Zwei Dokumente kommen jedes Jahr zusammen ins Haus: die Gesamtabrechnung für die ganze Gemeinschaft und die Einzelabrechnung für Ihre Wohnung. Nur das zweite sagt Ihnen, was Sie zahlen — und nur im Abgleich beider lässt sich feststellen, ob die Zahl stimmt.
Der Aufbau, der funktioniert
Zusammen mit der Gesamtabrechnung bildet sie die Jahresabrechnung in der WEG. Eine brauchbare Einzelabrechnung zeigt je Kostenart vier Angaben: den Gesamtbetrag der Gemeinschaft, den angewendeten Verteilungsschlüssel, Ihren Anteil an diesem Schlüssel und den auf Sie entfallenden Betrag. Wer diese vier Spalten hat, kann jede Position in zwei Rechenschritten nachvollziehen. Fehlt eine davon, bleibt die Prüfung Glaubenssache.
Darunter stehen Ihre Soll-Vorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan. Die Differenz zwischen Kosten und Soll ist die Abrechnungsspitze — und genau über sie beschließt die Versammlung, nicht über das Zahlenwerk als Ganzes. § 28 Absatz 2 WEG regelt das. Die Verwaltervergütung ist darin eine eigene Kostenart; was sie für Ihre Gemeinschaft betragen würde, zeigt der Rechner: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.
Wo die typischen Fehler sitzen
Erstens bei den Schlüsseln: Positionen, die nach Verbrauch verteilt werden müssen, tauchen nach Miteigentumsanteilen verteilt auf, oder umgekehrt. Zweitens bei Mischposten: Ein Vollwartungsvertrag oder eine Handwerkerrechnung mit Materialanteil wird vollständig einer Kostenart zugeordnet. Drittens bei der Rücklage: Die Zuführung ist kein Kostenpunkt des Jahres, sondern eine Vermögensumschichtung — sie gehört gesondert dargestellt.
Viertens beim Eigentümerwechsel mitten im Jahr. Wer wann welche Kosten trägt, richtet sich nach dem Abrechnungszeitraum und nach dem, was im Kaufvertrag vereinbart wurde. Abgerechnet wird gegenüber demjenigen, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist — das überrascht Käufer regelmäßig.
Ein Beispiel
Eine Eigentümerin in Essen-Bredeney erhält eine Abrechnung mit einem Nachschuss von 740 Euro. In der Einzelabrechnung steht die Position „Instandhaltung 6.200 Euro“, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Bei der Belegeinsicht zeigt sich, dass darin eine Reparatur an einer Wohnungseingangstür in Höhe von 1.100 Euro steckt, die nach der Teilungserklärung dem Sondereigentum zuzuordnen ist. Nach Korrektur sinkt ihr Anteil um rund 115 Euro. Gefunden hat sie den Fehler nicht durch Rechnen, sondern durch Nachfragen nach den Belegen.
Was Sie konkret tun können
Nehmen Sie Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung nebeneinander und prüfen Sie für zwei bis drei große Positionen, ob Gesamtbetrag, Schlüssel und Ihr Anteil zueinander passen. Prüfen Sie dann, ob Ihre Soll-Vorauszahlungen dem entsprechen, was im Wirtschaftsplan beschlossen wurde — nicht dem, was Sie tatsächlich überwiesen haben. Rückstände gehören nicht in die Spitze, sondern gesondert ausgewiesen.
Wenn etwas nicht aufgeht, ist die Belegeinsicht der nächste Schritt und nicht die Anfechtung. Das Belegeinsichtsrecht steht jedem Eigentümer zu. Erst wenn sich ein Fehler bestätigt, stellt sich die Frage nach der Anfechtungsfrist von einem Monat — und die läuft ab der Beschlussfassung, nicht ab dem Tag, an dem Sie den Fehler entdecken.
Wann sie kommen muss
Eine feste gesetzliche Frist für die Vorlage der Abrechnung gibt es nicht; geschuldet ist sie nach Ablauf des Wirtschaftsjahres in angemessener Zeit. Praktisch entscheidend ist eine andere Frist: Wer vermietet, muss gegenüber seinem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Kommt die Abrechnung der Gemeinschaft spät, wird es für vermietende Eigentümer eng — der Zuschnitt dafür steht auf der Seite Sondereigentumsverwaltung in Essen. Wie eine Abrechnung aussieht, die Rückfragen gar nicht erst erzeugt, zeigt die Seite zum Rechnungswesen der Gemeinschaft.
Verwandte Begriffe
Einzelwirtschaftsplan · Abrechnungsspitze · Vermögensbericht
Fazit
Die Einzelabrechnung ist prüfbar, wenn sie Gesamtbetrag, Schlüssel, Anteil und Ergebnis nebeneinanderstellt — und kaum prüfbar, wenn eine dieser Angaben fehlt. Beschlossen wird nur die Spitze, nicht das Zahlenwerk. Wer einen Fehler vermutet, geht zuerst in die Belege und erst danach zur Frist. Ein schriftliches Angebot für eine neue Verwaltung liegt nach drei Minuten vor: Direkt zum Sofortangebot.
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