Früher war es das häufigste Ärgernis einer Eigentümerversammlung: Zu wenige erschienen, die Versammlung war nicht beschlussfähig, und die Einberufung der Eigentümerversammlung musste ein zweites Mal stattfinden. Das ist vorbei — die Versammlung ist heute unabhängig davon beschlussfähig, wie viele Eigentümer anwesend sind.
Was sich geändert hat
§ 25 Absatz 1 WEG in der geltenden Fassung kennt kein Anwesenheitsquorum mehr. Die frühere Regel, nach der mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein musste, ist entfallen. Damit sind auch die Wiederholungsversammlung und die mit ihr verbundene Zweitladung in der alten Form weggefallen.
Für die Praxis heißt das: Wer nicht kommt und niemanden schickt, stimmt faktisch mit der Mehrheit derjenigen, die da sind. Eine Versammlung mit vier von zwanzig Eigentümern kann wirksam über eine Sonderumlage beschließen. Das ist keine Lücke, sondern gewollt — die frühere Regelung hatte dazu geführt, dass sich Gemeinschaften über Jahre selbst blockierten. Umso mehr hängt an gut vorbereiteten Vorlagen — was eine Verwaltung dafür kostet: Jetzt Ihren Preis berechnen.
Was trotzdem an Anwesenheit hängt
Die Beschlussfähigkeit ist das eine, die Mehrheit das andere. Für die meisten Beschlüsse genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für bestimmte Gegenstände verlangen Gesetz oder Gemeinschaftsordnung mehr, etwa eine qualifizierte Mehrheit oder Allstimmigkeit — und dort wird die Zahl der Anwesenden wieder entscheidend, weil eine Mehrheit der Gesamtstimmen nicht erreichbar ist, wenn kaum jemand da ist.
Die Gemeinschaftsordnung kann außerdem eigene Anwesenheitsanforderungen aufstellen. Ob eine solche Klausel wirksam ist und wie sie sich zur heutigen Gesetzeslage verhält, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört anwaltlich geprüft, bevor eine Versammlung darauf aufbaut.
Ein Beispiel
In einer Gemeinschaft mit 20 Einheiten in Essen-Borbeck erscheinen zur ordentlichen Versammlung sechs Eigentümer, zwei weitere sind durch Vollmacht vertreten. Auf der Tagesordnung steht eine Sonderumlage für die Erneuerung der Hauseingangsanlagen in Höhe von 46.000 Euro. Der Beschluss fällt mit sieben Ja-Stimmen. Zwölf Eigentümer, die nicht da waren, erfahren davon aus dem Protokoll und tragen anteilig mit. Rechtlich ist daran nichts zu beanstanden — praktisch ist es der Grund, warum Anwesenheit in einer Gemeinschaft wieder wichtiger geworden ist, nicht unwichtiger. Mehr zum Stadtteil steht auf der Seite Hausverwaltung in Essen-Borbeck.
Was daraus für die Einladung folgt
Wenn wenige Anwesende ausreichen, steigt das Gewicht der Vorbereitung. Eigentümer müssen aus der Einladung erkennen können, worüber entschieden wird, sonst entscheiden sie über ihre Teilnahme falsch. Eine Tagesordnung, die Beschlussgegenstände nur schlagwortartig nennt, ist deshalb nicht nur formal angreifbar, sondern der eigentliche Grund für leere Stuhlreihen.
Ebenso wichtig ist die Ladungsfrist von drei Wochen: Sie ist die Zeit, in der sich jemand eine Meinung bilden oder eine Vollmacht erteilen kann. Wie eine Vertretung wirksam wird, beschreibt die Stimmrechtsvollmacht.
Was Sie tun können, wenn Sie verhindert sind
Erteilen Sie eine Vollmacht, statt fernzubleiben — an ein Beiratsmitglied, einen Nachbarn oder, falls die Gemeinschaftsordnung das zulässt, an die Verwaltung. Eine Vollmacht mit Weisung zu einzelnen Punkten ist möglich und sinnvoll, wenn Sie einem Punkt nicht zustimmen wollen.
Wer regelmäßig verhindert ist, sollte außerdem wissen, dass Beschlüsse auch außerhalb einer Versammlung gefasst werden können und dass die Versammlung in bestimmten Formen online stattfinden kann. Welche Form Ihre Gemeinschaft nutzt, steht im Beschluss darüber — und im Zweifel in der Einladung. Wie sich eine Versammlung insgesamt vorbereiten lässt, führt der Ratgeber Eigentümerversammlung WEG aus; welche Rolle der Beirat dabei spielt, die Seite zur Beiratsarbeit in der WEG.
Verwandte Begriffe
Ladungsfrist · Tagesordnung · Stimmrechtsvollmacht
Fazit
Ein Anwesenheitsquorum gibt es nicht mehr; jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig. Das beseitigt die alte Blockade und verschiebt das Gewicht auf die Einladung und auf die Vollmacht. Wer nicht teilnimmt und niemanden schickt, überlässt die Entscheidung denen, die gekommen sind. Steht ein Verwalterwechsel an, gehört ein schriftliches Angebot zur Einladung: Angebot in drei Minuten anfordern.
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Ein schriftliches Angebot für Ihre Gemeinschaft dauert hier drei Minuten, nicht drei Wochen. Wer mehrere Angebote für die WEG-Verwaltung einholen will, findet dort den Ablauf.
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