Erhaltungsmaßnahme

Alles, was einen vorhandenen Zustand des Gemeinschaftseigentums bewahrt oder wiederherstellt, ist eine Erhaltungsmaßnahme: das undichte Dach, der defekte Aufzug, der Anstrich der Fassade, die Reparatur der Heizung, der Austausch verschlissener Leitungen. Darüber entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit, und die Kosten trägt die Gemeinschaft nach dem geltenden Verteilerschlüssel.

Der Unterschied, der über die Mehrheit entscheidet

Erhaltung ist nicht gleich bauliche Veränderung. Erhaltung bewahrt oder stellt wieder her — bauliche Veränderung schafft etwas Neues, das vorher nicht da war. Ein neuer Aufzug in einem Haus ohne Aufzug ist bauliche Veränderung. Die Modernisierung des vorhandenen Aufzugs ist Erhaltung.

Diese Unterscheidung ist keine Wortklauberei. An ihr hängen Mehrheitserfordernis und Kostenverteilung. Bei baulichen Veränderungen kann es passieren, dass nur die zustimmenden Eigentümer zahlen — bei Erhaltung zahlen alle nach Schlüssel. Wer einen Antrag vorbereitet, sollte diese Einordnung deshalb vorher klären, nicht in der Versammlung diskutieren. Die Verwaltung, die solche Anträge vorbereitet, hat einen festen Preis je Einheit: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.

Instandhaltung und Instandsetzung

Das Gesetz fasst beides unter Erhaltung zusammen. Instandhaltung ist das Vorbeugen: Wartung, Pflege, Inspektion. Instandsetzung ist das Reparieren, wenn etwas kaputt ist. Praktisch ist Instandhaltung fast immer billiger — die Wartung der Heizung kostet einen Bruchteil ihres Ersatzes.

Das Wohnungseigentumsgesetz zählt die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums in § 19 Absatz 2 WEG ausdrücklich zu dem, was eine Gemeinschaft schuldet. Sie ist damit keine freie Entscheidung, sondern Pflicht.

Ein Beispiel

An einem Mehrfamilienhaus in Essen-Frillendorf sind die Holzfenster im Treppenhaus verzogen und undicht. Die Gemeinschaft könnte sie instand setzen lassen — abschleifen, neu verglasen, streichen, rund 14.000 Euro. Sie könnte sie stattdessen durch Kunststofffenster mit Dreifachverglasung ersetzen, rund 26.000 Euro. Die zweite Variante ist teurer, spart aber Energie und wird nicht wieder anfallen. Rechtlich zählt sie in aller Regel noch zur Erhaltung, weil sie ein vorhandenes Bauteil ersetzt — einfache Mehrheit genügt. Genau dieser Fall heißt modernisierende Instandsetzung.

Was Sie daraus mitnehmen

Fragen Sie bei jedem größeren Posten in der Versammlung nach der Einordnung: Erhaltung oder bauliche Veränderung? Wie ein Antrag für den zweiten Fall vorbereitet wird, steht im Ratgeber zur baulichen Veränderung. Die Antwort bestimmt, wer zahlt. Und fragen Sie, ob die Maßnahme im Erhaltungsplan steht — steht sie dort nicht, fehlt der Gemeinschaft der Überblick über das, was noch kommt.

Ob eine konkrete Maßnahme im Einzelfall als Erhaltung durchgeht, hängt von den Umständen und von Ihrer Gemeinschaftsordnung ab; bei hohen Beträgen ist eine anwaltliche Einschätzung vor dem Beschluss gut investiertes Geld. Die fachliche Vorbereitung — Zustandsaufnahme, Ausschreibung, Angebotsvergleich, Bauüberwachung — beschreibt die Seite zur Bau- und Sanierungsbegleitung.

Verwandte Begriffe

Erhaltungsplan · Gemeinschaftseigentum

Fazit

Erhaltungsmaßnahmen bewahren oder stellen wieder her, werden mit einfacher Mehrheit beschlossen und von allen nach Schlüssel bezahlt. Die Abgrenzung zur baulichen Veränderung entscheidet über Mehrheit und Kostenlast — und gehört vor die Versammlung, nicht hinein. Ein schriftliches Angebot für die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kommt binnen drei Minuten: Sofortangebot anfordern.