Ein Teil Ihres Hausgeldes lässt sich niemals auf einen Mieter umlegen: die Verwaltervergütung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und jede Reparatur oder Instandsetzung am Gebäude. Diese Posten trägt der Eigentümer selbst — dauerhaft, und unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
Die Liste im Einzelnen
Nicht umlagefähig sind vor allem: die Vergütung der WEG-Verwaltung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Kosten der Verwaltung des Sondereigentums, Bankgebühren für die Kontoführung der Gemeinschaft, Kosten der Eigentümerversammlung sowie Rechtsverfolgungskosten der Gemeinschaft. Wie hoch einer dieser Posten, die Verwaltervergütung, für Ihre Gemeinschaft ausfällt, rechnen Sie in zwei Zahlen aus.
Dahinter steht ein einfacher Gedanke: Was dem Erhalt und der Verwaltung des Eigentums dient, ist Sache des Eigentümers. Was durch den laufenden Gebrauch des Hauses entsteht, kann der Nutzer tragen. Die Betriebskostenverordnung stellt das in § 1 Absatz 2 BetrKV ausdrücklich klar.
Die Stolperfalle bei Mischposten
Manche Rechnungen enthalten beides. Ein Wartungsvertrag für die Heizung kann einen umlagefähigen Wartungsanteil und einen nicht umlagefähigen Reparaturanteil enthalten. Der Hausmeistervertrag kann Hausmeisterleistungen und Kleinreparaturen mischen. Solche Positionen müssen getrennt ausgewiesen werden — sonst ist im Zweifel der ganze Posten nicht umlagefähig.
Eine Abrechnung, die diese Trennung nicht vornimmt, verursacht bei jedem vermietenden Eigentümer Mehrarbeit und Risiko. Wie eine Abrechnung aufgebaut sein kann, die das gleich mitliefert, zeigt die Seite zur Buchhaltung und Jahresabrechnung.
Ein Beispiel
Ein Eigentümer in Essen-Huttrop legt jahrelang sein volles Hausgeld auf den Mieter um. Bei einem Mieterwechsel prüft der neue Mieter die Abrechnung und beanstandet 71 Euro monatlich für Verwaltung und Rücklage. Der Eigentümer muss für den offenen Zeitraum korrigieren und zurückzahlen. Rückwirkend nachfordern kann er nichts — die Abrechnungsfristen sind längst abgelaufen. Der Fehler war nicht der Betrag, sondern die fehlende Trennung.
Der Punkt, an dem es sich lohnt, genau hinzusehen
Schauen Sie sich Ihre Einzelabrechnung einmal daraufhin an, welcher Anteil Ihres Hausgeldes überhaupt umlagefähig ist. Bei den meisten Wohnungen liegt er zwischen zwei Dritteln und drei Vierteln. Wer mit dem vollen Betrag kalkuliert, rechnet seine Rendite zu hoch — und merkt es erst, wenn ein Mieter nachrechnet.
Die laufende Abrechnung gegenüber dem Mieter, einschließlich dieser Trennung, übernimmt die Sondereigentumsverwaltung für Vermieter. Was im Einzelfall gilt, hängt an Ihrem Mietvertrag; Zweifelsfragen zur Umlagefähigkeit gehören in die mietrechtliche Beratung.
Verwandte Begriffe
Umlagefähige Betriebskosten · Abrechnungsspitze · Bescheinigung nach § 35a EStG
Fazit
Verwaltervergütung, Rücklagenzuführung und Reparaturen bleiben immer beim Eigentümer. Mischposten müssen getrennt ausgewiesen sein, sonst fällt der ganze Betrag durch. Wer sein Hausgeld ungetrennt weiterreicht, zahlt den Unterschied früher oder später selbst. Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kosten würde, steht nach drei Minuten schriftlich fest: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft prüfen — Sie bekommen in einem Satz die Antwort, ob etwas nicht stimmt. Kostenfrei und unverbindlich, für Essen und das westliche Ruhrgebiet.
Für die Versammlung brauchen Sie eine Zahl auf Papier: Sie bekommen sie als PDF, binnen drei Minuten, ohne Rückruf und ohne Termin. Beschrieben ist der Weg zum Angebot in drei Minuten.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab. Wenn Sie einen Menschen sprechen möchten, bekommen Sie einen Rückruf.
