Jede Jahresabrechnung der Gemeinschaft stellt zwei Zahlen gegenüber: das Hausgeld, das Sie nach Wirtschaftsplan im abgelaufenen Jahr zahlen sollten, und die Kosten, die tatsächlich angefallen sind. Die Differenz zwischen beiden heißt Abrechnungsspitze — und genau über sie, nicht über die Abrechnung als Ganzes, beschließt die Eigentümerversammlung.
Warum das seit der Reform anders ist
Früher hat die Versammlung die Jahresabrechnung insgesamt beschlossen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes beschließt sie nur noch die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse — so steht es in § 28 Absatz 2 WEG. Die Abrechnung selbst ist damit Rechenwerk und Grundlage, aber nicht mehr Beschlussgegenstand.
Für Sie hat das einen praktischen Vorteil. Wird der Beschluss angefochten, geht es nur um die Spitze, nicht um jede einzelne Position des Zahlenwerks. Für die Verwaltung bedeutet es: Die Abrechnung muss trotzdem vollständig und nachvollziehbar sein, denn ohne sie ist die Spitze nicht überprüfbar. Was eine Verwaltung kostet, die diese Abrechnung für Ihre Gemeinschaft erstellt, sehen Sie sofort: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.
So lesen Sie Ihre eigene Spitze
Suchen Sie in der Einzelabrechnung zwei Zeilen. Die erste nennt Ihre Kosten des Jahres, die zweite Ihre Soll-Vorauszahlungen. Steht darunter ein Minus, ist es ein Nachschuss — Sie müssen Geld nachzahlen. Steht ein Plus, haben Sie zu viel gezahlt; das Guthaben wird in der Regel verrechnet oder ausgezahlt, je nachdem, was die Versammlung beschließt.
Achten Sie dabei auf die Soll-Vorauszahlungen, nicht auf das, was Sie tatsächlich überwiesen haben. Wer Hausgeld schuldig geblieben ist, findet den Rückstand nicht in der Spitze, sondern gesondert. Diese Trennung ist gewollt — sie verhindert, dass sich Zahlungsrückstände in der Abrechnung verstecken.
Ein Beispiel
Eine Gemeinschaft mit zwölf Einheiten in Essen-Steele hat für das Jahr 48.000 Euro Kosten geplant. Tatsächlich sind 53.400 Euro angefallen, vor allem wegen gestiegener Heizkosten. Auf eine Wohnung mit 90/1000 Miteigentumsanteil entfallen davon 4.806 Euro. Gezahlt hat der Eigentümer nach Wirtschaftsplan 4.320 Euro. Seine Abrechnungsspitze beträgt 486 Euro Nachschuss. Die Versammlung beschließt, diesen Betrag einzufordern — und zugleich die monatlichen Vorschüsse anzuheben, damit sich dasselbe im laufenden Jahr nicht wiederholt.
Wenn etwas nicht stimmt
Fällt Ihnen an der Spitze etwas auf, prüfen Sie zuerst die zugrunde liegenden Belege. Das Recht auf Belegeinsicht steht jedem Eigentümer zu und ist nicht an eine Beiratsfunktion gebunden. Erst wenn sich daraus ein Fehler ergibt, kommt eine Anfechtung des Beschlusses in Betracht — und dafür gilt die Anfechtungsfrist von einem Monat.
Eine Verwaltung, die Ihnen die Belege nicht zeigt oder erst nach Monaten antwortet, macht diesen Weg praktisch unmöglich. Wie eine Abrechnung aussieht, die Rückfragen gar nicht erst provoziert, zeigt die Jahresabrechnung für Essener Gemeinschaften.
Verwandte Begriffe
Rechnungslegung · Miteigentumsanteil · Einzelabrechnung
Fazit
Die Abrechnungsspitze ist der Betrag, um den es in der Versammlung wirklich geht. Sie ergibt sich aus Kosten minus Soll-Vorschüssen und wird als Nachschuss oder als Anpassung beschlossen. Ob die Zahl stimmt, zeigt nur die Belegprüfung — und die ist fristgebunden. Stimmt sie Jahr für Jahr nicht, ist ein Vergleich fällig: Angebot in drei Minuten anfordern.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft prüfen — Sie bekommen in einem Satz die Antwort, ob etwas nicht stimmt. Kostenfrei und unverbindlich, für Essen und das westliche Ruhrgebiet.
Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kostet, steht in zehn Sekunden auf dem Bildschirm — das schriftliche Angebot dazu binnen drei Minuten im Postfach. Nachlesen können Sie, wie das schriftliche Angebot entsteht.
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