Einmal im Jahr hat jeder Eigentümer Anspruch auf eine Übersicht, die zeigt, was die Gemeinschaft besitzt und was sie schuldet. Anders als die Abrechnung, die einen Zeitraum beschreibt, zeigt der Vermögensbericht einen Stichtag — und beantwortet damit die Frage, die vor jeder größeren Entscheidung steht: Wie viel Geld ist eigentlich da?
Was das Gesetz verlangt
§ 28 Absatz 4 WEG verpflichtet die Verwaltung, nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Der Bericht muss den Stand der Erhaltungsrücklage enthalten und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aufführen.
Er gehört damit zu demselben Paket wie die Jahresabrechnung der Gemeinschaft, wird aber nicht mit ihr beschlossen. Ein Beschluss ist dafür nicht nötig. Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob die Versammlung etwas verlangt hat, und der Anspruch steht jedem einzelnen Eigentümer zu, nicht nur dem Beirat. Das ist der praktische Unterschied zu vielem anderen: Sie müssen keine Mehrheit organisieren, um an diese Information zu kommen.
Was hineingehört
Bankguthaben getrennt nach Giro- und Rücklagenkonto, Forderungen der Gemeinschaft gegen Eigentümer, offene Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten und Handwerkern, Darlehen, Kautionen und Guthaben bei Versorgern. Dazu der Stand der Erhaltungsrücklage — und zwar der tatsächliche Kontostand, nicht der rechnerische Soll-Stand nach Wirtschaftsplan. Was die Verwaltung kostet, die diesen Bericht für Ihre Gemeinschaft erstellt, rechnen Sie in zwei Zahlen aus.
Die Differenz zwischen beiden ist die eigentlich interessante Zahl. Sie zeigt, ob die beschlossenen Zuführungen auch geflossen sind oder ob die Rücklage auf dem Papier höher ist als auf dem Konto. Was alles zum Vermögen einer Gemeinschaft zählt, ordnet das Verwaltungsvermögen ein.
Der Unterschied zur Abrechnung und zur Rechnungslegung
Die Einzelabrechnung sagt, was im Jahr angefallen ist und wie es verteilt wurde. Der Vermögensbericht sagt, was am Stichtag vorhanden ist. Die Rechnungslegung wiederum ist die Rechenschaft über die Geschäftsführung insgesamt und wird vor allem dann verlangt, wenn eine Verwaltung ausscheidet.
Wer alle drei nebeneinanderlegt, sieht Widersprüche sofort: eine Rücklage, die laut Plan wächst und laut Kontostand schrumpft, oder Forderungen gegen Eigentümer, die von Jahr zu Jahr größer werden, ohne dass jemand sie verfolgt.
Ein Beispiel
In einer Gemeinschaft mit 28 Einheiten in Essen-Rüttenscheid weist der Vermögensbericht eine Erhaltungsrücklage von 61.400 Euro aus. Der rechnerische Soll-Stand nach den Beschlüssen der letzten Jahre liegt bei 78.900 Euro. Die Differenz von 17.500 Euro erklärt sich aus zwei Dachreparaturen, die aus der Rücklage bezahlt wurden, ohne dass die Versammlung eine Entnahme beschlossen hatte. Aufgefallen ist das erst, als der Beirat Vermögensbericht und Abrechnung nebeneinanderlegte — beide Zahlen für sich wirkten unauffällig.
Was Sie damit im Beirat anfangen
Der Vermögensbericht ist das kürzeste Dokument mit dem höchsten Erkenntniswert. Prüfen Sie drei Dinge: Stimmt der ausgewiesene Rücklagenstand mit dem Kontoauszug überein, den Sie einsehen dürfen? Sind die Forderungen gegen Eigentümer beziffert und nach Alter gegliedert? Und sind Verbindlichkeiten genannt, die im nächsten Jahr fällig werden?
Die zweite Frage führt direkt zum Forderungsmanagement: Rückstände, die im Bericht auftauchen, aber nie kleiner werden, sind ein belastbares Warnzeichen. Die erste Frage führt zur getrennten Kontoführung — ohne sie lässt sich ein Rücklagenstand gar nicht sauber belegen.
Kommt der Bericht nicht, hilft eine schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung. Kommt er dann immer noch nicht, ist das eine Pflichtverletzung, die in die Bewertung der Verwaltung gehört. Was eine Verwaltung im laufenden Jahr dafür tun muss, steht in der Buchhaltung und Jahresabrechnung.
Verwandte Begriffe
Verwaltungsvermögen · Rechnungslegung · Einzelabrechnung
Fazit
Der Vermögensbericht ist eine Stichtagsaufnahme und seit der Reform eine eigenständige Pflicht — ohne Beschluss, für jeden Eigentümer. Sein Wert liegt im Abgleich: Rücklage laut Bericht gegen Rücklage laut Plan, Forderungen gegen Vorjahr. Wer ihn nicht bekommt, hat bereits eine Antwort auf die Frage nach der Arbeitsweise seiner Verwaltung. Für den Vergleich: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
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