Von Anfang an unwirksam, ohne Frist und ohne dass jemand klagen müsste: Das ist ein nichtiger Beschluss. Er unterscheidet sich damit grundlegend vom anfechtbaren Beschluss, der wirksam bleibt und wirksam wird, sobald die Anfechtungsfrist ungenutzt verstreicht.
Wann Nichtigkeit vorliegt
Vor allem in vier Fällen. Erstens, wenn der Versammlung die Beschlusskompetenz fehlt — sie also über etwas abstimmt, das nur durch Vereinbarung aller geregelt werden kann, etwa eine dauerhafte Änderung der Zweckbestimmung einer Einheit. Zweitens, wenn der Beschluss gegen zwingendes Recht verstößt. Drittens, wenn er gegen die guten Sitten verstößt. Viertens, wenn er so unbestimmt ist, dass sich nicht erkennen lässt, was eigentlich gelten soll.
Der häufigste Fall in der Praxis ist der erste. Eine Mehrheit kann viel beschließen, aber nicht alles — und ein Beschluss jenseits ihrer Kompetenz bleibt wirkungslos, egal wie einmütig er gefasst wurde.
Der praktische Unterschied zur Anfechtbarkeit
Beim anfechtbaren Beschluss läuft die Uhr: Wer nichts tut, hat nach einem Monat einen wirksamen Beschluss gegen sich. Beim nichtigen Beschluss läuft keine Uhr. Sie können sich auch nach Jahren darauf berufen, dass er nie gegolten hat.
Das klingt bequemer, als es ist. Wer die Nichtigkeit erst spät geltend macht, steht vor vollendeten Tatsachen: Geld ist ausgegeben, Arbeiten sind ausgeführt, Verträge sind geschlossen. Und die Einschätzung, ob ein Beschluss nichtig oder „nur“ anfechtbar ist, ist juristisch anspruchsvoll. Wer sich darauf verlässt und irrt, hat die Anfechtungsfrist versäumt. Häufen sich solche Beschlüsse, lohnt der Blick auf die Verwaltung, die sie vorbereitet — was eine andere kosten würde, rechnen Sie in zwei Zahlen aus.
Ein Beispiel
In einer Gemeinschaft mit 15 Einheiten in Essen-Burgaltendorf beschließt die Versammlung mit knapper Mehrheit, dass die Wohnung im Erdgeschoss künftig nicht mehr gewerblich genutzt werden darf. In der Teilungserklärung ist diese Einheit jedoch ausdrücklich als Ladenlokal ausgewiesen. Die Versammlung hat damit über etwas abgestimmt, das nur durch Vereinbarung aller Eigentümer und Eintragung im Grundbuch geändert werden könnte. Der Beschluss ist nichtig — er wirkt nicht, auch ohne dass jemand klagt. Der Eigentümer des Ladens kann weiter vermieten.
Der sichere Weg
Wenn Sie einen Beschluss für unwirksam halten, gehen Sie nicht davon aus, dass er nichtig ist. Halten Sie vorsorglich die Anfechtungsfrist ein — eine Anfechtungsklage kann auch die Feststellung der Nichtigkeit umfassen. So sind Sie in beiden Fällen geschützt. Diese Einschätzung gehört von Anfang an in anwaltliche Hände; die Frist ist kurz.
Wie Sie gegen einen Beschluss vorgehen und welche Schritte in welcher Reihenfolge nötig sind, beschreibt ein eigener Ratgeber. Wenn sich solche Fälle häufen, liegt das Problem meist nicht bei einzelnen Beschlüssen, sondern bei der Vorbereitung — was eine Verwaltung an dieser Stelle leisten muss, zeigt die Seite zur WEG-Verwaltung.
Verwandte Begriffe
Anfechtungsfrist · Ordnungsmäßige Verwaltung · Ladungsfrist
Fazit
Ein nichtiger Beschluss wirkt nie, unabhängig von Fristen und Klagen. Nichtig ist er vor allem bei fehlender Beschlusskompetenz, Verstoß gegen zwingendes Recht, Sittenwidrigkeit oder Unbestimmtheit. Weil die Abgrenzung zur Anfechtbarkeit schwierig ist, sollten Sie die Monatsfrist trotzdem wahren. Ein schriftliches Angebot für eine neue Verwaltung liegt nach drei Minuten vor: Angebot in drei Minuten anfordern.
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Ein schriftliches Angebot für Ihre Gemeinschaft dauert hier drei Minuten, nicht drei Wochen. Wer mehrere Angebote für die WEG-Verwaltung einholen will, findet dort den Ablauf.
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