Wer eine Zahl nicht versteht, muss sie nicht glauben. Jeder Wohnungseigentümer darf die Unterlagen einsehen, aus denen die Abrechnung entstanden ist — Rechnungen, Kontoauszüge, Verträge, Protokolle. Dieses Recht hängt nicht an einem Amt, nicht an einer Mehrheit und nicht an einem konkreten Verdacht. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt der Ratgeber zur Prüfung der Jahresabrechnung.
Die Grundlage
§ 18 Absatz 4 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen. Das umfasst mehr als die Rechnungen des abgerechneten Jahres: Versicherungspolicen, Wartungs- und Versorgungsverträge, Kontoauszüge beider Konten, Beschlusssammlung und Korrespondenz zu laufenden Vorgängen gehören dazu.
Einschränkungen gibt es dort, wo Rechte Dritter berührt sind — personenbezogene Angaben einzelner Eigentümer etwa. Und die Einsicht ist auszuüben, nicht zu missbrauchen: Ein Verlangen, das erkennbar nur die Verwaltung beschäftigen soll, ist etwas anderes als eine Prüfung vor der Beschlussfassung.
Wie die Einsicht praktisch abläuft
Üblich ist ein Termin in den Geschäftsräumen der Verwaltung. Ein Anspruch darauf, dass alle Unterlagen kopiert und versandt werden, besteht regelmäßig nicht; Kopien gegen Kostenerstattung sind der Kompromiss, der sich eingebürgert hat. Werden die Unterlagen digital geführt, ist die Bereitstellung über ein Portal der einfachere Weg — und für eine Gemeinschaft mit auswärtigen Eigentümern oft der einzige praktikable. Was eine Verwaltung für Ihre Gemeinschaft insgesamt kostet, lässt sich dagegen ohne Termin klären: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.
Sinnvoll ist ein Termin vor der Versammlung, nicht danach. Nach der Beschlussfassung läuft die Anfechtungsfrist, und die ist kurz. Wer erst danach in die Belege schaut, hat den Weg zur Korrektur meist schon verloren.
Was Sie sinnvollerweise anschauen
Nicht alles, sondern das Richtige. Bewährt hat sich ein Schwerpunkt auf den fünf größten Kostenpositionen, auf allen Positionen, die sich gegenüber dem Vorjahr um mehr als ein Fünftel verändert haben, und auf sämtlichen Verträgen mit automatischer Verlängerung. Dazu die Kontoauszüge um den Jahreswechsel — dort zeigt sich, ob Zahlungen dem richtigen Zeitraum zugeordnet wurden.
Nehmen Sie eine zweite Person mit und schreiben Sie mit: Beleg, Betrag, Frage. Ein Ergebnisvermerk mit drei offenen Fragen wirkt in der Versammlung anders als ein Gefühl. Wie eine Prüfung Schritt für Schritt aufgebaut wird, beschreibt der Ratgeber zur Belegprüfung.
Ein Beispiel
In einer Gemeinschaft mit 24 Einheiten in Essen-Steele nutzen zwei Beiratsmitglieder die Einsicht vor der Versammlung. Sie stellen fest, dass ein Wartungsvertrag für eine Lüftungsanlage seit mehreren Abrechnungszeiträumen bezahlt wird, obwohl die Anlage bei einem Umbau stillgelegt wurde. Die Kündigung spart der Gemeinschaft einen laufenden vierstelligen Betrag im Jahr. Der Aufwand: ein Vormittag und ein Ordner.
Wenn die Einsicht verweigert wird
Eine Verwaltung, die keinen Termin anbietet, Unterlagen nur unvollständig vorlegt oder auf Nachfragen nicht reagiert, verletzt eine Pflicht. Der erste Schritt ist eine schriftliche Aufforderung mit Frist und einem konkreten Terminvorschlag. Bleibt sie erfolglos, lässt sich der Anspruch gerichtlich durchsetzen — zuständig ist das Gericht am Ort der Anlage, siehe Zuständigkeit des Amtsgerichts Essen.
Praktisch bedeutsamer ist die Vorstufe: Verweigerte Einsicht ist eines der belastbarsten Argumente in einer Versammlung, weil sie sich ohne Fachwissen belegen lässt. Sie gehört zu den Warnsignalen einer schlechten Hausverwaltung und ist häufig der Punkt, an dem eine Gemeinschaft den Wechsel der Hausverwaltung ernsthaft prüft.
Verwandte Begriffe
Einzelabrechnung · Vermögensbericht · Rechnungslegung
Fazit
Das Einsichtsrecht steht jedem Eigentümer zu und braucht keine Begründung. Sein Wert entsteht durch den Zeitpunkt — vor der Versammlung, nicht danach — und durch einen Schwerpunkt statt eines Rundumblicks. Wer die Einsicht verweigert, liefert damit selbst das stärkste Argument gegen sich. Für den Wechsel kommt das schriftliche Angebot binnen drei Minuten: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft prüfen — Sie bekommen in einem Satz die Antwort, ob etwas nicht stimmt. Kostenfrei und unverbindlich, für Essen und das westliche Ruhrgebiet.
Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kostet, steht in zehn Sekunden auf dem Bildschirm — das schriftliche Angebot dazu binnen drei Minuten im Postfach. Nachlesen können Sie, wie das schriftliche Angebot entsteht.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab. Wenn Sie einen Menschen sprechen möchten, bekommen Sie einen Rückruf.
