Wenn die Fassade dran ist: wie eine große Maßnahme durch Ihre Gemeinschaft kommt

Auf dem Tisch liegt ein Angebot über 340.000 Euro für Fassade, Balkone und Dachrand. Auf dem Konto der Rücklage liegen 61.000 Euro. In sechs Wochen ist Eigentümerversammlung, und Sie sollen als Beirat erklären, warum das jetzt sein muss. Zwei Eigentümer haben schon angekündigt, dass sie dagegen stimmen, weil sie in zwei Jahren verkaufen wollen.

Das ist der Punkt, an dem für eine Gemeinschaft am meisten auf dem Spiel steht — mehr als bei jeder Abrechnung und jedem Verwalterwechsel. Die Erhaltung des Gebäudes ist der technische Teil dessen, was eine WEG-Verwaltung insgesamt übernimmt. Die folgenden Abschnitte beschreiben, was eine auskömmliche Rücklage ist, was Sanierungsstau tatsächlich kostet, wie eine Maßnahme von der Idee bis zur Abnahme läuft, wie Angebote vergleichbar werden, wann Fördermittel beantragt werden müssen, was Baubegleitung leistet und kostet, und worin sich Erhaltung und bauliche Veränderung bei der Beschlussfassung unterscheiden. Der Abschnitt zur Förderung enthält den teuersten Fehler der ganzen Seite. Was dagegen die laufende Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kostet, ist eine kleine und feste Zahl: Jetzt Ihren Preis berechnen.

Denselben Betrag, den der Rechner anzeigt, bekommen Sie binnen drei Minuten schriftlich als PDF — mit Rechenweg, Leistungsumfang und Gültigkeitsdatum. Es kostet nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Aufgeführt ist auch, was im Sofortangebot steht.

Die Erhaltungsrücklage: was eine auskömmliche Höhe ist

Ihre Gemeinschaft braucht eine Rücklage, die groß genug ist, dass die nächste große Maßnahme keine Sonderumlage erzwingt. Die Erhaltungsrücklage ist das Sparbuch der Gemeinschaft für Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Aufzug — nichts anderes.

Das Gesetz nennt keine Höhe. Es verlangt nur, dass eine angemessene Erhaltungsrücklage angesammelt wird; das gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, die jeder einzelne Eigentümer verlangen kann (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Was angemessen ist, richtet sich nach Alter, Zustand und Ausstattung Ihres Gebäudes.

In der Praxis werden zwei Wege benutzt, um daraus eine Zahl zu machen:

Der Daumenwert je Quadratmeter. Verbreitet ist eine jährliche Zuführung im niedrigen zweistelligen Euro-Bereich je Quadratmeter Wohnfläche, bei älteren und unsanierten Gebäuden am oberen Rand. Der Wert ist grob, aber er reicht, um zu erkennen, ob Ihre Gemeinschaft weit darunter liegt. Viele Essener Gemeinschaften in Beständen aus den Nachkriegsjahrzehnten liegen bei einem Bruchteil davon. Was das in den einzelnen Stadtteilen heißt, zeigt die Seite Hausverwaltung Essen.

Der Erhaltungsplan. Der belastbarere Weg: eine Aufstellung der großen Bauteile mit ihrer verbleibenden Lebensdauer und den geschätzten Kosten — Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Aufzug, Außenanlagen. Daraus ergibt sich, welcher Betrag in welchem Jahr gebraucht wird, und daraus wiederum die nötige jährliche Zuführung. Der Plan kostet Geld und Zeit. Er ist trotzdem das einzige Papier, mit dem sich in einer Versammlung eine Rücklagenerhöhung durchsetzen lässt, ohne dass es nach Willkür aussieht.

Was Beiräte dabei übersehen: Eine Zuführung, die vor zehn Jahren auskömmlich war, ist es bei heutigen Baupreisen nicht mehr. Das muss aktiv nachgerechnet werden. Die Herleitung samt Rechner steht unter „Wie hoch die Erhaltungsrücklage sein sollte“.

Was Sanierungsstau wirklich kostet

Aufschieben ist keine Ersparnis, sondern eine Finanzierung zu einem schlechten Zinssatz. Fünf Posten machen die Rechnung aus, und nur der erste ist offensichtlich.

Der Folgeschaden. Ein undichter Dachrand kostet im ersten Jahr eine Reparatur. Im vierten Jahr ist die Dämmung durchfeuchtet, im achten die Dachkonstruktion. Aus einer vierstelligen wird eine sechsstellige Maßnahme.

Der Baupreis. Bauleistungen sind über die vergangenen Jahre erheblich teurer geworden, und Handwerkerkapazität ist knapp. Wer eine Maßnahme um drei Jahre verschiebt, verschiebt sie nicht zum selben Preis.

Die Finanzierung. Fehlt die Rücklage, bleiben Sonderumlage oder Kredit der Gemeinschaft. Beides kostet mehr als eine rechtzeitige Zuführung, die sich auf viele Jahre verteilt.

Die Versicherung. Schäden, die auf erkennbar vernachlässigte Erhaltung zurückgehen, werden nicht immer voll reguliert — ausgerechnet dann, wenn ohnehin etwas kaputt ist.

Der Verkaufspreis. Ein Käufer, der die Protokolle liest, sieht den Sanierungsstau und die niedrige Rücklage. Er zieht beides vom Preis ab, und zwar großzügiger als die tatsächliche Maßnahme kosten würde. Eigentümer, die verschieben wollen, um vorher zu verkaufen, zahlen die Sanierung also trotzdem — nur ohne das Haus danach.

Genau dieser letzte Punkt ist in der Versammlung das wirksamste Argument gegenüber den Eigentümern, die verkaufen wollen. Er ist sachlich richtig und nimmt dem Streit die Schärfe. Mehr dazu unter Sanierungsstau.

Von der Idee bis zur Abnahme: neun Schritte

Ihr Aufwand als Beirat liegt in Schritt 3 und Schritt 5 — beim Rest brauchen Sie vor allem Unterlagen, die Sie verstehen. So läuft eine größere Maßnahme:

1. Bestandsaufnahme. Was ist tatsächlich beschädigt, was ist nur alt? Begehung, Fotodokumentation, bei Bedarf ein Fachgutachten. Ohne diesen Schritt beschließt eine Gemeinschaft über Vermutungen.
2. Fachliche Planung. Bei größeren Vorhaben ein Architekt oder Fachingenieur, bei einer energetischen Maßnahme zusätzlich ein Energieberater. Ergebnis ist eine Leistungsbeschreibung — also eine Liste dessen, was gemacht werden soll, so genau, dass mehrere Firmen dasselbe anbieten.
3. Grundsatzbeschluss in der Versammlung. Nicht der Auftrag, sondern die Erlaubnis, Planung und Angebote auf Kosten der Gemeinschaft einzuholen. Dieser Zwischenschritt spart später Streit, weil niemand sagen kann, er sei überrumpelt worden.
4. Angebote einholen. Mindestens drei, alle auf dieselbe Leistungsbeschreibung. Dazu der nächste Abschnitt.
5. Entscheidungsvorlage und Beschluss. Angebotsvergleich, Finanzierungsvorschlag, Fördermittel, Zeitplan — in einer Vorlage, die ein Eigentümer ohne Bauwissen lesen kann. Danach der Beschluss über Maßnahme, Auftrag und Finanzierung.
6. Finanzierung sichern. Rücklagenentnahme, Sonderumlage oder Kredit, dazu die Förderzusage. Kein Auftrag ohne gesicherte Finanzierung; gebucht und abgerechnet wird das über die Buchhaltung und Jahresabrechnung Ihrer Gemeinschaft.
7. Vergabe. Werkvertrag mit klarer Leistungsbeschreibung, Terminplan, Zahlungsplan, Regelung zu Nachträgen, Sicherheitseinbehalt.
8. Bauausführung mit Baubegleitung. Kontrolle der Ausführung, Baubesprechungen, Prüfung von Nachträgen, Information der Eigentümer über Lärm, Gerüst und Einschränkungen.
9. Abnahme, Rechnungsprüfung, Gewährleistung. Förmliche Abnahme mit Protokoll und Mängelliste, Prüfung der Schlussrechnung gegen das Angebot, Freigabe des Einbehalts erst nach Mängelbeseitigung, Überwachung der Gewährleistungsfristen — bei Bauwerken in der Regel fünf Jahre (§ 634a BGB).

Der Schritt, der am häufigsten fehlt, ist Nummer 9. Mängel, die bei der Abnahme nicht protokolliert werden, sind später schwer durchzusetzen. Und eine Gewährleistungsfrist, an die sich in vier Jahren niemand erinnert, ist keine.

Angebote einholen und vergleichen

Sie bekommen vergleichbare Angebote nur dann, wenn alle Firmen dasselbe Papier bekommen haben. Das ist der ganze Trick, und er wird ständig übersprungen.

Drei Angebote auf drei unterschiedliche Beschreibungen sind kein Vergleich, sondern drei verschiedene Bauvorhaben. Der billigste Anbieter ist dann meistens der, der am wenigsten angeboten hat — und das fällt erst beim ersten Nachtrag auf. Worauf es ankommt:

• Gleiche Leistungsbeschreibung für alle. Mengen, Materialien, Qualitäten, Nebenleistungen wie Gerüst und Entsorgung.
• Einheitspreise statt Pauschalen, wo die Menge noch nicht feststeht. Sonst wird jede Mehrmenge zum Nachtrag.
• Die Nachtragsregelung im Vertrag. Wer Nachträge genehmigt, bis zu welchem Betrag und in welcher Form. Fehlt sie, entscheidet im Zweifel der Bauablauf.
• Der Zahlungsplan. Abschläge nach Baufortschritt, nicht nach Kalender.
• Der Sicherheitseinbehalt für die Schlussrate, bis Mängel beseitigt sind.
• Referenzen mit Adresse. Bei Fassaden- und Dacharbeiten zwei davon ansehen: Das kostet einen Nachmittag und entscheidet öfter als der Preis.

Ein Wort zur Vergabe: Dass dieselbe Firma immer wieder beauftragt wird, ist nicht unzulässig — aber es gehört offengelegt und begründet. Für Sie als Beirat ist das ein berechtigter Prüfpunkt, und Sie sollten die Angebote im Original sehen, nicht eine Zusammenfassung.

Dasselbe gilt für das Angebot der Verwaltung, die die Maßnahme begleiten soll: Schriftliches Verwaltungsangebot in drei Minuten anfordern — im Original, als PDF, mit Rechenweg. Wie die Verwaltung selbst arbeitet, zeigen die Referenzen der WEG-Verwaltung.

Fördermittel: und die Falle, sie zu spät zu beantragen

Für energetische Maßnahmen gibt es Zuschüsse und zinsgünstige Kredite, und eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sie als Gemeinschaft beantragen — nicht nur jeder Eigentümer für sich. Das ist seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts geklärt und in der Praxis der Regelfall.

Und jetzt der teuerste Satz dieser Seite: Der Antrag muss gestellt und bewilligt sein, bevor der Auftrag erteilt wird. Wer erst beauftragt und dann den Antrag stellt, verliert die Förderung — vollständig, nicht anteilig. Bei einer Fassadendämmung kann das ein fünfstelliger Betrag für die Gemeinschaft sein, und er ist nicht heilbar. Es gibt Konstruktionen mit aufschiebender Bedingung, die den Vertragsschluss absichern; ob sie im konkreten Fall tragen, gehört vor der Unterschrift geklärt.

Drei weitere Punkte, die in Essener Gemeinschaften regelmäßig Geld kosten:

Der Energieberater muss früh dabei sein. Für viele Programme ist eine fachliche Begleitung Fördervoraussetzung, und sie muss vor Beginn beauftragt sein. Ein Sanierungsfahrplan für das Gebäude erhöht in mehreren Programmen zusätzlich den Zuschuss und ordnet zugleich die Reihenfolge der Maßnahmen.

Die Reihenfolge der Beschlüsse. Die Versammlung muss so beschließen, dass die Förderbedingungen eingehalten werden können — mit Vorbehalt der Förderzusage und mit einem Zeitplan, der zur Bewilligungsdauer passt. Ein Beschluss „sofort beauftragen“ ist hier ein teurer Beschluss.

Programme ändern sich. Bedingungen, Sätze und Fristen der Förderung werden regelmäßig angepasst. Was in einem Ratgeber steht, kann überholt sein. Verlassen Sie sich auf den aktuellen Stand beim Programmgeber und auf den Energieberater, nicht auf eine Website — auch nicht auf diese. Welche Programme für Gemeinschaften in Frage kommen, ist unter KfW- und BEG-Förderung für Gemeinschaften eingeordnet.

Baubegleitung: was sie leistet und was sie kostet

Sie bekommen jemanden, der auf der Baustelle für Ihre Gemeinschaft hinsieht — und der die Rechnung prüft, bevor sie bezahlt wird.

Konkret gehören dazu: Vorbereitung und Vergabe, Terminüberwachung, Baubesprechungen mit Protokoll, Prüfung von Nachträgen vor der Freigabe, Kontrolle der Ausführung, Information der Eigentümer über Gerüst und Lärm, förmliche Abnahme mit Mängelliste, Prüfung der Schlussrechnung, Verwaltung des Sicherheitseinbehalts und Überwachung der Gewährleistungsfristen.

Diese Leistung ist nicht Teil der laufenden Verwaltervergütung, und das sollte Sie nicht überraschen, sondern beruhigen: Eine Verwaltung, die Bauvorhaben angeblich nebenbei mitmacht, tut es entweder nicht oder nicht gründlich. Üblich ist eine Vergütung als Prozentsatz der Bausumme, häufig gestaffelt nach Größe der Maßnahme. Die laufende Verwaltervergütung steht dagegen offen unter was die Verwaltung kostet und liegt zwischen 30,00 € und 35,00 € netto je Einheit und Monat (35,70 € bis 41,65 € brutto). Den genauen Betrag zeigt der Preisrechner für Ihre Gemeinschaft. Was die Baubegleitung für Ihre Maßnahme kostet, gehört ins Leistungsverzeichnis des Angebots — fragen Sie danach, bevor Sie vergleichen.

Zwei Punkte gehören beim Vergleich von Verwaltungsangeboten festgehalten: In welcher Größenordnung die Baubegleitung berechnet wird — das gehört ins Leistungsverzeichnis, nicht in ein späteres Gespräch. Und ob die Vergütung von der endgültigen oder von der beschlossenen Bausumme abhängt; sonst entsteht ein Anreiz, Nachträge nicht streng zu prüfen. Fragen Sie beides bei jedem Anbieter ab. Was sonst zum Grundhonorar gehört, steht unter Preise der WEG-Verwaltung in Essen.

Erhaltung oder bauliche Veränderung? Warum das die Beschlussfassung entscheidet

Sie brauchen für die beiden Fälle unterschiedliche Beschlüsse, und vor allem tragen unterschiedliche Leute die Kosten. Das ist der häufigste Grund, aus dem Sanierungsbeschlüsse später angefochten werden.

Erhaltung ist alles, was den bestehenden Zustand wiederherstellt oder erhält: das undichte Dach, die schadhafte Fassade, die defekte Heizungsanlage. Darüber entscheidet die Versammlung mit einfacher Mehrheit, und die Kosten tragen alle nach dem Umlageschlüssel Ihrer Gemeinschaft. Wird bei der Gelegenheit auf einen zeitgemäßen Standard gebracht, was ohnehin erneuert werden muss, spricht man von modernisierender Instandsetzung — das bleibt in der Regel Erhaltung. Der Begriff im Lexikon: Erhaltungsmaßnahme einfach erklärt.

Bauliche Veränderung ist alles, was über den bisherigen Zustand hinausgeht: der nachträgliche Aufzug, die neue Dachterrasse, die Aufstockung, die zusätzliche Wärmedämmung über das Erforderliche hinaus. Beschlossen wird auch das mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG) — bei den Kosten wird es dann anspruchsvoll. Grundsätzlich zahlen diejenigen, die zugestimmt haben. Alle zahlen nur, wenn eine der gesetzlichen Ausnahmen greift: eine besonders breite Zustimmung in der Versammlung oder eine Amortisation in angemessener Zeit (§ 21 WEG). Für bestimmte Maßnahmen — barrierefreier Umbau, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss — besteht zudem ein Anspruch des einzelnen Eigentümers; die Kosten trägt dann derjenige, der sie verlangt hat (§ 20 Abs. 2 WEG).

Die praktische Folge für Ihre Versammlung: Die Einordnung gehört vor die Abstimmung, nicht danach. Ein Beschluss, der eine bauliche Veränderung als Erhaltung behandelt, verteilt die Kosten falsch und ist innerhalb der Monatsfrist anfechtbar. Wie ein Beschluss formuliert sein muss, damit er hält, steht im Ratgeber „Beschluss über bauliche Veränderungen“. Wo die Grenze im Einzelfall verläuft — besonders bei energetischen Maßnahmen —, ist eine Rechtsfrage und gehört vor der Versammlung anwaltlich geklärt, nicht im Saal diskutiert.

Wer als Beirat eine solche Vorlage allein schreiben muss, trägt ein Risiko, das nicht zu einem Ehrenamt passt. Mehr dazu unter Verwaltungsbeirat.

Und im Alltag daneben: Während einer laufenden Maßnahme steigt die Zahl der Anrufe erheblich — Gerüst, Lärm, Staub, Termine. Telefonisch erreichbar sind Sie rund um die Uhr, an sieben Tagen in der Woche. Am Telefon nimmt ein KI-Assistent ab. Jede Meldung wird zu einem Vorgang, und innerhalb weniger Stunden wissen Sie, wer sich kümmert und was als Nächstes geschieht. Zugesagt ist die Reaktion, nicht die Lösung — ein Gerüst wird deshalb nicht früher abgebaut. Wer eine Person sprechen möchte, wird zurückgerufen. Näheres unter Erreichbarkeit rund um die Uhr. Die Protokolle der Versammlung sehen Sie zudem im Portal: Unterlagen digital abrufen.

Häufige Fragen zu Sanierung und Erhaltung

Wie hoch muss unsere Erhaltungsrücklage sein?

Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Verlangt wird eine angemessene Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) — angemessen gemessen an Alter, Zustand und Ausstattung Ihres Gebäudes.

Als grober Prüfwert wird eine jährliche Zuführung im niedrigen zweistelligen Euro-Bereich je Quadratmeter Wohnfläche herangezogen, bei älteren und unsanierten Gebäuden am oberen Rand. Für eine belastbare Zahl brauchen Sie einen Erhaltungsplan: welche Bauteile wann fällig werden und was sie voraussichtlich kosten.

Prüfen Sie zusätzlich, wann die Zuführung zuletzt erhöht wurde. Eine Rücklage, die vor zehn Jahren ausreichte, reicht bei heutigen Baupreisen nicht mehr.

Unsere Rücklage ist fast leer. Wie gefährlich ist das?

Gefährlich wird es nicht sofort, sondern beim ersten größeren Schaden. Dann bleiben drei Wege, und jeder tut weh: eine Sonderumlage, ein Kredit der Gemeinschaft oder das Aufschieben der Maßnahme.

Konkret bedeutet eine leere Rücklage: Sie können auf einen Dachschaden nicht reagieren, ohne dass jeder Eigentümer kurzfristig einen vierstelligen Betrag aufbringen muss. Für Eigentümer mit knapper Kasse ist das der Beginn von Zahlungsrückständen, die dann die übrigen mittragen.

Eine leere Rücklage ist außerdem beim Verkauf sichtbar und wird vom Preis abgezogen. Der erste Schritt ist deshalb nicht die Sanierung, sondern ein Erhaltungsplan und ein Beschluss über eine höhere Zuführung.

Welche Mehrheit brauchen wir für eine Sanierung?

Für Erhaltungsmaßnahmen — also die Wiederherstellung eines beschädigten Zustands — genügt die einfache Mehrheit in der Versammlung. Die Kosten tragen alle nach dem Umlageschlüssel Ihrer Gemeinschaft.

Auch eine bauliche Veränderung wird mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 20 Abs. 1 WEG). Der Unterschied liegt bei den Kosten: Die tragen grundsätzlich nur die Zustimmenden, sofern keine der Ausnahmen des § 21 WEG greift.

Entscheidend ist deshalb die Einordnung der Maßnahme vor der Abstimmung. Sie hängt vom Einzelfall und von Ihrer Teilungserklärung ab und gehört bei größeren Vorhaben anwaltlich geprüft.

Was ist eine bauliche Veränderung und wer zahlt sie?

Eine bauliche Veränderung geht über den bisherigen Zustand hinaus: der nachträgliche Aufzug, die neue Dachterrasse, eine zusätzliche Dämmung über das Erforderliche hinaus. Reparatur und Erneuerung eines vorhandenen Bauteils sind dagegen Erhaltung.

Gezahlt wird grundsätzlich von denen, die zugestimmt haben. Alle tragen die Kosten nur in zwei Fällen: wenn die Zustimmung in der Versammlung besonders breit ausgefallen ist oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert (§ 21 WEG).

Für Barrierefreiheit, Ladeeinrichtungen, Einbruchschutz und Glasfaser hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf die Maßnahme — er trägt dann aber auch ihre Kosten (§ 20 Abs. 2 WEG).

Welche Förderung bekommt eine Eigentümergemeinschaft für die Sanierung?

Für energetische Maßnahmen gibt es Zuschüsse und zinsgünstige Kredite, und die Gemeinschaft kann sie als Gemeinschaft beantragen — für Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie Dach, Fassade, Fenster und Heizung.

Entscheidend ist der Zeitpunkt: Der Antrag muss vor der Beauftragung gestellt und bewilligt sein. Wer zuerst den Auftrag erteilt, verliert die Förderung vollständig. Für viele Programme ist außerdem ein Energieberater Voraussetzung, der ebenfalls vor Beginn eingebunden sein muss.

Konkrete Sätze und Bedingungen nennt diese Seite bewusst nicht: Förderprogramme werden regelmäßig geändert. Maßgeblich ist der aktuelle Stand beim Programmgeber, abgestimmt mit Ihrem Energieberater.

Darf unsere Gemeinschaft einen Kredit aufnehmen?

Ja, das ist möglich. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann einen Kredit aufnehmen, und bei großen Maßnahmen ist das gegenüber einer sehr hohen Sonderumlage manchmal die schonendere Lösung.

Selbstverständlich ist es aber nicht. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, und dazu gehört, dass die Eigentümer vorher über Laufzeit, Zins, Gesamtbelastung und über das Risiko aufgeklärt werden, das im Fall von Zahlungsausfällen einzelner Eigentümer auf die übrigen zufällt. Eine unzureichend vorbereitete Kreditaufnahme ist anfechtbar.

Ob ein Kredit in Ihrem Fall der richtige Weg ist und wie der Beschluss zu formulieren ist, gehört vor der Versammlung geprüft — bei dieser Frage ausdrücklich auch anwaltlich.

Kurz zusammengefasst

• Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), nennt aber keine Höhe. Brauchbar wird die Zahl erst über einen Erhaltungsplan; der Daumenwert je Quadratmeter reicht, um zu sehen, ob Sie weit darunter liegen.
• Sanierungsstau kostet über fünf Posten: Folgeschaden, Baupreis, Finanzierung, gekürzte Versicherungsleistung und Verkaufspreis. Wer vor dem Verkauf aufschiebt, zahlt trotzdem — nur ohne das Haus danach.
• Eine Maßnahme läuft in neun Schritten. Der am häufigsten fehlende ist der letzte: förmliche Abnahme, Mängelliste, Einbehalt, Gewährleistungsfristen.
• Angebote sind nur vergleichbar, wenn alle Firmen dieselbe Leistungsbeschreibung bekommen haben. Achten Sie auf Einheitspreise, Nachtragsregelung, Zahlungsplan nach Baufortschritt und Sicherheitseinbehalt.
• Fördermittel müssen vor der Beauftragung beantragt und bewilligt sein. Wer zuerst beauftragt, verliert sie vollständig. Programme ändern sich — maßgeblich ist der aktuelle Stand beim Programmgeber.
• Baubegleitung ist eine eigene Leistung und keine Nebensache der laufenden Verwaltung. Üblich ist ein Prozentsatz der Bausumme; er gehört ins Leistungsverzeichnis.
• Erhaltung und bauliche Veränderung werden unterschiedlich beschlossen und unterschiedlich bezahlt. Die Einordnung gehört vor die Abstimmung — sonst ist der Beschluss innerhalb der Monatsfrist angreifbar.
• Die laufende Verwaltung ist davon getrennt und hat feste Sätze: 30,00 € bis 35,00 € netto je Einheit und Monat, mindestens 300,00 € netto im Monat. Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen