Sondernutzungsrecht

Den Garten vor der Erdgeschosswohnung, den Stellplatz im Hof, den Kellerraum neben dem Heizungsraum darf manchmal nur ein einziger Eigentümer nutzen, obwohl die Fläche allen gehört. Diese Erlaubnis heißt Sondernutzungsrecht: Sie gibt das alleinige Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums, aber kein Eigentum daran.

Der entscheidende Unterschied

Sondereigentum gehört Ihnen. Ein Sondernutzungsrecht gibt Ihnen nur die Nutzung — die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum. Daraus folgt eine Reihe von Konsequenzen, die in der Praxis regelmäßig überraschen.

Erhaltung und Instandsetzung der Fläche sind grundsätzlich Sache der Gemeinschaft, nicht Ihre, solange die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Sie dürfen die Fläche nicht baulich verändern, ohne dass die Versammlung zustimmt — ein Gartenhaus, eine Terrassenüberdachung, ein befestigter Weg sind bauliche Veränderungen. Und Sie dürfen das Recht nicht getrennt von Ihrer Wohnung verkaufen; es ist mit der Einheit verbunden. Wer die Erhaltung solcher Flächen für die Gemeinschaft organisiert, ist die Verwaltung — was sie für Ihre Anlage kostet, rechnen Sie mit zwei Zahlen aus.

Wie es entsteht und wie es sicher wird

Begründet wird ein Sondernutzungsrecht durch Vereinbarung, in aller Regel in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung. Damit es auch gegenüber späteren Käufern wirkt, muss es im Grundbuch eingetragen sein. Steht es nur in einem Beschluss oder in einer alten Absprache, kann ein neuer Eigentümer es unter Umständen ignorieren.

Genau hier liegt das häufigste Problem: über Jahre gelebte Nutzungen ohne Grundlage. Der Nachbar hat den Kellerraum immer benutzt, die Erdgeschosswohnung immer den Garten — nur steht nichts davon in einer Urkunde. Solange alle einverstanden sind, fällt das nicht auf. Beim ersten Eigentümerwechsel schon.

Ein Beispiel

In einer Anlage mit acht Einheiten in Essen-Haarzopf nutzt die Erdgeschosswohnung seit vielen Jahren die Rasenfläche hinter dem Haus als eigenen Garten, mit Zaun und Terrasse. Ein Sondernutzungsrecht ist nie eingetragen worden. Als die Wohnung darüber verkauft wird, verlangt der neue Eigentümer Zugang zur Fläche — sie ist Gemeinschaftseigentum, und ihm steht die Mitnutzung zu. Rechtlich hat er die besseren Karten. Aufzulösen ist das nur durch eine Vereinbarung aller Eigentümer mit Grundbucheintragung.

Was Sie prüfen sollten

Wenn Sie eine Fläche allein nutzen, sehen Sie in der Teilungserklärung und im Grundbuchauszug nach, ob das Recht dort steht. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, bei der ein Garten, ein Stellplatz oder ein Kellerraum „dazugehört“, lassen Sie sich die Eintragung zeigen, bevor Sie unterschreiben. Eine mündliche Zusicherung des Verkäufers trägt nicht.

Ist das Recht nicht gesichert, gehört die Frage vor eine anwaltliche Prüfung, bevor Geld fließt. Welche Unterlagen einer Gemeinschaft vor einem Kauf vollständig vorliegen sollten, ordnet die Seite zur WEG-Verwaltung ein; ob Ihre derzeitige Verwaltung solche Unterlagen überhaupt geordnet vorhält, ist eine der Fragen auf der Seite Hausverwaltung wechseln.

Verwandte Begriffe

Sondereigentum · Teilungserklärung

Fazit

Ein Sondernutzungsrecht gibt alleinige Nutzung, kein Eigentum. Erhaltung bleibt Sache der Gemeinschaft, bauliche Veränderungen brauchen einen Beschluss, und ohne Grundbucheintragung ist das Recht gegenüber neuen Eigentümern unsicher. Was bei Ihnen gilt, steht in der Teilungserklärung. Ein schriftliches Angebot für die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kommt binnen drei Minuten: Sofortangebot anfordern.