Der Erhaltungsplan schreibt auf, welches Bauteil Ihrer Anlage wann erneuert werden muss und was das voraussichtlich kostet — Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Aufzug, Leitungen, Balkone, jeweils mit Zeitpunkt und Betrag. Aus ihm ergibt sich, wie hoch die Erhaltungsrücklage sein muss, damit die Gemeinschaft diese Arbeiten bezahlen kann, ohne jedes Mal eine Sonderumlage zu beschließen.
Was ein brauchbarer Plan enthält
Eine Liste der wesentlichen Bauteile mit Baujahr oder Jahr der letzten Erneuerung. Eine realistische Restnutzungsdauer je Bauteil. Eine Kostenschätzung zu heutigen Preisen, mit einem Aufschlag für Preissteigerung. Und daraus abgeleitet: der jährliche Betrag, der zurückgelegt werden muss.
Ein Plan, der nur „Dach: irgendwann“ sagt, hilft niemandem. Ein Plan, der „Dach: in etwa zwölf Jahren, rund 140.000 Euro, daraus 11.700 Euro Rücklage pro Jahr“ sagt, verwandelt eine vage Sorge in eine Zahl, über die sich beschließen lässt. Dieselbe Klarheit verdient die Verwaltervergütung: Jetzt Ihren Preis berechnen.
Pflicht oder Kür?
Das Wohnungseigentumsgesetz nennt den Erhaltungsplan nicht ausdrücklich. Es verlangt aber die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Wie hoch „angemessen“ ist, lässt sich ohne eine solche Planung kaum begründen — und genau deshalb ist der Plan in der Praxis der Schlüssel zu jedem Rücklagenbeschluss, der einer Anfechtung standhält.
Zusätzlich verlangt das Gesetz einen jährlichen Vermögensbericht, der den Stand der Rücklage ausweist. Plan und Bericht zusammen ergeben das Bild, das eine Versammlung braucht.
Ein Beispiel
Eine Anlage mit 24 Einheiten in Essen-Kray, rund fünfzig Jahre alt, hat 61.000 Euro Rücklage. Klingt nach viel. Der Erhaltungsplan zeigt: In den nächsten zehn Jahren stehen Heizungserneuerung, Fassadendämmung und Aufzugsmodernisierung an, zusammen rund 480.000 Euro. Die Lücke beträgt über 400.000 Euro. Die Gemeinschaft erhöht daraufhin die Zuführung um 22 Euro je Einheit und Monat. Unangenehm — aber sehr viel angenehmer als eine Sonderumlage von 17.000 Euro je Wohnung in acht Jahren.
Was Sie im Beirat damit machen
Fragen Sie, ob ein Erhaltungsplan existiert und wann er zuletzt fortgeschrieben wurde. Existiert keiner, ist das der wirkungsvollste Beschlussantrag, den Sie in die nächste Versammlung einbringen können — er kostet wenig und verändert alle folgenden Entscheidungen. Wie sich so ein Antrag vorbereiten lässt, zeigt die Seite für Verwaltungsbeiräte.
Für die Aufstellung selbst braucht es einen Blick auf die Bausubstanz, nicht nur auf Tabellen. Begleitung bei Planung, Ausschreibung und Vergabe beschreibt die Seite zur Bau- und Sanierungsbegleitung. Ob die einzelne Maßnahme dann als Erhaltung oder als bauliche Veränderung zu beschließen ist, hängt am Einzelfall und an Ihrer Gemeinschaftsordnung.
Verwandte Begriffe
Sanierungsstau · Erhaltungsmaßnahme
Fazit
Der Erhaltungsplan macht aus „irgendwann wird es teuer“ eine Jahreszahl und einen Betrag. Er ist die Grundlage für eine angemessene Rücklage und damit der beste Schutz vor der Sonderumlage. Fehlt er, fehlt jeder Rücklagenentscheidung die Begründung. Legt Ihre Verwaltung keinen Plan vor, liegt ein Vergleichsangebot nach drei Minuten vor: Angebot in drei Minuten anfordern.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
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Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kostet, steht in zehn Sekunden auf dem Bildschirm — das schriftliche Angebot dazu binnen drei Minuten im Postfach. Aufgeführt ist dort auch, was im Sofortangebot steht.
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