Gemeinschaftseigentum

Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Grundstück, tragende Wände, Leitungen bis zum Abzweig in die Wohnung: Das ist Gemeinschaftseigentum, und es gehört allen Eigentümern gemeinsam. Was daran kaputtgeht, zahlt die Gemeinschaft aus Hausgeld oder Rücklage — nicht der Eigentümer, in dessen Wohnung der Schaden zufällig sichtbar wird.

Wie das Gesetz die Abgrenzung zieht

Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist und nicht einem Dritten gehört. Dazu zählt das Grundstück ebenso wie jedes Bauteil, das für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes gebraucht wird, und jede Anlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient. Diese Zuordnung ist zwingend: Auch wenn eine Teilungserklärung etwas anderes behauptet, kann eine tragende Wand kein Sondereigentum werden.

Ihr Anteil daran ist Ihr Miteigentumsanteil, meist in Tausendsteln angegeben. Verkaufen lässt sich dieser Anteil nur zusammen mit der Wohnung — beides ist untrennbar verbunden.

Was daraus für den Alltag folgt

Sie dürfen das Gemeinschaftseigentum nutzen, aber nicht eigenmächtig verändern. Eine Markise an der Fassade, ein Loch in der Außenwand für die Dunstabzugshaube, ein neuer Bodenbelag im Hausflur: Das sind bauliche Veränderungen, über die die Eigentümerversammlung entscheidet, nicht Sie allein. Wer ohne Beschluss handelt, kann zum Rückbau verpflichtet werden. Vorbereitet werden solche Beschlüsse von der Verwaltung — was sie für Ihre Gemeinschaft kostet, rechnen Sie mit zwei Zahlen selbst aus.

Umgekehrt haben Sie einen Anspruch darauf, dass das gemeinsame Eigentum in Ordnung gehalten wird. Ein undichtes Dach ist kein Schicksal, sondern eine Erhaltungsaufgabe der Gemeinschaft — und die Verwaltung muss sie in die Versammlung bringen. Passiert das über Jahre nicht, entsteht daraus ein Sanierungsstau, der irgendwann als Sonderumlage auf alle zurückfällt.

Ein Fall, den viele kennen

In einem Sechsparteienhaus in Essen-Altenessen zeigt die Wohnung im Dachgeschoss Feuchtigkeitsspuren an der Schräge. Die Eigentümerin lässt zunächst selbst streichen. Ein Jahr später ist der Fleck wieder da. Ursache ist eine schadhafte Stelle an der Dachhaut — Gemeinschaftseigentum. Hätte sie den Schaden gleich der Verwaltung gemeldet, hätte die Gemeinschaft die Dachreparatur getragen. So hat sie zweimal Malerkosten bezahlt und den eigentlichen Schaden ein Jahr lang wachsen lassen.

Der praktische Merksatz

Welche Aufgaben rund um das gemeinsame Eigentum laufend anfallen, ordnet die Übersicht zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ein. Melden Sie jeden Schaden, dessen Ursache Sie nicht zweifelsfrei in Ihrer eigenen Wohnung verorten können, an die Verwaltung — schriftlich und mit Datum. Das kostet Sie nichts und sichert Ihre Position, falls es später um Kosten oder Versicherungsleistungen geht. Reagiert Ihre Verwaltung darauf gar nicht, ist das einer der belastbarsten Gründe, über einen Wechsel der Hausverwaltung nachzudenken.

Was in Ihrer Anlage im Einzelnen zum Gemeinschaftseigentum zählt, steht in der Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Bei größeren Beträgen lohnt eine anwaltliche Einschätzung, bevor ein Auftrag vergeben wird.

Verwandte Begriffe

Sondereigentum · Erhaltungsmaßnahme · Teilungserklärung

Fazit

Gemeinschaftseigentum ist das gemeinsame Vermögen und die gemeinsame Rechnung. Wer es eigenmächtig verändert, riskiert den Rückbau; wer Schäden daran nicht meldet, zahlt am Ende oft doppelt. Die verbindliche Zuordnung liefert die Teilungserklärung Ihrer Gemeinschaft. Ein schriftliches Angebot für die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft liegt nach drei Minuten vor: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.