Sondereigentum

Sondereigentum ist der Teil der Anlage, der Ihnen allein gehört: Ihre Wohnung von innen, mit Bodenbelägen, Innentüren, Tapeten, Sanitärobjekten und nicht tragenden Wänden. Alles Übrige — Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, tragende Wände, Grundstück — gehört allen Eigentümern gemeinsam und heißt Gemeinschaftseigentum.

Warum diese Grenze über Geld entscheidet

An der Grenze zwischen beiden Bereichen hängt eine einzige, aber teure Frage: Wer zahlt die Reparatur? Was zum Sondereigentum zählt, zahlen Sie aus eigener Tasche. Was Gemeinschaftseigentum ist, zahlt die Gemeinschaft aus Hausgeld oder Rücklage — und damit anteilig auch alle Nachbarn. Was die Verwaltung kostet, die diese Abgrenzung für Ihre Gemeinschaft trifft, ist dagegen eine feste Zahl: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.

Das Wohnungseigentumsgesetz beschreibt in § 5 WEG, was sondereigentumsfähig ist: die Räume der Wohnung und die Bestandteile, die verändert oder entfernt werden können, ohne dass das gemeinsame Gebäude darunter leidet. Tragende Teile und alles, was für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes nötig ist, bleibt immer gemeinschaftlich — auch wenn es sich innerhalb Ihrer vier Wände befindet.

Die Fälle, die immer wieder streitig sind

Fenster stehen meist im Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur Sie hindurchsehen. Bei der Wohnungstür gilt häufig: Außenseite gemeinschaftlich, Innenseite Ihr Bereich. Beim Balkon trennt die Rechtsprechung oft zwischen Bodenbelag und Innenanstrich auf der einen Seite und Abdichtung, Brüstung und Tragkonstruktion auf der anderen.

Entscheidend ist in jedem einzelnen Fall aber nicht die Faustregel, sondern Ihre Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Beide dürfen die Zuordnung abweichend regeln, und sie tun es oft. Wo es um größere Beträge geht oder die Urkunde unklar formuliert ist, gehört die Frage vor eine anwaltliche Prüfung.

Ein Fall, wie er häufig vorkommt

In einer Anlage in Essen-Rüttenscheid tropft es aus der Decke der Erdgeschosswohnung. Die Ursache liegt in der Wohnung darüber: ein undichter Anschlussschlauch unter dem Waschbecken. Der Schlauch ist Sondereigentum — die Kosten für Austausch und Trocknung trägt der Eigentümer der oberen Wohnung. Wäre stattdessen die Steigleitung in der Wand gerissen, wäre es Gemeinschaftseigentum gewesen, und die Gemeinschaft hätte gezahlt. Derselbe Wasserfleck, zwei völlig verschiedene Rechnungen.

Was das für Sie praktisch bedeutet

Bevor Sie einen Handwerker beauftragen, klären Sie die Zuordnung. Wer eine Leitung im Gemeinschaftseigentum auf eigene Faust reparieren lässt, bekommt das Geld häufig nicht zurück. Umgekehrt darf eine Verwaltung keine Reparatur im Sondereigentum aus dem Gemeinschaftskonto bezahlen — täte sie es, wäre das ein Fehler, der in der Jahresabrechnung auffallen muss.

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, verschiebt sich die Perspektive noch einmal: Dann sind Sie für alles im Sondereigentum selbst verantwortlich, auch für Ablesung, Kleinreparaturen und die Nebenkostenabrechnung gegenüber Ihrem Mieter. Diesen Teil deckt die Sondereigentumsverwaltung ab, die zusätzlich zur Verwaltung der Gemeinschaft läuft. Was die Verwaltung Ihrer vermieteten Eigentumswohnung umfasst, steht auf einer eigenen Seite.

Verwandte Begriffe

Gemeinschaftseigentum · Teilungserklärung · Sondernutzungsrecht

Fazit

Sondereigentum ist Ihr Bereich und Ihre Rechnung, Gemeinschaftseigentum ist die Rechnung aller. Die Faustregeln helfen beim ersten Einordnen, verbindlich ist aber allein die Teilungserklärung Ihrer Anlage. Im Zweifel lohnt ein Blick in die Urkunde, bevor der Handwerker anrückt. Und wenn Sie dabei eine Verwaltung an Ihrer Seite haben möchten: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.