Bauliche Veränderung in der WEG: wer entscheidet, wer zahlt, was Sie verlangen können

Die Einladung zur Eigentümerversammlung liegt auf dem Esstisch. Auf Seite zwei stehen drei Punkte untereinander. TOP 5: Erneuerung der Dachrinnen und Fallrohre. TOP 6: Antrag von Wohnung 9 auf eine Ladestation am Tiefgaragenstellplatz. TOP 7: Steckersolargerät am Balkongeländer von Wohnung 3.

Drei Zeilen, gleiche Schrift. Rechtlich haben sie wenig gemeinsam. Beim ersten Punkt zahlen alle. Beim zweiten und dritten zahlt in aller Regel nur einer, und die Versammlung darf das Vorhaben nicht einfach ablehnen. Wie eine große Maßnahme später vergeben und abgenommen wird, steht bei der Begleitung großer Sanierungen. Hier geht es um die Frage davor: was beschlossen werden muss und wer zahlt.

Die Reihenfolge: Erhaltung oder bauliche Veränderung, Mehrheit und Kosten, die fünf Maßnahmen mit Anspruch, dann Planung, Förderung und die Rollen in Ihrer Gemeinschaft. Die Rechtslage wird hier eingeordnet, nicht für Ihren Einzelfall beraten. Maßgeblich bleiben Ihre Teilungserklärung, Ihre Gemeinschaftsordnung und die Lage vor Ort.

Erhaltung oder bauliche Veränderung: die erste Frage zu jedem Punkt

Jede Maßnahme am Gebäude gehört in eine von zwei Schubladen. Davon hängen Kosten und Anfechtungsrisiko ab.

Erhaltung heißt: Ein vorhandener Zustand wird bewahrt oder wiederhergestellt. Das Gesetz fasst darunter Instandhaltung, also Wartung und Pflege, und Instandsetzung, also Reparatur (§ 13 Abs. 2 WEG). Die ordnungsmäßige Erhaltung ist keine Kür. Jeder Eigentümer kann sie von der Gemeinschaft verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die undichte Dachrinne, der lose Putz, die ausgefallene Heizungspumpe: alles Erhaltung. Was genau dazugehört, erklärt der Eintrag zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Bauliche Veränderung heißt: Die Maßnahme geht über die ordnungsmäßige Erhaltung hinaus (§ 20 Abs. 1 WEG). Es entsteht etwas, das vorher nicht da war: ein Aufzug in einem Haus ohne Aufzug, ein Fahrradraum im Keller, eine Ladestation in der Tiefgarage.

Dazwischen liegt eine Zone, in der viel Geld entschieden wird. Muss ein Bauteil ohnehin erneuert werden, darf die Gemeinschaft es dabei auf den heutigen Stand bringen. Das bleibt Erhaltung und heißt modernisierende Instandsetzung. Ein Beispiel: Die alten Fenster im Treppenhaus sind verzogen und undicht. Werden sie durch Fenster mit besserer Verglasung ersetzt, ist das in aller Regel Erhaltung. Werden dagegen intakte Fenster getauscht, nur weil neue sparsamer wären, ist es eine bauliche Veränderung.

Und Ihre eigene Wohnung?

Was nur Ihr Sondereigentum betrifft, entscheiden Sie grundsätzlich selbst: neue Fliesen, eine bodengleiche Dusche. Eine Erlaubnis brauchen Sie nicht, solange keinem Nachbarn ein Nachteil entsteht, der über das normale Maß des Zusammenlebens hinausgeht (§ 13 Abs. 2 WEG). Hört die Wohnung darunter nach dem Wechsel zur Fliese jeden Schritt, ist diese Grenze erreicht.

Sobald Sie tragende Wände, Fenster, Wohnungstür, Balkon oder Leitungen außerhalb Ihrer Wohnung berühren, sind Sie im gemeinschaftlichen Eigentum. Dann braucht es einen Beschluss. Wo die Grenze in Ihrer Anlage genau verläuft, steht in der Teilungserklärung und nicht in einer Faustregel.

Welche Mehrheit Sie brauchen, und warum das selten die eigentliche Frage ist

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes reicht für eine bauliche Veränderung die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Früher mussten oft alle Beeinträchtigten zustimmen. Enthaltungen zählen nicht mit.

Die Versammlung hat dabei zwei Wege. Entweder die Gemeinschaft baut selbst. Oder sie gestattet einem einzelnen Eigentümer, auf eigene Rechnung zu bauen, etwa eine Markise, eine Klimaanlage an der Fassade oder einen Durchbruch zur Nachbarwohnung. Unabhängig davon können Sie eine Gestattung verlangen, wenn alle einverstanden sind, die über das normale Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG). Stört Ihre Markise niemanden, hat die Mehrheit dann wenig Spielraum.

Für die Erhaltung gilt dieselbe einfache Mehrheit. Gestritten wird deshalb über zwei andere Dinge: die Grenze des Zulässigen und die Kosten.

Eine bauliche Veränderung darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten. Und sie darf keinen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Eine Aufstockung, die den Charakter des Hauses verändert, kann daran scheitern. Ein Fahrradständer im Hof kaum. Ein Beschluss jenseits dieser Grenze ist angreifbar, auch wenn die Mehrheit zugestimmt hat.

Zwei Hinweise gehören noch hierher. Ihre Regeln der Gemeinschaftsordnung können Abweichendes vorsehen. Was für ältere Fassungen gilt, steht unten in den Fragen. Und ein Beschluss zu einem Punkt, der nicht klar in der Tagesordnung der Eigentümerversammlung angekündigt war, ist anfechtbar.

Eine Verwaltung, die solche Punkte sauber einordnet, bevor die Einladung hinausgeht, kostet eine feste Summe je Einheit und Monat. Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen dauert zwei Eingaben: Einheiten und Stellplätze.

Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kostet, steht in zehn Sekunden auf dem Bildschirm — das schriftliche Angebot dazu binnen drei Minuten im Postfach. Nachlesen können Sie, wie das schriftliche Angebot entsteht.

Wer zahlt: die vier Fälle des § 21 WEG

Bei der Erhaltung ist die Antwort einfach. Alle Eigentümer zahlen nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, wenn Gemeinschaftsordnung oder Beschluss keinen anderen Schlüssel festlegen (§ 16 Abs. 2 WEG). Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum finden Sie im Grundbuch und in der Teilungserklärung.

Bei der baulichen Veränderung unterscheidet das Gesetz vier Fälle. Prüfen Sie sie in dieser Reihenfolge:

1. Einer hat es verlangt oder sich gestatten lassen. Dann zahlt er allein, für den Bau und für alles, was danach kommt. Ihm allein stehen auch die Nutzungen zu (§ 21 Abs. 1 WEG). Das gilt für die Markise ebenso wie für die fünf Maßnahmen, auf die jeder einen Anspruch hat.
2. Die Zustimmung war sehr breit. Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zu, und stehen dahinter zugleich die Hälfte aller Miteigentumsanteile, zahlen alle (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Gezählt werden dabei die Anteile aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden. Die Ausnahme: Die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
3. Die Maßnahme bezahlt sich selbst. Amortisieren sich die Kosten in einem angemessenen Zeitraum, zahlen ebenfalls alle (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Amortisieren heißt: Die Einsparung, etwa bei den Energiekosten, holt die Ausgabe wieder herein. Was angemessen ist, sagt das Gesetz nicht. Es kommt auf den Einzelfall an.
4. Alle übrigen Fälle. Es zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, nach ihren Anteilen. Nur sie dürfen die neue Anlage dann auch nutzen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Wer in Fall 4 dagegen gestimmt hat, zahlt nicht, darf den neuen Fahrradraum aber auch nicht nutzen. Ändert er später seine Meinung, kann er gegen einen angemessenen Ausgleich einsteigen (§ 21 Abs. 4 WEG).

Die Versammlung darf die Verteilung durch Beschluss anders regeln. Sie darf dabei aber niemandem Kosten auferlegen, der nach dem Gesetz nichts zahlen müsste (§ 21 Abs. 5 WEG).

Für Ihre Versammlung heißt das: Klären Sie vor der Abstimmung, in welchen Fall ein Punkt fällt. Ein Beschluss ohne Kostenverteilung kehrt als Streit in der nächsten Jahresabrechnung zurück. Dieselbe Klarheit dürfen Sie beim Honorar der Verwaltung erwarten: Jetzt Ihren Preis berechnen.

Fünf Maßnahmen, die jeder Eigentümer verlangen kann

Für fünf Zwecke hat das Gesetz die Frage nach dem Ob aus der Hand der Mehrheit genommen. Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem dieser Zwecke dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG):

1. Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen. Treppenlift, Rampe, Handlauf, verbreiterte Tür. Einzelheiten stehen im Eintrag zum Anspruch auf barrierefreien Umbau.
2. Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge. Die Wallbox am Stellplatz, samt Leitung durch Keller und Tiefgarage.
3. Einbruchsschutz. Etwa eine einbruchhemmende Wohnungseingangstür oder gesicherte Kellerfenster.
4. Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität. Praktisch heißt das: Glasfaser bis ins Haus oder bis in die Wohnung.
5. Stromerzeugung durch Steckersolargeräte. Gemeint ist das sogenannte Balkonkraftwerk. Diese Nummer kam erst nachträglich in den Katalog, durch eine eigene Gesetzesänderung einige Jahre nach der großen Reform. Ältere Ratgeber, Formulare und Musterbeschlüsse nennen deshalb oft nur vier Zwecke.

Privilegiert heißt nicht, dass jeder baut, wie er will. Über die Durchführung beschließt die Versammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Sie entscheidet also über das Wie: Ausführung, Fachbetrieb, Leitungsführung, die Stelle am Geländer, und ob die Gemeinschaft baut oder der Eigentümer selbst. Ablehnen darf die Mehrheit das Vorhaben als solches nicht.

Drei Grenzen bleiben. Die Maßnahme muss angemessen sein; eine Wallbox ist etwas anderes als ein Ladepark für zwanzig Autos. Sie darf die Anlage nicht grundlegend umgestalten und niemanden unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Und sie kostet den, der sie verlangt: Bau, Betrieb und Unterhalt (§ 21 Abs. 1 WEG).

Ein Beispiel. In einer Anlage mit 14 Einheiten in Essen-Rellinghausen beantragt ein Eigentümer eine Wallbox für seinen Stellplatz in der Tiefgarage. Zwei Nachbarn planen ebenfalls ein Elektroauto. Eine Einzelleitung hieße: Die Tiefgarage wird bald erneut aufgestemmt. Sinnvoller ist ein Grundkonzept: eine Hauptleitung mit Lastmanagement, an die spätere Ladepunkte angeschlossen werden. Wer dieses Grundkonzept bezahlt, ist eine eigene Frage nach § 21 WEG. Sie gehört ausdrücklich in den Beschluss.

Wenn die Mehrheit trotzdem Nein sagt. Lehnt die Versammlung einen solchen Antrag ab oder vertagt sie ihn endlos, bleibt die Beschlussersetzungsklage. Dann fasst das Gericht den Beschluss, den die Versammlung verweigert hat (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Anlage liegt. Welches das für Ihr Haus ist, steht unter Gerichtsstand für WEG-Sachen in Essen. Vorher lohnt fast immer ein zweiter, besser vorbereiteter Antrag; ob geklagt wird, klären Sie anwaltlich.

Erhaltungsplanung: warum gute Beschlüsse Jahre vorher beginnen

Die meisten Bau-Streits haben eine Vorgeschichte: Die Rücklage ist zu klein, das Bauteil überfällig, und die Versammlung soll an einem Abend über eine sechsstellige Summe entscheiden.

Das Gegenmittel ist eine mehrjährige Erhaltungsplanung. Ein Erhaltungsplan listet die großen Bauteile auf: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Aufzug, Tiefgarage. Zu jedem stehen Alter, voraussichtliche Restlebensdauer und eine Kostenschätzung dabei. Daraus ergibt sich, wann was fällig wird und wie viel die Gemeinschaft jedes Jahr zurücklegen muss. Das Gesetz verlangt einen solchen Plan nicht ausdrücklich. Es verlangt aber eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ohne Plan lässt sich kaum begründen, was angemessen ist.

Steht im Plan, dass die Heizung in vier Jahren am Ende ist, kann die Gemeinschaft rechtzeitig die Einordnung klären und Förderung beantragen, bevor der Kessel ausfällt. Und sie kann Wünsche Einzelner bündeln. Steht für die Fassade ohnehin ein Gerüst, kosten gesicherte Fenster und eine Glasfaserleitung einen Bruchteil.

Wenn es dafür schon zu spät ist

Fehlt der Plan seit Jahren, liegt meist aufgeschobene Instandhaltung vor: fällige Arbeiten, die immer wieder vertagt wurden. Sie kostet Geld, bevor der erste Handwerker kommt. Folgeschäden wachsen, Baupreise steigen, und Käufer ziehen den Rückstand vom Preis Ihrer Wohnung ab.

Der Weg hinaus hat eine feste Reihenfolge. Erst kommt die Bestandsaufnahme, dann der Plan, dann der Beschluss über Rücklage, Sonderumlage, Kredit oder eine Mischung davon. Wer die Reihenfolge umdreht und mit der Sonderumlage beginnt, verliert die Abstimmung fast immer.

Förderung: was sich ständig ändert und was bleibt

Für energetische Maßnahmen gibt es Zuschüsse und zinsgünstige Kredite. Sie laufen über die KfW und über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG. Programme, Sätze und Bedingungen ändern sich häufig. Diese Seite nennt deshalb bewusst keine Beträge. Maßgeblich ist der Stand beim Programmgeber am Tag des Antrags.

Drei Dinge ändern sich dagegen selten:

• Die Gemeinschaft beantragt selbst. Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum stellt sie den Antrag als Ganzes. Maßnahmen im Sondereigentum beantragt der einzelne Eigentümer.
• Der Antrag kommt vor dem Auftrag. Wer zuerst beauftragt und dann an die Förderung denkt, geht in aller Regel leer aus. Der Beschluss muss deshalb so formuliert sein, dass der Auftrag erst nach der Förderzusage erteilt wird.
• Fachliche Begleitung ist oft Pflicht. Viele Programme verlangen einen Energieeffizienz-Experten, der vor Beginn der Arbeiten eingebunden ist.

Förderung berührt auch die Kostenfrage von oben. Ein Zuschuss senkt den Eigenanteil. Er kann dazu beitragen, dass sich eine bauliche Veränderung in angemessener Zeit amortisiert, sodass alle zahlen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Diese Rechnung gehört mit Zahlen in die Beschlussvorlage. Wie die Antragslogik für Gemeinschaften im Einzelnen aussieht, steht unter Fördermittel für die Sanierung.

In sechs Schritten zu einem Beschluss, der hält

Ob Wallbox oder Aufzug: Der Weg durch die Versammlung ist immer derselbe.

1. Antrag schriftlich stellen. Schicken Sie Ihr Vorhaben mit Skizze oder Angebot an die Verwaltung und bitten Sie um einen eigenen Tagesordnungspunkt. Rechtzeitig heißt: bevor die Einladung verschickt wird, denn die Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen. Was dabei zu beachten ist, zeigt die Seite zur Einladung mit Frist und Tagesordnung.
2. Einordnen. Erhaltung, bauliche Veränderung mit gesetzlichem Anspruch oder sonstige bauliche Veränderung? Die Antwort bestimmt Grenzen, Kosten und das Risiko einer Anfechtung.
3. Kosten und Verteilung klären. Welcher der vier Fälle aus § 21 WEG liegt vor? Wer trägt Bau, Wartung, Strom und Versicherung? Soll sich die Maßnahme amortisieren: mit welcher Rechnung?
4. Beschlussvorlage schreiben. Sie nennt Maßnahme, Ausführung, Kostenrahmen, Kostenverteilung und Finanzierung. Wo nötig, enthält sie den Vorbehalt der Förderzusage. Ein Eigentümer ohne Bauwissen muss sie verstehen können.
5. Abstimmen und festhalten. Das Ergebnis wird verkündet und in die Beschluss-Sammlung eingetragen. Geht es um Fall 2, gehören neben den Stimmen auch die Miteigentumsanteile der Zustimmenden ins Protokoll.
6. Frist abwarten und umsetzen. Ein Beschluss kann binnen eines Monats angefochten werden. Bei einer Einzelmaßnahme ist es klug, diese Monatsfrist für die Anfechtung abzuwarten, bevor gebaut wird. Wie das Verfahren von der anderen Seite aussieht, zeigt der Ratgeber gegen einen Beschluss vorgehen.

Schritt 2 und Schritt 3 sind die, an denen Beschlüsse später scheitern. Sie kosten vor der Versammlung eine Stunde Arbeit. Nach der Versammlung kosten sie ein Gerichtsverfahren.

Wer was tut: Verwaltung, Beirat und Sie

Die Entscheidung tragen Sie als Eigentümer gemeinsam. Vorbereiten müssen Sie sie nicht allein.

Die Verwaltung bereitet vor und setzt um. Sie nimmt Anträge auf, ordnet sie ein, holt Angebote ein, schreibt die Beschlussvorlage und lädt ein. Nach dem Beschluss vergibt sie den Auftrag und überwacht die Ausführung. Ohne Beschluss darf sie nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen und das, was nötig ist, um einen Nachteil abzuwenden (§ 27 Abs. 1 WEG). Die Notreparatur nach einem Sturmschaden gehört dazu. Eine neue Fassade gehört nicht dazu. Was sonst zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung zählt, steht auf der Übersichtsseite.

Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung (§ 29 Abs. 2 WEG). Bei Baufragen heißt das: Angebote im Original ansehen, die Vorlage vor dem Versand lesen, bei der Einordnung nachfragen. Anstelle der Versammlung entscheidet der Beirat nicht, es sei denn, sie hat ihm etwas ausdrücklich übertragen. Welche Rechte und Pflichten des Beirats dabei gelten, steht auf der Seite für Beiräte.

Sie selbst stellen Anträge und fragen bei jedem Bau-Punkt: Erhaltung oder bauliche Veränderung? Und wer zahlt?

Woran Sie eine gute Verwaltung bei Baufragen erkennen

Sie schickt die Einordnung mit der Einladung, legt Angebote im Original bei und schreibt die Kostenverteilung in den Beschlusstext. Die Zusage hier lautet: Was Ihre Gemeinschaft beschließt, ist binnen sieben Tagen nach Versand des Protokolls beauftragt oder eingeleitet. Bei Beschlüssen mit großer finanzieller Tragweite kann es richtig sein, die Anfechtungsfrist abzuwarten. Dann erfahren Sie das innerhalb derselben sieben Tage, mit Begründung.

Wenn ein großes Vorhaben ansteht

Fassade, Dach, Heizung oder Aufzug brauchen Bestandsaufnahme, vergleichbare Angebote, Förderantrag, Vergabe, Bauüberwachung und Abnahme. Das ist eine eigene Leistung neben der laufenden Verwaltung. Wie sich Baumaßnahmen der Gemeinschaft steuern lassen, beschreibt die Seite zur Sanierungsbegleitung in neun Schritten.

Zweifelt Ihr Beirat, ob die jetzige Verwaltung ein solches Vorhaben trägt, hilft ein Vergleich mit Zahlen. Das schriftliche Angebot für die laufende Verwaltung kommt binnen drei Minuten als PDF, mit Betrag netto und brutto und dem Rechenweg: Sofortangebot in drei Minuten anfordern. Den Vertragsentwurf bekommen Sie zeitnah hinterher.

Häufige Fragen zur baulichen Veränderung

Ich habe gegen eine bauliche Veränderung gestimmt. Muss ich trotzdem zahlen?

Das hängt davon ab, wie breit die Zustimmung war und was die Maßnahme bringt. Haben mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zugestimmt, die zugleich die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten, zahlen alle. Das gilt auch, wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert (§ 21 Abs. 2 WEG).

In allen anderen Fällen zahlen nur die Zustimmenden, und nur sie dürfen die Anlage nutzen (§ 21 Abs. 3 WEG). Sind die Kosten im ersten Fall unverhältnismäßig, müssen Sie nicht mitzahlen. Ob das zutrifft, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört innerhalb der Anfechtungsfrist geprüft.

Ein Nachbar hat ohne Beschluss am Gemeinschaftseigentum gebaut. Was kann die Gemeinschaft tun?

Sie kann in der Regel verlangen, dass der alte Zustand wiederhergestellt wird. Soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, macht die Gemeinschaft diesen Anspruch geltend, vertreten durch die Verwaltung (§ 9a Abs. 2 WEG). Der einzelne Eigentümer muss sich darum nicht allein kümmern.

Die Versammlung kann die Veränderung auch nachträglich gestatten, was oft vernünftiger ist. Halten Sie mit Fotos und Datum fest, was gebaut wurde. Ob ein Rückbau durchsetzbar ist, klären Gemeinschaft und Anwalt.

Gelten die Regeln aus unserer alten Gemeinschaftsordnung noch?

Oft nur eingeschränkt. Viele ältere Gemeinschaftsordnungen verlangen für bauliche Veränderungen die Zustimmung aller. Solche Klauseln aus der Zeit vor der Reform verdrängen das heutige Gesetz in der Regel nicht (§ 47 WEG).

Steht dort also nur „bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller“, gilt meist trotzdem die einfache Mehrheit. Hat die Gemeinschaft eine Frage bewusst und ausdrücklich anders geregelt, kann das anders sein. Diese Auslegung gehört bei Streit in anwaltliche Hände.

Kann über eine bauliche Veränderung auch ohne Versammlung abgestimmt werden?

Ja, im Umlaufverfahren. Ein solcher Beschluss ist aber nur gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen, also etwa per E-Mail oder Brief (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Eine einzige fehlende Antwort genügt, damit er nicht zustande kommt.

Die Versammlung kann vorab beschließen, dass für einen bestimmten Gegenstand im Umlaufverfahren die einfache Mehrheit reicht (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Für einen Antrag auf ein Steckersolargerät zwischen zwei Versammlungen kann das Zeit sparen.

Ist der Austausch der alten Heizung eine bauliche Veränderung?

Meist nicht. Ist die Anlage am Ende ihrer Lebensdauer, ist ihr Ersatz Erhaltung, auch wenn dabei eine sparsamere Technik eingebaut wird. Das ist der Fall der modernisierenden Instandsetzung: einfache Mehrheit, alle zahlen nach dem geltenden Schlüssel.

Schwieriger wird es, wenn eine funktionierende Heizung ersetzt wird oder das System grundlegend wechselt, etwa mit neuen Außengeräten, Bohrungen oder Leitungen durch Wohnungen. Dann kann ganz oder teilweise eine bauliche Veränderung vorliegen. Diese Einordnung gehört vor den Beschluss, nicht in die Anfechtung.

Fazit: sechs Sätze, die Sie mitnehmen sollten

1. Jeder Bau-Punkt beginnt mit der Frage: Erhaltung oder bauliche Veränderung? Erhaltung bewahrt oder stellt wieder her, die bauliche Veränderung schafft Neues (§ 20 Abs. 1 WEG).
2. Beides wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Gestritten wird über die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG und über die Kosten.
3. Bei der Erhaltung zahlen alle. Bei der baulichen Veränderung zahlt je nach Fall der Antragsteller, alle oder nur die Zustimmenden (§ 21 WEG).
4. Für Barrierefreiheit, Ladestation, Einbruchsschutz, Glasfaser und Steckersolargerät hat jeder einen Anspruch. Die Versammlung bestimmt dann das Wie, der Antragsteller zahlt.
5. Ein Erhaltungsplan macht aus vielen Einzelstreits eine planbare Reihenfolge. Förderung gibt es nur, wenn der Antrag vor dem Auftrag kommt.
6. Einordnung und Kostenverteilung gehören in die Beschlussvorlage, bevor die Einladung hinausgeht. Danach ist es teurer.

Ihr nächster Schritt ist klein: Legen Sie die Einladung zur nächsten Versammlung neben diese Seite. Schreiben Sie neben jeden Bau-Punkt ein E für Erhaltung oder ein B für bauliche Veränderung und daneben, wer zahlen soll. Wo Sie das nicht ausfüllen können, fragen Sie die Verwaltung vor der Versammlung.

Und wenn Ihre Verwaltung darauf keine Antwort hat: Kosten selbst berechnen, damit die Frage nach einer anderen Verwaltung in der nächsten Beiratssitzung gleich eine Zahl hat.