Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, fehlt das Geld sofort allen anderen. Forderungsmanagement ist die geordnete Antwort darauf: Zahlungserinnerung, Mahnung mit Frist, gerichtliches Mahnverfahren oder Klage, Vollstreckung — und im äußersten Fall die Zwangsversteigerung der Wohnung.
Warum das kein Randthema ist
Eine Eigentümergemeinschaft hat keine Rücklage für ausbleibende Zahlungen. Fällt eine Einheit aus, müssen die übrigen Eigentümer die Lücke tragen, damit Heizöl, Versicherung und Handwerker bezahlt werden können. Je länger eine Verwaltung wartet, desto größer wird der Betrag und desto geringer die Aussicht, ihn je zu sehen. Ob Sie für Ihre Verwaltung zu viel oder zu wenig zahlen, zeigt ein Vergleich: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.
Die Forderung gehört der Gemeinschaft als Rechtsperson, nicht den einzelnen Eigentümern. Geltend macht sie die Verwaltung — dafür braucht sie eine Grundlage, nämlich einen beschlossenen Wirtschaftsplan oder einen Beschluss über Nachschüsse.
Die Stufen im Überblick
Zuerst die schriftliche Erinnerung, dann die Mahnung mit konkreter Frist und dem Hinweis auf Verzugszinsen. Bleibt beides erfolglos, folgt der gerichtliche Weg: Mahnbescheid oder direkt Klage vor dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Aus dem Titel wird vollstreckt, etwa durch Konto- oder Gehaltspfändung.
Für Hausgeldforderungen sieht das Zwangsversteigerungsgesetz zudem ein begrenztes Vorrecht vor — die Gemeinschaft steht damit in einer Versteigerung besser als viele andere Gläubiger, allerdings nur im gesetzlich gezogenen Rahmen. Ob und wann dieser Weg sinnvoll ist, ist eine Frage für die anwaltliche Beratung und nicht für die Versammlung allein.
Ein Fall, wie er vorkommt
In einer Anlage mit vierzehn Einheiten in Essen-Katernberg zahlt ein Eigentümer seit acht Monaten kein Hausgeld. Der Rückstand liegt bei 2.240 Euro. Die Verwaltung hat zweimal erinnert, sonst nichts unternommen. Im Winter muss die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, um die Heizkostenabschläge zu decken — alle anderen zahlen also zweimal. Hätte die Verwaltung nach der zweiten Mahnung den Mahnbescheid beantragt, wäre der Titel längst da und die Pfändung möglich.
Woran Sie erkennen, ob Ihre Verwaltung das im Griff hat
Fragen Sie in der nächsten Versammlung nach dem Stand der offenen Forderungen, aufgeschlüsselt nach Einheit und Alter. Eine Verwaltung, die diese Liste auf Zuruf liefert, arbeitet mit festen Fristen. Eine, die erst suchen muss, hat kein Verfahren — und ohne Verfahren wird aus einem kleinen Rückstand ein großer.
Dass Zahlungseingänge lückenlos überwacht werden, gehört zur laufenden Buchhaltung der Hausverwaltung. Wer im Beirat sitzt und den Überblick behalten will, findet die passenden Prüfpunkte auf der Seite für Verwaltungsbeiräte.
Verwandte Begriffe
Verwaltungsvermögen · Rechnungslegung
Fazit
Forderungsmanagement ist Fristenarbeit, keine Frage des guten Willens. Wer früh und regelmäßig mahnt, holt Geld zurück; wer wartet, verteilt den Ausfall auf alle übrigen Eigentümer. Der gerichtliche Weg gehört in fachkundige Begleitung. Ein schriftliches Angebot für einen Verwalterwechsel liegt nach drei Minuten vor: Direkt zum schriftlichen Angebot.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
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