Teilungserklärung

Welche Wohnung wem gehört, was Sondereigentum ist und was allen gemeinsam, steht in der Teilungserklärung — der notariell beurkundeten Erklärung, mit der ein Gebäude überhaupt erst in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Sie liegt beim Grundbuchamt und geht jeder Hausordnung und jedem späteren Beschluss vor.

Was Sie darin finden

Die Teilungserklärung bestimmt die einzelnen Einheiten, ordnet ihnen Miteigentumsanteile zu und grenzt Sonder- von Gemeinschaftseigentum ab. Dazu gehören zwei Anlagen: der Aufteilungsplan, in dem jede Einheit zeichnerisch mit einer Nummer versehen ist, und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht.

In aller Regel enthält sie außerdem die Gemeinschaftsordnung. Darin stehen die Regeln des Zusammenlebens und Zusammenwirtschaftens: Kostenverteilung, Stimmrecht, Nutzungsbeschränkungen, Sondernutzungsrechte, oft auch eine Öffnungsklausel, die spätere Änderungen durch Beschluss erlaubt.

Warum sie so oft den Ausschlag gibt

Fast jede Streitfrage in einer Eigentümergemeinschaft endet bei dieser Urkunde. Wer zahlt die Fenster? Darf im Erdgeschoss eine Praxis betrieben werden? Zählt die Stimme nach Köpfen oder nach Anteilen? Gilt der Garten allein der Erdgeschosswohnung? Das Gesetz liefert jeweils eine Grundregel — die Teilungserklärung darf davon in weiten Teilen abweichen, und sie tut es fast immer.

Deshalb ist der Satz „das ist im WEG aber anders geregelt“ so oft falsch. Verbindlich ist zuerst Ihre Urkunde, dann das Gesetz. Das gilt auch für die Verteilung der Verwaltervergütung — wie hoch sie für Ihre Gemeinschaft insgesamt wäre, rechnen Sie mit zwei Zahlen selbst aus.

Ein Beispiel aus dem Alltag

Eine Gemeinschaft in Essen-Bergerhausen beschließt, die Kosten für den Aufzug künftig nur noch auf die Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss zu verteilen. Die Erdgeschosseigentümer freuen sich. Ein halbes Jahr später stellt sich heraus: Die Gemeinschaftsordnung schreibt für diese Kostenart eine feste Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor, und eine Öffnungsklausel gibt es nicht. Der Beschluss wird angefochten und aufgehoben. Ein Blick in die Urkunde vor der Versammlung hätte allen ein Jahr Ärger erspart.

So kommen Sie an das Dokument

Als Eigentümer erhalten Sie die Teilungserklärung über das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht oder über einen Notar; meist hat auch die Verwaltung ein vollständiges Exemplar. Vor einem Wohnungskauf gehört sie zu den Unterlagen, die Sie unbedingt vollständig sehen sollten — einschließlich aller späteren Nachträge, denn geändert wird sie durch Vereinbarung und Grundbucheintragung. Welche Papiere darüber hinaus dazugehören, listet der Ratgeber zum Prüfen der WEG-Unterlagen.

Formulierungen in solchen Urkunden sind häufig alt und sperrig. Wo es um Geld oder um Nutzungsrechte geht, lohnt eine anwaltliche Auslegung, statt sich auf das eigene Sprachgefühl zu verlassen. Eine Verwaltung, die Ihre Urkunde kennt und bei jeder Beschlussvorlage daraufhin prüft, erspart Ihnen genau die Anfechtung aus dem Beispiel — was dazugehört, zeigt die Seite zur WEG-Verwaltung.

Verwandte Begriffe

Sondereigentum · Sondernutzungsrecht · Miteigentumsanteil

Fazit

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz Ihrer Anlage. Sie entscheidet über Zuordnung, Kosten, Stimmrecht und Nutzung — und sie schlägt im Zweifel jede Gewohnheit und jeden Beschluss ohne Grundlage. Vor jeder größeren Entscheidung gehört ein Blick hinein, vor teuren Entscheidungen eine anwaltliche Prüfung. Wer dafür eine Verwaltung sucht, die mit der Urkunde arbeitet statt mit Gewohnheit: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.