Woher die Zahl kommt, die jeden Monat von Ihrem Konto abgeht, steht auf zwei Seiten Papier: Der Einzelwirtschaftsplan rechnet den Gesamtwirtschaftsplan der Gemeinschaft auf Ihre Einheit herunter und nennt den Betrag, den Sie als Vorschuss zu zahlen haben.
Wie aus dem Vorschuss später die Abrechnung wird, zeigt der Aufbau der Jahresabrechnung.
Was er enthält und was er bewirkt
Der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft schätzt die Einnahmen und Ausgaben des kommenden Wirtschaftsjahres und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Der Einzelwirtschaftsplan verteilt diese Schätzung nach dem jeweils geltenden Schlüssel — meist nach Miteigentumsanteilen, bei Heiz- und Wasserkosten nach Verbrauch, bei einzelnen Positionen nach Einheiten oder Personen.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes beschließt die Versammlung nicht mehr den Plan selbst, sondern die Vorschüsse, die sich aus ihm ergeben. § 28 Absatz 1 WEG formuliert das ausdrücklich. Die Wirkung ist dieselbe: Mit dem Beschluss entsteht die Zahlungspflicht, und zwar unabhängig davon, ob ein Eigentümer den Plan für richtig hält.
Warum der Plan nicht „nur eine Schätzung“ ist
Ein zu niedrig angesetzter Wirtschaftsplan ist bequem und teuer. Bequem, weil niemand gern über steigendes Hausgeld abstimmt. Teuer, weil die Differenz am Jahresende als Nachschuss auf einmal fällig wird — und weil eine Gemeinschaft, die zu wenig einnimmt, in Zahlungsschwierigkeiten gerät, sobald eine größere Rechnung kommt. Auch die Verwaltervergütung steht als eigene Position im Plan — was sie für Ihre Gemeinschaft betragen würde, rechnen Sie sofort aus.
Das gilt besonders für die Zuführung zur Rücklage. Sie ist die einzige Position, die nicht durch äußere Preise bestimmt wird, sondern durch eine Entscheidung. Genau deshalb ist sie die Position, an der am häufigsten gespart wird — und daraus entsteht der Sanierungsstau, den später niemand mehr in kleinen Schritten auflösen kann.
Ein Beispiel
Eine Gemeinschaft mit zehn Einheiten in Essen-Werden plant Gesamtausgaben von 41.000 Euro, davon 7.000 Euro Zuführung zur Rücklage. Auf eine Wohnung mit 105/1000 Miteigentumsanteil entfallen im Einzelwirtschaftsplan 4.305 Euro im Jahr, also rund 359 Euro im Monat. Davon sind 735 Euro im Jahr Rücklage — Geld, das nicht verbraucht, sondern angespart wird. Wer diese Aufteilung im Plan nicht findet, kann nicht beurteilen, ob sein Hausgeld hoch oder die Rücklage niedrig ist.
Was Sie im eigenen Plan nachsehen sollten
Drei Punkte lohnen den Blick. Erstens: Sind die Positionen des Vorjahres mit den tatsächlichen Werten der letzten Abrechnung vergleichbar dargestellt? Ein Plan ohne Vergleichsspalte macht die Prüfung unnötig schwer. Zweitens: Ist die Zuführung zur Rücklage gesondert ausgewiesen oder in einer Sammelposition versteckt? Drittens: Passt der angesetzte Betrag für Heizung und Warmwasser zur Preisentwicklung, oder wurde der Vorjahreswert fortgeschrieben?
Fällt Ihnen etwas auf, ist der Weg nicht die sofortige Anfechtung, sondern die Nachfrage vor der Versammlung. Ein Plan, der in der Versammlung zum ersten Mal erklärt wird, ist schlecht vorbereitet — und eine Gemeinschaft, die ihn dort zum ersten Mal sieht, beschließt im Blindflug.
Der Unterschied zur Abrechnung
Der Wirtschaftsplan blickt nach vorn, die Einzelabrechnung blickt zurück. Der eine begründet die laufenden Vorschüsse, die andere stellt fest, was tatsächlich angefallen ist, und führt zur Abrechnungsspitze. Beide Dokumente gehören zusammen: Ohne die Abrechnung lässt sich nicht beurteilen, ob der nächste Plan realistisch ist.
Wie diese Unterlagen aufgebaut sein müssen, damit sie ohne Rückfragen benutzbar sind, beschreibt die Seite zur Jahresabrechnung für Essener Gemeinschaften.
Verwandte Begriffe
Einzelabrechnung · Abrechnungsspitze · Miteigentumsanteil
Fazit
Der Einzelwirtschaftsplan ist die Rechengrundlage Ihres Hausgeldes, und beschlossen werden die Vorschüsse, nicht der Plan. Sein wichtigster Wert liegt nicht in der Gesamtsumme, sondern in der gesondert ausgewiesenen Zuführung zur Rücklage. Ein Plan ohne Vergleich zum tatsächlichen Verlauf des Vorjahres ist kaum prüfbar — und genau das sollten Sie verlangen, bevor abgestimmt wird. Ein Vergleichsangebot für die Verwaltung kommt binnen drei Minuten: Angebot in drei Minuten anfordern.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft prüfen — Sie bekommen in einem Satz die Antwort, ob etwas nicht stimmt. Kostenfrei und unverbindlich, für Essen und das westliche Ruhrgebiet.
Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kostet, steht in zehn Sekunden auf dem Bildschirm — das schriftliche Angebot dazu binnen drei Minuten im Postfach. Nachlesen können Sie, wie das schriftliche Angebot entsteht.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab. Wenn Sie einen Menschen sprechen möchten, bekommen Sie einen Rückruf.
