Auf Ihren Mieter umlegen dürfen Sie nur die laufenden Kosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind: Heizung, Warmwasser, Wasser und Entwässerung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzug, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Antenne oder Breitband. Alles, was in dieser Aufzählung nicht vorkommt, bleibt beim Eigentümer.
Die Logik dahinter
Umlagefähig ist, was regelmäßig wiederkehrt und durch den Gebrauch des Hauses entsteht. Nicht umlagefähig ist, was das Gebäude in seinem Wert erhält oder was die Verwaltung des Eigentums kostet. Diese Trennung zieht § 2 der Betriebskostenverordnung, und sie ist abschließend — eine Position lässt sich nicht dadurch umlagefähig machen, dass man sie anders benennt.
Damit Sie überhaupt umlegen dürfen, muss der Mietvertrag es vorsehen. Fehlt die Vereinbarung, ist die Miete eine Inklusivmiete, und die Betriebskosten sind darin enthalten. Was im Einzelfall gilt, entscheidet der Wortlaut Ihres Vertrags.
Das Hausgeld ist nicht der Umlagebetrag
Der häufigste Fehler bei vermieteten Eigentumswohnungen: Der Eigentümer nimmt sein Hausgeld, zieht nichts ab und stellt die Summe dem Mieter in Rechnung. Das geht schief. Im Hausgeld stecken immer auch Posten, die niemals auf den Mieter dürfen — die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage vor allem. Wie hoch die Verwaltervergütung für Ihre Gemeinschaft wäre, zeigt der Rechner sofort: Jetzt Ihren Preis berechnen.
Eine brauchbare Jahresabrechnung weist die Positionen deshalb so aus, dass sich die umlagefähigen Anteile ohne Nachrechnen herauslösen lassen. Wenn Ihre Abrechnung das nicht leistet, kostet Sie das entweder Zeit oder Geld — häufig beides. Wie sich eine nachvollziehbare Jahresabrechnung davon unterscheidet, sehen Sie schon an der Gliederung.
Ein Beispiel aus dem Alltag
Eine Eigentümerin in Essen-Frohnhausen vermietet ihre Wohnung. Ihr Hausgeld beträgt 260 Euro im Monat. Darin stecken 28 Euro Verwaltervergütung und 55 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Umlegen darf sie also nicht 260 Euro, sondern höchstens 177 Euro — die übrigen 83 Euro trägt sie selbst. Wer das über mehrere Jahre übersieht, schenkt dem Mieter einen vierstelligen Betrag, den er später kaum noch zurückfordern kann.
Fristen, die Sie kennen sollten
Die Abrechnung gegenüber dem Mieter muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei ihm sein. Danach können Sie Nachforderungen in aller Regel nicht mehr durchsetzen, Guthaben muss der Mieter dagegen weiterhin bekommen. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt das in § 556 Absatz 3 BGB.
Die Klemme ist bekannt: Wenn die Gemeinschaft ihre Abrechnung spät liefert, wird Ihre Frist gegenüber dem Mieter knapp. Eine Verwaltung, die früh liefert, verschafft Ihnen genau die Luft, die Sie dafür brauchen. Wer die Abrechnung gegenüber dem Mieter nicht selbst erstellen möchte, findet den passenden Zuschnitt in der Sondereigentumsverwaltung.
Verwandte Begriffe
Nicht umlagefähige Kosten · Miteigentumsanteil · Ortsübliche Vergleichsmiete
Fazit
Umlagefähig ist nur, was die Betriebskostenverordnung nennt, und nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Das Hausgeld ungeprüft weiterzureichen, ist der teuerste Kurzschluss in der Vermietung einer Eigentumswohnung. Was in Ihrem Fall gilt, hängt an Vertrag, Teilungserklärung und Abrechnungsaufbau. Was eine Verwaltung für Ihre Gemeinschaft kostet, haben Sie binnen drei Minuten schriftlich: Direkt zum schriftlichen Angebot.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft prüfen — Sie bekommen in einem Satz die Antwort, ob etwas nicht stimmt. Kostenfrei und unverbindlich, für Essen und das westliche Ruhrgebiet.
Für die Versammlung brauchen Sie eine Zahl auf Papier: Sie bekommen sie als PDF, binnen drei Minuten, ohne Rückruf und ohne Termin. Beschrieben ist der Weg zum Angebot in drei Minuten.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab. Wenn Sie einen Menschen sprechen möchten, bekommen Sie einen Rückruf.
