Beschlossen werden darf nur, was in der Einladung angekündigt war. Diese eine Regel macht die Tagesordnung zum wichtigsten Teil jeder Einladung — und zum häufigsten Grund dafür, dass ein Beschluss später wieder fällt. Worauf es dabei ankommt, zeigt der Ratgeber zur Einladung mit Frist und Tagesordnung.
Die Norm und ihr Zweck
§ 23 Absatz 2 WEG bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wurde. § 24 Absatz 4 WEG verlangt, dass die Einberufung in Textform erfolgt und die Gegenstände der Beschlussfassung angibt.
Der Zweck ist einfach: Jeder Eigentümer soll anhand der Einladung entscheiden können, ob er hingeht, wen er beauftragt und wie er abstimmen will. Diese Entscheidung kann nur treffen, wer erkennt, worum es geht. Deshalb genügt ein Schlagwort nicht.
Wie konkret ein Punkt sein muss
„Verschiedenes“ trägt keinen Beschluss. „Dach“ trägt keinen Beschluss. „Beschlussfassung über die Sanierung des Flachdachs über dem Westflügel auf Grundlage des Angebots der Firma A vom … mit einer Auftragssumme von …“ trägt ihn. Die Faustregel: Der Gegenstand muss so bezeichnet sein, dass ein abwesender Eigentümer die wirtschaftliche Tragweite erkennt. Für einen Verwalterwechsel heißt das: Das Angebot mit Betrag gehört zur Einladung — Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
Nicht nötig ist der ausformulierte Beschlusstext. Die Versammlung darf im Rahmen des angekündigten Gegenstands noch ändern — eine andere Ausführungsvariante wählen, einen Betrag deckeln, eine Bedingung aufnehmen. Was sie nicht darf, ist über einen Gegenstand entscheiden, der gar nicht angekündigt war.
Unter „Verschiedenes“ lassen sich deshalb Informationen austauschen, aber keine Beschlüsse fassen. Ein trotzdem gefasster Beschluss ist in aller Regel anfechtbar — wie weit das reicht und welche Fristen gelten, ordnet die Anfechtungsfrist ein, und die Abgrenzung zur Nichtigkeit beschreibt der nichtige Beschluss.
Wie Eigentümer eigene Punkte hineinbekommen
Ein einzelner Eigentümer kann verlangen, dass ein Gegenstand auf die Tagesordnung kommt. Der Weg führt über die Verwaltung, schriftlich, rechtzeitig vor dem Versand der Einladung, und mit einem formulierten Beschlussantrag. Je fertiger der Antrag ist, desto schwerer lässt er sich mit dem Hinweis auf fehlende Vorbereitung vertagen.
Weigert sich die Verwaltung, gibt es den Weg über die Einberufung durch den Beirat und, wenn auch das nicht trägt, die gerichtliche Ermächtigung. Das ist aufwendig — deshalb lohnt es, den Antrag früh und vollständig zu stellen. Was dabei zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats gehört, steht auf der Seite zum Beirat.
Ein Beispiel
In einer Gemeinschaft mit 13 Einheiten in Essen-Altenessen steht unter Punkt 8 „Instandhaltung Kellerbereich“. In der Versammlung wird daraus ein Beschluss über den Austausch der kompletten Heizungsanlage mit einer Auftragssumme von 96.000 Euro und einer Sonderumlage. Zwei nicht erschienene Eigentümer erfahren davon aus dem Protokoll und fechten an. Der Beschluss wird für ungültig erklärt, weil der Gegenstand die Tragweite nicht erkennen ließ. Die Gemeinschaft muss die Versammlung wiederholen — und die Preise des Angebots sind zwischenzeitlich nicht mehr gültig.
Woran Sie eine ordentliche Einladung erkennen
Jeder Punkt, über den abgestimmt werden soll, ist als Beschlussgegenstand gekennzeichnet und mit Betrag oder Größenordnung versehen. Zu jedem Punkt liegen die Unterlagen bei oder sind abrufbar. Die reinen Informationspunkte sind als solche markiert. Und der Versandzeitpunkt wahrt die Ladungsfrist.
Eine Einladung, die das leistet, halbiert die Dauer der Versammlung — weil niemand mehr erklären muss, worum es überhaupt geht. Wie sich eine Versammlung darauf aufbauend vorbereiten lässt, beschreibt der Ratgeber zur Eigentümerversammlung in der WEG.
Verwandte Begriffe
Ladungsfrist · Beschlussfähigkeit · Versammlungsprotokoll
Fazit
Die Tagesordnung entscheidet darüber, worüber überhaupt beschlossen werden kann, und ein zu knapp bezeichneter Punkt macht den Beschluss angreifbar. „Verschiedenes“ trägt nie eine Entscheidung. Wer einen eigenen Punkt will, stellt ihn früh und als fertigen Antrag — das ist der kürzeste Weg von einer Idee zu einem wirksamen Beschluss. Den Betrag für einen solchen Punkt kennen Sie sofort: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
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Ein schriftliches Angebot für Ihre Gemeinschaft dauert hier drei Minuten, nicht drei Wochen. Wer mehrere Angebote für die WEG-Verwaltung einholen will, findet dort den Ablauf.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab. Wenn Sie einen Menschen sprechen möchten, bekommen Sie einen Rückruf.
