Ladungsfrist

Zwischen der Einladung zur Eigentümerversammlung und der Versammlung selbst müssen mindestens drei Wochen liegen. Diese Frist steht im Wohnungseigentumsgesetz, die Einladung bedarf der Textform, und unterschritten werden darf die Frist nur, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Wie eine Einladung mit Frist und Tagesordnung aufgebaut ist, zeigt der Ratgeber zur Einberufung.

Wie die Frist gerechnet wird

Maßgeblich ist der Zugang bei Ihnen, nicht der Poststempel. Der Tag des Zugangs zählt nicht mit, der Tag der Versammlung ebenfalls nicht. Die Textform ist gewahrt durch Brief, Fax oder E-Mail — eine Unterschrift ist nicht nötig, wohl aber die Erkennbarkeit des Absenders.

Zur Einladung gehört die Tagesordnung. Sie muss so konkret sein, dass Sie erkennen können, worüber abgestimmt werden soll. „Verschiedenes“ ist kein zulässiger Beschlussgegenstand — unter diesem Punkt gefasste Beschlüsse sind angreifbar.

Wozu die drei Wochen da sind

Sie sind kein Formalismus, sondern Ihre Vorbereitungszeit. In diesen drei Wochen können Sie Unterlagen anfordern, Angebote nachlesen, mit Nachbarn sprechen, eine Vollmacht erteilen, wenn Sie verhindert sind, oder einen eigenen Antrag zur Tagesordnung nachschieben. Ohne diese Zeit entscheidet eine Versammlung über Beträge, die niemand geprüft hat.

Deshalb gilt: Je größer die Beträge auf der Tagesordnung, desto wichtiger ist die Frist — und desto eher lohnt es, auf ihre Einhaltung zu bestehen. Steht ein Verwalterwechsel auf der Tagesordnung, gehört ein schriftliches Angebot in diese drei Wochen: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.

Was ein Fristverstoß bedeutet

Ein Beschluss, der nach zu kurzer Ladung gefasst wurde, ist in aller Regel nicht nichtig, sondern anfechtbar. Das heißt: Er gilt, wenn ihn niemand innerhalb eines Monats angreift. Wer eine zu kurze Einladung bekommt und nichts unternimmt, hat den Mangel praktisch geheilt.

Ob der Fristverstoß im Einzelfall für eine erfolgreiche Anfechtung ausreicht, hängt unter anderem davon ab, ob er sich auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann. Diese Bewertung gehört anwaltlich geprüft, und zwar sofort — die Monatsfrist läuft unabhängig davon.

Ein Beispiel

Eine Gemeinschaft mit 13 Einheiten in Essen-Kupferdreh erhält am 8. des Monats eine Einladung zur Versammlung am 24. Auf der Tagesordnung steht eine Sonderumlage über 160.000 Euro für die Fassade. Zwischen Zugang und Versammlung liegen 15 Tage statt der nötigen 21. Ein Eigentümer weist die Verwaltung schriftlich darauf hin, die Versammlung wird neu einberufen. Hätte er geschwiegen und erst nach der Versammlung reagiert, wäre der Beschluss nach einem Monat unangreifbar geworden.

Was Sie tun können

Prüfen Sie bei jeder Einladung zuerst zwei Dinge: das Datum und die Konkretheit der Tagesordnung. Stimmt etwas nicht, schreiben Sie der Verwaltung sofort — vor der Versammlung, nicht danach. Ein Hinweis vorher kostet eine E-Mail; eine Anfechtung danach kostet ein Verfahren.

Wann und wie eine Versammlung einberufen werden muss und was zu tun ist, wenn gar keine stattfindet, steht im Ratgeber über die Rechte in der Eigentümerversammlung. Wie eine Einladung aussieht, die Rückfragen erübrigt, zeigt die WEG-Verwaltung durch GOTTSCHLING.

Verwandte Begriffe

Beiratsvorsitzender · Nichtiger Beschluss · Tagesordnung

Fazit

Drei Wochen, Textform, konkrete Tagesordnung — das ist der Mindeststandard für jede Einladung. Ein Verstoß macht Beschlüsse anfechtbar, nicht nichtig, und heilt sich durch Schweigen. Wer die Einladung am Tag des Zugangs prüft, spart sich später ein Verfahren. Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kosten würde, zeigt der Rechner sofort: Jetzt Ihren Preis berechnen.