiter oben: zusätzliche und außerordentliche Versammlungen, Betreuung größerer Bauvorhaben, gerichtliches Mahnverfahren, Sonderumlagen und Darlehen, Bescheinigungen für Käufer und Banken, Zustimmung zur Veräußerung, Sondereigentumsverwaltung, Nacharbeit fremdverschuldeter Abrechnungen.
Alles andere ist im Monatsbetrag enthalten. Diese Liste steht bewusst vor der Liste der enthaltenen Leistungen. Beide Listen im Sofortangebot schwarz auf weiß anfordern
Kostet die Erreichbarkeit rund um die Uhr extra?
Nein. Sie ist im Monatsbetrag enthalten, auch bei einer Gemeinschaft, die nur die Mindestvergütung zahlt. Es gibt keinen Aufschlag für Abende, Wochenenden oder Feiertage und keine getrennt berechnete Notdienstpauschale.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab, montags bis sonntags. Sie können dort ein Anliegen melden oder den Stand eines laufenden Anliegens erfragen. Wer einen Menschen sprechen möchte, sagt das und bekommt einen.
Zugesagt ist eine Reaktion innerhalb weniger Stunden: Ihr Anliegen ist erfasst, eingeordnet und zugewiesen, und Sie wissen, wer sich kümmert. Nicht zugesagt ist, dass der Schaden in dieser Zeit behoben ist. Preis einschließlich Erreichbarkeit berechnen
Wie schnell bekommen wir den Betrag schriftlich?
Binnen drei Minuten, als PDF per E-Mail. Sie geben die Zahl der Einheiten und die Lage der Anlage an, und das Angebot ist da, bevor Sie den Laptop zuklappen. Kein Termin davor, keine Rückfrage vorher, keine Wartezeit danach.
Im PDF steht die Vergütung netto und brutto, der Rechenweg Zeile für Zeile, der Leistungsumfang, was nicht enthalten ist, die Laufzeit und das Datum, bis zu dem das Angebot gilt — drei Monate lang. Es ist so gebaut, dass Ihr Beirat es in der Versammlung herumreichen kann.
Ein Beirat braucht für die Eigentümerversammlung ein schriftliches Angebot. Bei den meisten Anbietern dauert das Tage bis Wochen, und genau dort versanden Anfragen. Hier dauert es drei Minuten: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
Kommt der Vertrag auch sofort?
Nein. Das Angebot kommt binnen drei Minuten, der Vertragsentwurf folgt zeitnah. Direkt zum schriftlichen Angebot
Ist die Verwaltervergütung umsatzsteuerpflichtig?
Ja. Auf die Vergütung fallen 19 Prozent Umsatzsteuer an. Alle Nettobeträge auf dieser Seite sind deshalb mit 1,19 zu multiplizieren, um den Betrag zu erhalten, den Ihre Gemeinschaft tatsächlich überweist.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese Umsatzsteuer in aller Regel nicht als Vorsteuer abziehen. Rechnen Sie im Wirtschaftsplan deshalb mit brutto. Bruttobetrag für Ihre Gemeinschaft ausrechnen
Ist die Verwaltergebühr auf Mieter umlagefähig?
Nein. Verwaltungskosten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung). Eine anderslautende Klausel im Mietvertrag ist bei Wohnraum unwirksam.
Bei Gewerbemietverträgen ist eine Umlage möglich, wenn sie klar und der Höhe nach begrenzt vereinbart wurde. Als vermietender Eigentümer setzen Sie die Vergütung stattdessen als Werbungskosten an.
Was kostet uns der Wechsel der Verwaltung?
Der Wechsel selbst kostet Sie nichts — der Verwalterwechsel-Service ist Bestandteil der Vergütung. Teuer wird ein Wechsel durch zwei andere Posten: die Restvergütung des alten Verwalters für bis zu sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG) und Sondervergütungen, die sein Vertrag für die Übergabe vorsieht. Was darunter fällt: Sondervergütung einfach erklärt.
Hinzu kommen gegebenenfalls die Kosten einer außerordentlichen Versammlung und anwaltliche Unterstützung, falls Unterlagen nicht herausgegeben werden. Lassen Sie sich die Übergabekosten in jedem Angebot ausdrücklich bestätigen. Den Ablauf finden Sie unter Verwalterwechsel Schritt für Schritt.
Welche Vertragslaufzeit gilt, und wie kommen wir wieder heraus?
Die Bestellung eines Verwalters ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Welche Laufzeit für Ihre Gemeinschaft vorgesehen ist, steht im Angebot: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
Die Laufzeit bindet Sie nicht wirklich. Abberufen können Sie jederzeit mit einfacher Mehrheit und ohne Angabe von Gründen; der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später (§ 26 Abs. 3 WEG). Diese Regel kann nicht zu Ihren Lasten abbedungen werden.
Bleibt der Preis während der Laufzeit gleich?
Eine Anpassung wird angekündigt und begründet, nicht stillschweigend vorgenommen. Und sie steht im Vertrag, nicht in einer Anlage.
Alle weiteren Fragen finden Sie unter häufige Fragen zur WEG-Verwaltung.
Vom Rechenweg zur Unterschriftsreife: drei Minuten
Sie bekommen eine Zahl, ohne zu telefonieren und ohne Ihre Daten anzugeben. Wohnungen eingeben, Garagen ergänzen, fertig: Jetzt Ihren Preis berechnen. Der Rechner zeigt den Monatsbetrag netto und brutto, den Jahresbetrag für Ihren Wirtschaftsplan und den vollständigen Rechenweg Zeile für Zeile.
Für die Versammlung reicht ein Rechnerergebnis allerdings nicht. Dort brauchen Sie ein Blatt mit Absender, Datum und Gültigkeit — etwas, das Sie herumreichen können, ohne danebenzustehen und zu erklären.
Genau das kommt binnen drei Minuten. Fünf Angaben, dann liegt Ihr schriftliches Angebot als PDF im Postfach: Vergütung netto und brutto, der Rechenweg nachvollziehbar, der Leistungsumfang, was nicht enthalten ist, die Laufzeit und das Datum, bis zu dem es gilt. Drei Monate lang steht die Zahl fest. Schriftliches Angebot in drei Minuten anfordern
Das ist kein Lockpreis. Es gibt eine Preisliste, sie steht offen auf dieser Seite, und jede Gemeinschaft zahlt danach — die, die gut verhandelt, wie die, die gar nicht verhandelt.
Kein Termin davor. Kein Vertreterbesuch. Kein Warten auf einen Rückruf, der zwischen Versammlungstermin und Fristende versandet.
Was im Anschluss folgt: Den Vertragsentwurf bekommen Sie zeitnah hinterher.
Wer lieber spricht, ruft an. Das Angebot kommt deswegen nicht später, und ein Mensch ist dabei jederzeit zu bekommen.
Der berechnete Betrag ist die Grundlage des schriftlichen Angebots. Weicht das Angebot davon ab, weil Ihre Anlage Besonderheiten aufweist, erfahren Sie den Grund und den Unterschied — bevor Sie etwas unterschreiben.
Ein Rechner kennt Ihre Anlage nicht. Gewerbeanteile, ein Sanierungsstau, Denkmalschutz oder mehrere Hinterhäuser lassen sich nicht in ein Zahlenfeld fassen. Dafür gibt es das Gespräch, kostenlos und unverbindlich.
Fünf Angaben, dann liegt das PDF in Ihrem Postfach. Kostenlos, drei Monate gültig, zur Vorlage in Ihrer Eigentümerversammlung.
Umsetzung: Neben dem Paar weiterhin der Textlink Lieber telefonisch? 0201 45875433 — rund um die Uhr erreichbar, auch sonntags. Am Telefon nimmt ein KI-Assistent ab; wer einen Menschen sprechen möchte, bekommt einen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Markt: In Nordrhein-Westfalen liegt die WEG-Verwaltung im Schnitt bei 40,42 Euro brutto je Wohnung und Monat (top-100-hausverwaltungen.de). Das Branchenbarometer des VDIV Deutschland nennt zuletzt 29,12 Euro je Einheit und Monat. Achten Sie beim Vergleich darauf, ob netto oder brutto gemeint ist — dazwischen liegen 19 Prozent.
- Für Essen existiert keine eigene Preiserhebung, weil kein Essener Anbieter Preise nennt.
- Die Vergütung besteht aus vier Bausteinen: Mindestvergütung 300,00 Euro netto im Monat, Satz je Wohneinheit 35,00 Euro netto bis neun Einheiten, 33,00 Euro von zehn bis neunzehn, 30,00 Euro ab zwanzig, sowie 5,00 Euro netto je Garage oder Stellplatz. Der ermäßigte Satz gilt für alle Einheiten, nicht nur für die oberhalb der Schwelle. Alles netto, zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer.
- Brutto je Wohnung und Monat: 41,65 Euro bis neun Einheiten, 39,27 Euro von zehn bis neunzehn, 35,70 Euro ab zwanzig. Der Landesdurchschnitt in Nordrhein-Westfalen liegt bei 40,42 Euro. Ab zehn Wohnungen liegt Ihre Gemeinschaft also darunter.
- Drei durchgerechnete Beispiele stehen auf dieser Seite: sechs Wohnungen 357,00 Euro brutto im Monat, zwölf Wohnungen mit sechs Garagen 506,94 Euro, vierundzwanzig Wohnungen mit zwölf Stellplätzen 928,20 Euro.
- Kleine Gemeinschaften zahlen je Wohnung mehr: 119,00 Euro brutto bei drei Wohnungen, 59,50 Euro bei sechs, 44,63 Euro bei acht. Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Buchführung fallen bei drei Wohnungen fast genauso an wie bei zwölf. Ab neun Wohnungen rechnet die Formel.
- Das schriftliche Angebot kommt binnen drei Minuten als PDF, mit Rechenweg, Leistungsumfang und Gültigkeitsdatum — geeignet zur Vorlage in Ihrer Eigentümerversammlung. Der Vertragsentwurf folgt zeitnah.
- Acht Leistungen werden gesondert berechnet und stehen vollständig auf dieser Seite. An dieser Trennlinie entscheidet sich jeder Angebotsvergleich, nicht an der Höhe des Grundhonorars.
- Enthalten ist die Erreichbarkeit rund um die Uhr, Montag bis Sonntag, ohne Aufschlag für Abend, Wochenende und Feiertag. Am Telefon nimmt ein KI-Assistent ab; wer einen Menschen sprechen möchte, bekommt einen. Zugesagt ist eine Reaktion innerhalb weniger Stunden — erfasst, eingeordnet, zugewiesen; nicht, dass der Schaden in dieser Zeit behoben ist.
- Nicht enthalten und auch nicht an die Verwaltung gehend: Versicherung, Heizung, Hausmeister, Reinigung, Müll, Aufzug und die Erhaltungsrücklage. Die Vergütung ist ein Posten in Ihrem Hausgeld, nicht das Hausgeld.
- Das billigste Angebot ist häufig das teuerste: verjährte Hausgeldrückstände, anfechtbare Abrechnungen, verschleppte Sanierungen und verpasste Fördermittel kosten ein Vielfaches eines Jahreshonorars. Dazu kommt der Posten, den kein Angebot ausweist — ein Schaden, den am Wochenende niemand entgegennimmt, wächst weiter, und der Versicherer kann bei verspäteter Meldung kürzen (§ 28, § 82 VVG).
- Bezahlt wird von der Gemeinschaft, verteilt nach Ihrem Schlüssel, ausgewiesen im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung. Auf Mieter ist die Vergütung nicht umlagefähig.
- Ihr nächster Schritt: Jetzt Ihren Preis berechnen — und dann das schriftliche Angebot in drei Minuten anfordern. Drei Minuten später liegt es im Postfach.
