Ortsübliche Vergleichsmiete

Wie hoch die Miete für eine Wohnung sein darf, misst das Bürgerliche Gesetzbuch an dem, was für vergleichbare Wohnungen am selben Ort üblicherweise gezahlt wird — nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Dieser Maßstab heißt ortsübliche Vergleichsmiete und bildet die Obergrenze für jede Mieterhöhung in einem laufenden Mietverhältnis.

Woraus sie sich ergibt

Herangezogen werden die Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen neu vereinbart oder geändert wurden. Ältere Mietverhältnisse, die unverändert weiterlaufen, fließen nicht ein — deshalb liegt die Vergleichsmiete regelmäßig über dem, was langjährige Mieter zahlen.

Begründen lässt sich eine Erhöhung mit einem Mietspiegel, mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, mit einem Sachverständigengutachten oder mit drei vergleichbaren Wohnungen. Für Essen liegt ein Mietspiegel vor; er ist in der Praxis der einfachste und am wenigsten angreifbare Weg, weil er als Erkenntnisquelle allgemein anerkannt ist und sich nach Lage und Baualtersklasse aufschlüsseln lässt.

Die Grenzen, die zusätzlich gelten

Die Vergleichsmiete ist nicht die einzige Schranke. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um einen begrenzten Prozentsatz steigen — die Kappungsgrenze, die in angespannten Wohnungsmärkten niedriger liegt als anderswo. Außerdem gelten Fristen: Nach einer Erhöhung muss die Miete eine Zeit lang unverändert bleiben, und der Mieter hat eine Überlegungsfrist, bevor er zustimmen muss.

Welche Werte und Fristen im Einzelnen gelten, ändert sich und hängt von der kommunalen Einstufung ab. Vor jedem Erhöhungsschreiben gehört der aktuelle Stand geprüft — und bei größeren Beträgen die Formulierung in mietrechtliche Hände. Für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft selbst gibt es dagegen einen festen Preis je Einheit: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.

Ein Beispiel

Eine Eigentümerin vermietet eine Dreizimmerwohnung in Essen-Rüttenscheid seit acht Jahren zu 640 Euro netto kalt. Der Mietspiegel weist für Lage, Baualtersklasse und Ausstattung eine Spanne aus, deren Mittelwert deutlich darüber liegt. Erhöhen darf sie trotzdem nicht in einem Schritt bis zum Mittelwert: Die Kappungsgrenze begrenzt den Sprung innerhalb von drei Jahren. Sie erhöht also in zulässigen Schritten, sauber begründet mit dem Mietspiegel — und behält einen Mieter, der versteht, warum.

Warum das auch Eigentümergemeinschaften angeht

Eine Mieterhöhung ist begründungspflichtig, und Modernisierungen können eigene Erhöhungsrechte auslösen. Beides setzt voraus, dass Sie wissen, was an Ihrer Wohnung und am Gebäude geschehen ist — etwa eine energetische Maßnahme, die die Gemeinschaft beschlossen hat. Ohne saubere Unterlagen aus der Gemeinschaft fehlt Ihnen die Grundlage.

Die Betreuung des Mietverhältnisses selbst — Mietanpassung, Abrechnung, Übergabe, Kommunikation mit dem Mieter — beschreibt die Seite Hausverwaltung für Vermieter; für vermietete Eigentumswohnungen innerhalb einer Gemeinschaft passt die Sondereigentumsverwaltung, also die Betreuung Ihrer vermieteten Wohnung.

Verwandte Begriffe

Wohnungsgeberbestätigung · Umlagefähige Betriebskosten

Fazit

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag, ermittelt aus den Mieten der vergangenen sechs Jahre. In Essen ist der Mietspiegel der praktikabelste Beleg. Kappungsgrenze und Fristen gelten zusätzlich — und ändern sich, weshalb jede Erhöhung eine Einzelfallprüfung braucht. Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kostet, steht binnen drei Minuten schriftlich fest: Sofortangebot anfordern.