Gemeinschaftsordnung

Wenn eine Frage im Wohnungseigentumsgesetz anders beantwortet wird als in Ihrer Anlage, liegt das fast immer an einem Dokument, das kaum jemand liest: der Gemeinschaftsordnung. Sie ist das Regelwerk, das die Eigentümer untereinander bindet — und sie geht vielen gesetzlichen Regelungen vor.

Wo sie steht und wie sie entsteht

Die Gemeinschaftsordnung ist in aller Regel Bestandteil der Teilungserklärung und wird mit ihr im Grundbuch eingetragen. Während die Teilungserklärung die Aufteilung beschreibt — welche Räume zu welcher Einheit gehören —, regelt die Gemeinschaftsordnung das Miteinander: Kostenverteilung, Nutzung, Stimmrecht, Zustimmungserfordernisse, Sondernutzungsrechte.

Sie entsteht meist beim teilenden Eigentümer, also lange bevor die erste Wohnung verkauft wird. Das erklärt, warum viele Gemeinschaftsordnungen Regelungen enthalten, die heute niemand mehr so vereinbaren würde. Geändert werden können sie durch Vereinbarung aller Eigentümer — oder, wenn die Urkunde eine Öffnungsklausel enthält, durch Beschluss mit der dort genannten Mehrheit.

Was typischerweise darin geregelt ist

Abweichende Verteilungsschlüssel, etwa Verteilung nach Einheiten statt nach Miteigentumsanteilen. Die Zuordnung von Bauteilen, etwa Fenster oder Wohnungstüren, zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Stimmrechtsregeln — Kopfprinzip, Objektprinzip oder Wertprinzip. Vertreterklauseln, die den Kreis möglicher Bevollmächtigter einschränken, siehe Stimmrechtsvollmacht. Zweckbestimmungen, die festlegen, ob eine Einheit als Wohnung oder gewerblich genutzt werden darf. Und eine Veräußerungsbeschränkung, die den Verkauf von der Zustimmung der Verwaltung abhängig macht.

Jede dieser Regelungen kann im Streitfall den Ausschlag geben. Deshalb lautet die erste Frage bei fast jedem Konflikt in einer Gemeinschaft nicht „Was sagt das Gesetz?“, sondern „Was steht in der Urkunde?“. Das gilt auch für die Verteilung der Verwaltervergütung; ihre Höhe für Ihre Gemeinschaft rechnen Sie in zwei Zahlen aus.

Die Grenze der Gestaltungsfreiheit

Nicht alles lässt sich vereinbaren. Zwingendes Recht geht vor: Die Heizkostenverordnung etwa verdrängt abweichende Verteilungsregeln, und die Zuordnung tragender Bauteile zum Gemeinschaftseigentum lässt sich nicht umschreiben. Auch nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sind einzelne Klauseln älterer Urkunden überholt oder unwirksam geworden.

Ob eine bestimmte Klausel in Ihrer Urkunde noch trägt, ist eine Auslegungsfrage — und alte Urkunden sind oft missverständlich formuliert. Diese Einordnung gehört in anwaltliche Hände, bevor eine Gemeinschaft darauf einen Beschluss aufbaut.

Ein Beispiel

In einer Anlage mit elf Einheiten in Essen-Stadtwald schreibt die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Kosten der Erhaltung der Fenster von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind. Als die Gemeinschaft eine einheitliche Erneuerung aller Fenster beschließen will, scheitert die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen an dieser Klausel. Die Versammlung beschließt stattdessen eine Maßnahme, bei der jeder Eigentümer die Kosten seiner Fenster trägt, die Ausführung aber gemeinsam vergeben wird. Ergebnis: ein einheitliches Erscheinungsbild, ein Mengenpreis — und keine Anfechtung, weil die Urkunde eingehalten wurde.

Wie Sie an das Dokument kommen

Die Gemeinschaftsordnung liegt bei der Verwaltung, beim Grundbuchamt und in Ihren eigenen Kaufunterlagen. Wer sie nicht findet, bekommt sie über das Grundbuchamt gegen Gebühr oder über einen Notar. Legen Sie sie einmal neben das Protokoll der letzten Versammlung — die Stellen, an denen beide auseinandergehen, sind genau die, an denen später gestritten wird.

Für die Verwaltung ist die Urkunde die Arbeitsgrundlage. Eine Verwaltung, die bei jeder Frage zuerst in die Gemeinschaftsordnung schaut, arbeitet anders als eine, die nach Standard abrechnet — welche Aufgaben daran hängen, ordnet die Seite zur Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft ein, und woran sich Sorgfalt sonst noch erkennen lässt, zeigt der Vergleich zur guten Hausverwaltung.

Verwandte Begriffe

Teilungserklärung · Sondernutzungsrecht · Ordnungsmäßige Verwaltung

Fazit

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander und geht dem Gesetz in weiten Teilen vor — aber nicht überall, und alte Klauseln sind nicht automatisch noch wirksam. Sie ist das erste Dokument, in das bei einem Konflikt zu schauen ist, und das letzte, das die meisten Eigentümer je gelesen haben. Eine Stunde damit erspart im Zweifel ein Verfahren. Ein schriftliches Angebot für die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kommt binnen drei Minuten: Sofortangebot anfordern.