Mit der Bestellung eines Verwalters gibt eine Eigentümergemeinschaft einer fremden Person Zugriff auf ihre Rücklage. Das ist der Kern des Vorgangs, und deshalb ist die erste Frage eines Verwaltungsbeirats nie „Welche Leistungen sind enthalten?“, sondern „Wer ist das eigentlich?“. Was ein Beirat dabei verantwortet, steht unter Verwaltungsbeirat: Aufgaben und Haftung.
Diese Seite beantwortet genau diese Frage. Ohne Firmenchronik, ohne Gründungsgeschichte, ohne Adjektive, die jeder schreiben kann. Wer vor allem die Zahl für die nächste Versammlung sucht, bekommt sie schneller: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
Die Person, mit der Sie es zu tun haben
Christian Gottschling ist Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH und führt die Hausverwaltung in Essen von der Gemarkenstraße aus. Er ist die Person, die im Handelsregister steht, die im Impressum steht und die haftet. Wenn in Ihrer Gemeinschaft etwas grundsätzlich schiefläuft, ist er derjenige, den Sie ansprechen können — nicht eine Servicenummer und kein Postfach.
Für Sie ist das aus einem einzigen Grund wichtig: Bei einer Verwaltung mit einer benannten, erreichbaren Leitung wissen Sie, an wen Sie sich wenden, wenn die normale Zuständigkeit nicht weiterhilft. Bei einer Verwaltung ohne dieses Gesicht wissen Sie es nicht.
Über zwei Jahrzehnte Erfahrung in der Immobilienwirtschaft stehen hinter dieser Position. Christian Gottschling spricht regelmäßig auf Veranstaltungen über Immobilien- und Verwaltungsthemen — ein Hinweis darauf, dass das Fachwissen nicht nur behauptet, sondern vor Publikum vertreten wird. Welche Belege es darüber hinaus gibt, zeigt die Seite Erfahrungen mit der Hausverwaltung.
Warum jemand diese Arbeit überhaupt macht
WEG-Verwaltung ist kein Beruf, in den man aus Begeisterung für Zahlenkolonnen gerät. Sie ist der Versuch, in einer Sache Ordnung zu halten, in der mehrere Dutzend Menschen unterschiedlicher Meinung Miteigentümer desselben Daches sind. Im Einzelnen steht auf einer eigenen Seite, was eine WEG-Verwaltung macht.
Der Reiz liegt genau darin. Eine Gemeinschaft, die seit Jahren keine fristgerechte Abrechnung bekommen hat, deren Rücklage niemand erklären kann und in der sich zwei Lager gebildet haben, ist keine Aufgabe für die Buchhaltung der Hausverwaltung. Sie ist ein Ordnungsproblem mit Menschen darin. Es wieder in Ordnung zu bringen, ist die Arbeit, um die es hier geht — und der Grund, warum das Unternehmen sich auf Wohnungseigentum spezialisiert hat und nicht auf das bequemere Geschäft mit einzelnen Mietobjekten.
Was Sie davon haben: Eine Verwaltung, für die Ihre Gemeinschaft das Kerngeschäft ist, behandelt sie nicht als Nebenbetrieb, wenn die Arbeit unangenehm wird.
Was 17 Menschen für Ihre Gemeinschaft bedeuten
Das Essener Feld wird von sehr kleinen Verwaltungen geprägt. Viele davon bestehen aus einer Person, manche aus zwei oder drei. Das klingt zunächst persönlich — bis diese eine Person krank wird, Urlaub nimmt oder aufhört. Dann steht Ihre Gemeinschaft still.
Die Zahlen hinter dieser Seite:
| Kennzahl | Bedeutung für Ihre Gemeinschaft |
|---|---|
| 17 Mitarbeitende | Vertretung ist organisiert, nicht improvisiert. Bei Urlaub, Krankheit oder Personalwechsel läuft Ihre Gemeinschaft weiter. |
| rund 4.000 verwaltete Einheiten in Essen und im Ruhrgebiet | Der Fall Ihrer Gemeinschaft ist mit hoher Wahrscheinlichkeit schon einmal aufgetreten — einschließlich der unangenehmen Fälle. |
| mehr als 350 betreute Eigentümergemeinschaften | Erfahrung mit Gemeinschaften, nicht nur mit Wohnungen. Beschlussfassung, Beiratsarbeit und Versammlungsleitung sind Routine. |
| über 20 Jahre in der Branche | Der Betrieb hat mehrere Konjunkturzyklen, zwei WEG-Reformen und eine Zinswende überstanden. |
Diese Größe erzeugt einen naheliegenden Einwand, und er wird hier ausgesprochen statt umgangen: Bei 4.000 Einheiten geht Ihre Gemeinschaft doch unter. Das ist die richtige Frage. Die Antwort steht im nächsten Abschnitt und ist überprüfbar.
Wie Ihre Gemeinschaft im Alltag betreut wird
Größe nützt Ihnen nur, wenn sie sich nicht in Anonymität übersetzt. Drei Festlegungen sorgen dafür.
Eine Ansprechpartnerin oder ein Ansprechpartner mit Namen
Ihre Gemeinschaft bekommt eine feste zuständige Person — mit Namen und eigener E-Mail-Adresse. Nicht eine allgemeine Servicenummer, nicht ein wechselndes Postfach. Wenn diese Person das Unternehmen oder das Objekt wechselt, erfahren Sie das aktiv und bekommen den Namen der Nachfolge, bevor Sie beim nächsten Anruf ins Leere greifen.
Häufiger Personalwechsel ohne Ankündigung ist einer der meistgenannten Gründe, warum Gemeinschaften ihre Verwaltung wechseln. Deshalb steht dieser Punkt hier so ausdrücklich.
Am Telefon nimmt jemand ab — zu jeder Zeit
Jede Verwaltung schreibt, sie sei gut erreichbar. Nachprüfbar ist das erst, wenn Sie anrufen und jemand abnimmt.
Genau das ist hier der Fall, und zwar ohne Uhrzeit dahinter: Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab, montags bis sonntags. Sie können ein Anliegen melden oder den Stand eines laufenden Vorgangs erfragen — um zehn Uhr morgens ebenso wie um elf Uhr abends. Ein Hinweis auf Geschäftszeiten steht auf dieser Website nicht mehr, weil es keine Zeit mehr gibt, die außerhalb davon liegt.
Das ist die Offenlegung, und sie steht hier absichtlich im Fließtext und nicht im Kleingedruckten: Es geht kein Mensch mehr ans Telefon. Der Erstkontakt ist immer der Assistent. Wer einen Menschen sprechen möchte, sagt das — und bekommt einen Rückruf.
Zugesagt ist danach eine Reaktion innerhalb weniger Stunden. Diese Zusage ist eng gefasst, damit sie hält: Ihr Anliegen ist dann erfasst, eingeordnet und einer zuständigen Person zugewiesen, und Sie wissen, wer sich kümmert und was als Nächstes geschieht. Nicht zugesagt ist, dass der Wasserschaden in wenigen Stunden behoben ist. Wer das verspricht, bricht es in der ersten Woche.
Und noch etwas, das in der Praxis mehr zählt als jede Zeitangabe: Kein Anliegen geht verloren. Jeder Anruf wird automatisch zu einem Vorgang. Der Zettel, der vom Schreibtisch fällt, und die Notiz, die niemand weitergibt, sind der häufigste Grund dafür, dass ein gemeldeter Mangel nach vier Wochen noch immer gemeldet werden muss.
Beschlüsse binnen sieben Tagen
Was Ihre Gemeinschaft beschließt, wird binnen sieben Tagen nach Versand des Protokolls beauftragt oder eingeleitet. Geht es ausnahmsweise nicht — weil ein Handwerker nicht liefert, eine Behörde noch prüft oder die Frist für eine Beschlussanfechtung bewusst abgewartet wird —, erfahren Sie innerhalb derselben sieben Tage, warum und wann es geht.
Der zweite Halbsatz ist der wichtigere. Er verspricht das, was steuerbar ist: Tempo oder Auskunft. In beiden Fällen wissen Sie Bescheid.
Alle drei Punkte stehen mit ihren Prüfwegen und ihren Konsequenzen ausführlich auf der Seite Sechs Versprechen, deren Bruch Sie bemerken würden.
Nimmt da jetzt eine Maschine ab? Ja — und warum das so entschieden wurde
Diese Frage gehört beantwortet, bevor Sie sie stellen müssen. Also: ja.
Die ehrliche Vorbemerkung dazu ist, dass fast jeder mit Sprachautomaten schon schlechte Erfahrungen gemacht hat. Die Menüs, die nach der dritten Ebene wieder von vorn anfangen. Die Stimme, die „Sagen Sie Ja oder Nein“ verlangt und beides falsch versteht. Wer daran denkt, hat allen Grund zur Skepsis.
Der Unterschied liegt darin, was am Ende des Gesprächs passiert. Ein Sprachmenü sortiert Sie in eine Warteschlange. Der Assistent hier nimmt Ihr Anliegen auf — in normalen Sätzen, ohne Tastendruck, ohne Stichwort — und daraus entsteht ein Vorgang mit Ihrem Namen, Ihrem Objekt und Ihrer Sache. Dieser Vorgang liegt am nächsten Morgen auf einem Schreibtisch. Der Anruf um elf Uhr abends und der Anruf um elf Uhr vormittags landen an derselben Stelle.
Die Arbeitsteilung, um die es geht
Dahinter steht eine Entscheidung, die sich in einem Satz sagen lässt: Technik übernimmt die Annahme und die Struktur, Menschen übernehmen die Entscheidungen und die Gespräche.
Was das aufteilt:
Die Technik nimmt an. Sie geht ans Telefon, hört zu, legt den Vorgang an, ordnet ihn dem richtigen Objekt und der richtigen Zuständigkeit zu und hält fest, was zugesagt wurde — immer nach demselben Ablauf, unabhängig davon, wer gerade Urlaub hat und wie voll der Schreibtisch ist. Das ist die Arbeit, bei der Menschen zuverlässig Fehler machen, weil sie ermüdet, unterbrochen werden und Dinge vergessen.
Die Menschen entscheiden. Ob ein Angebot angenommen wird, ob eine Rücklagenentnahme vertretbar ist, ob ein Handwerker noch einmal beauftragt wird, was der Versammlung vorgeschlagen wird: Das entscheidet eine Person mit Namen, die dafür geradesteht. Daran ändert sich nichts.
Und die Menschen sprechen. Das Gespräch mit dem Eigentümer, der seit zwei Jahren mit dem Nachbarn im Streit liegt. Der Anruf bei der Witwe, die die Sonderumlage nicht aufbringen kann. Der Abend in der Eigentümerversammlung, wenn die Stimmung kippt. Nichts davon gehört an eine Maschine, und nichts davon ist dorthin abgegeben worden.
Der Assistent ist also keine Sparmaßnahme an der Zuwendung. Er ist die Antwort auf ein einfaches Rechenproblem: Ein Mensch kann nicht rund um die Uhr am Telefon sitzen, ein Anliegen aber jederzeit entstehen.
Wer das entschieden hat
Christian Gottschling hat diese Umstellung angestoßen und trägt sie. Das ist für Sie aus einem Grund relevant: Es ist keine Anschaffung der Geschäftsführung, die das Personal jetzt irgendwie bedienen soll. Es ist eine Festlegung darüber, wie in diesem Unternehmen gearbeitet wird — getroffen von der Person, die im Handelsregister steht und haftet.
Der Auslöser waren die Beschwerden, die sich in dieser Branche gleichen: nicht erreichbar, kein Rückruf, das Anliegen ist untergegangen. Zwei davon lassen sich durch mehr Anstrengung nicht lösen, sondern nur durch eine andere Organisation. Sie fragen auf dieser Seite, wem Sie das Geld Ihrer Gemeinschaft anvertrauen. Ein Teil der Antwort ist, ob jemand bereit ist, die eigene Arbeitsweise zu ändern, wenn sie nachweislich nicht funktioniert.
Was daran offen bleibt
Drei Punkte, die hier nicht verschwiegen werden:
Ein Assistent versteht nicht alles. Starker Dialekt, ein sehr leises Telefon, ein Anliegen, das im dritten Nebensatz steht: Es wird Anrufe geben, bei denen etwas falsch oder unvollständig erfasst wird. Deshalb gibt es den Rückruf, und deshalb darf jeder Anrufer jederzeit einen verlangen, ohne eine Begründung.
Manche Menschen wollen mit keinem Automaten sprechen. Das ist zu respektieren und kein Einzelfall. Wer grundsätzlich ein menschliches Gegenüber möchte, sagt das im ersten Satz und bekommt den Rückruf — dauerhaft und ohne dass die Bitte bei jedem Anruf wiederholt werden muss.
Reaktion ist nicht Lösung. Der Satz steht weiter oben schon einmal und steht hier noch einmal, weil er die Grenze der ganzen Zusage markiert. Schnelle Erreichbarkeit macht aus einer Dachsanierung kein Wochenendprojekt.
Wie der Ablauf im Einzelnen aussieht, was der Assistent kann und was nicht, steht auf der Seite wer am Telefon abnimmt und was danach passiert. Weitere Antworten stehen unter häufige Fragen zur WEG-Verwaltung.
Was Ortsnähe praktisch bedeutet, wenn in Ihrer Liegenschaft etwas ist
Der Sitz an der Gemarkenstraße in Essen ist keine Briefkastenadresse. Er ist der Grund, warum ein Wasserschaden am Donnerstagnachmittag anders abläuft als bei einer Verwaltung, die Essen von einer Zentrale in einer anderen Stadt aus mitbetreut.
Praktisch heißt das drei Dinge für Sie:
Jemand kann hinfahren. Bei Schäden, Begehungen, Abnahmen und Streitfällen entscheidet oft, ob innerhalb einer Stunde jemand vor Ort sein kann oder ob erst ein Foto angefordert werden muss. Essen, Bochum, Oberhausen, Mülheim an der Ruhr, Duisburg, Gelsenkirchen, Düsseldorf und Ratingen liegen im Einzugsgebiet.
Die Handwerker sind dieselben. Eine Verwaltung, die seit Jahren im selben Stadtgebiet arbeitet, kennt die Betriebe, die ans Telefon gehen, und die, die es nicht tun. Für Ihre Gemeinschaft ist das kein Marketingargument, sondern der Unterschied zwischen einer Woche und drei Wochen bis zur Reparatur.
Die Versammlung findet in Essen statt. Sie und die übrigen Eigentümer müssen für die Eigentümerversammlung nicht quer durchs Ruhrgebiet fahren. Auf Wunsch stellt sich die Verwaltung auch in einer Versammlung Ihrer Gemeinschaft persönlich vor, bevor Sie überhaupt entscheiden. Wie die Einberufung der Eigentümerversammlung abläuft, steht im Ratgeber.
Und eine ehrliche Einschränkung: Ortsnähe ersetzt keine Organisation. Ein Verwalter, der zwei Straßen weiter sitzt und trotzdem nicht ans Telefon geht, nützt Ihnen nichts. Deshalb steht der Standort hier nicht allein, sondern zusammen mit den überprüfbaren Zusagen.
Die Qualifikation — und warum Sie sie sich zeigen lassen sollten
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann eine Eigentümergemeinschaft verlangen, dass ihr Verwalter ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG ist. Christian Gottschling erfüllt diese Voraussetzung.
Wichtig für Sie zu wissen: Es gibt kein öffentliches Register, in dem Sie das nachschlagen könnten. Jede Verwaltung in Deutschland kann diesen Satz auf ihre Website schreiben, ohne dass Sie ihn prüfen können. Der einzige belastbare Weg ist, sich die Urkunde beziehungsweise den Qualifikationsnachweis zeigen zu lassen — bei jeder Verwaltung, die Sie in die engere Wahl nehmen, auch bei dieser.
Die Bezeichnung ist außerdem an Personen gebunden, nicht an Firmen. Eine GmbH darf sie nur führen, wenn die unmittelbar mit der Verwaltung betrauten Beschäftigten zertifiziert oder gleichgestellt sind. Gleichgestellt sind unter anderem Immobilienkaufleute, geprüfte Immobilienfachwirtinnen und -fachwirte, Volljuristinnen und Volljuristen sowie Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Studiums.
Hinzu kommen die gewerberechtlichen Pflichten: die Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO, erteilt von der Stadt Essen als zuständiger Behörde, sowie die gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren. Beides können Sie im Erstgespräch abfragen. Eine Verwaltung, die bei dieser Frage ins Stocken gerät, hat Ihnen bereits geantwortet.
Was im schlimmsten Fall mit Ihrem Geld passiert
Die unangenehmste Frage bei jeder Verwalterwahl lautet: Was ist, wenn jemand die Rücklage veruntreut? Sie wird selten gestellt und fast nie beantwortet.
Die Antwort hier besteht aus drei Teilen.
Getrennte Konten. Das Vermögen Ihrer Gemeinschaft wird auf Konten geführt, die auf den Namen der Gemeinschaft lauten — nicht auf den Namen der Verwaltung. Ihr Geld und das Geld des Verwalters sind zwei verschiedene Dinge, auch insolvenzrechtlich.
Vertrauensschadenversicherung. Sie greift bei vorsätzlichen Handlungen wie Unterschlagung oder Veruntreuung durch Beschäftigte. Das ist der Schutz, der genau die Angst adressiert, die kaum jemand ausspricht.
Vermögensschaden- beziehungsweise Berufshaftpflichtversicherung. Sie greift bei Fehlern im Rahmen der Verwaltungstätigkeit — der falschen Abrechnung, der versäumten Frist, dem übersehenen Mangel. Wie Sie eine WEG-Jahresabrechnung prüfen, steht im Ratgeber.
Fragen Sie bei jeder Verwaltung nach diesen drei Punkten und lassen Sie sich die Nachweise geben. Ein Verwalter, der eine aktuelle Bestätigung nicht innerhalb weniger Tage vorlegen kann, sagt Ihnen damit etwas.
Und was kostet die Verwaltung Ihre Gemeinschaft? Zwei Zahlen eingeben, Ergebnis sofort — netto, brutto und je Wohnung.
Die Verbände
Die GOTTSCHLING Immobilien GmbH ist Mitglied im VDIV Deutschland (Verband der Immobilienverwalter Deutschland) und im VDIV Nordrhein-Westfalen.
Für Sie ist daran zweierlei praktisch relevant: Die Verbände verpflichten ihre Mitglieder auf Standards und Weiterbildung, und über die Mitgliedschaft im Landesverband besteht der Vertrauensschadenschutz. Die Mitgliedschaft ist außerdem der seltene Fall eines Belegs, den Sie selbst prüfen können — über die Verwaltersuche des Landesverbandes. Wie Sie eine neue Verwaltung insgesamt prüfen, zeigt die Verwaltersuche Schritt für Schritt.
Was hier offen gesagt werden muss
Diese Seite wäre unvollständig ohne die Punkte, die gegen eine Entscheidung sprechen können.
Eine sehr kleine Gemeinschaft zahlt hier je Wohnung deutlich mehr. Die Vergütung hat eine Untergrenze von 300,00 € netto im Monat. Bei drei Einheiten sind das 100,00 € netto je Wohnung und Monat, bei zwanzig Einheiten 30,00 €. Das ist keine Schikane, sondern der Aufwand, der auch in einem kleinen Haus anfällt: Versammlung, Abrechnung, Buchhaltung, Erreichbarkeit. Ob sich das für Ihre Gemeinschaft trägt, sehen Sie selbst — Jetzt Ihren Preis berechnen. Und wenn es nicht passt, rufen Sie trotzdem an: Dann kommt eine Empfehlung, wer dafür in Frage kommt, statt einer Absage.
Ein Portal und eine App gehören zum Angebot — beides ist freiwillig. Unterlagen und Abrechnungen stehen im Online-Portal der Hausverwaltung digital bereit. Wer das nicht möchte, bekommt seine Abrechnung dauerhaft und ohne Aufpreis auf Papier. Digitalisierung ist hier ein Angebot, keine Bedingung.
Auf dieser Website stehen derzeit keine Kundenstimmen von Eigentümergemeinschaften. Das hat einen Grund, der nichts mit Bescheidenheit zu tun hat: Eine Gemeinschaft mit Namen und Adresse auf einer Verwalterwebsite zu nennen, ist ein Eingriff in die Privatsphäre ihrer Bewohner und berührt die Verschwiegenheitspflicht. Statt beliebiger anonymer Lobsätze steht auf der Seite Referenzen der WEG-Verwaltung, woran sich eine Verwaltung ohne Kundenstimmen prüfen lässt — an Unterlagen, die Sie sich zeigen lassen, und an Zusagen, deren Bruch Sie bemerken würden.
Fazit: Was Sie über diese Verwaltung wissen sollten
- Es gibt ein Gesicht. Christian Gottschling, Geschäftsführer, erreichbar, in Essen ansässig, mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung.
- Es gibt eine Struktur. 17 Mitarbeitende, rund 4.000 verwaltete Einheiten, mehr als 350 betreute Gemeinschaften. Vertretung ist organisiert, nicht improvisiert.
- Es gibt eine feste Zuständigkeit. Eine Ansprechpartnerin oder ein Ansprechpartner mit Namen und eigener E-Mail-Adresse, Beschlussumsetzung binnen sieben Tagen. Wer das ist, zeigt die Seite Ansprechpartner der Hausverwaltung.
- Es gibt ein Telefon, das immer abgenommen wird. Rund um die Uhr, Montag bis Sonntag. Am Apparat ist ein KI-Assistent; wer einen Menschen sprechen möchte, bekommt einen Rückruf. Zugesagt ist eine Reaktion innerhalb weniger Stunden — Sie wissen dann, wer sich kümmert und wie es weitergeht.
- Es gibt Ortsnähe mit Folgen. Sitz in Essen, kurze Wege in der Liegenschaft, bekannte Handwerksbetriebe, Versammlung vor Ort.
- Es gibt nachprüfbare Qualifikation. Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Erlaubnis nach § 34c GewO, gesetzliche Weiterbildung, Mitgliedschaft im VDIV Deutschland und im VDIV Nordrhein-Westfalen.
- Es gibt eine Absicherung Ihres Geldes. Getrennte Konten auf den Namen Ihrer Gemeinschaft, Vertrauensschaden- und Vermögensschadenversicherung.
- Und es gibt einen Preis, den Sie vorher kennen. Die Staffel steht offen auf der Kostenseite — 35,00 €, 33,00 € oder 30,00 € netto je Einheit und Monat, je nach Größe der Gemeinschaft. Das schriftliche Angebot dazu kommt binnen drei Minuten als PDF, mit dem Rechenweg daneben. Direkt zum Sofortangebot für Ihre Gemeinschaft
Was davon Sie überprüfen können und was passiert, wenn eine Zusage nicht gehalten wird, steht vollständig bei den Zusagen, die Sie nachprüfen können.