Verletzt der Verwalter seine Pflichten und entsteht der Gemeinschaft dadurch ein Schaden, haftet er dafür mit seinem Vermögen. Anspruchsinhaberin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtsperson — nicht der einzelne Eigentümer, auch dann nicht, wenn der Schaden bei ihm ankommt.
Woraus sich die Haftung ergibt
Aus dem Verwaltervertrag. Wer eine vertragliche Pflicht verletzt und dadurch einen Schaden verursacht, muss ihn ersetzen — das ist der Grundgedanke des § 280 BGB. Der Vertrag besteht zwischen Verwalter und Gemeinschaft; deshalb ist auch sie es, die Ansprüche geltend macht.
Typische Pflichtverletzungen sind: eine Frist versäumt, einen Beschluss nicht umgesetzt, eine Versicherung nicht abgeschlossen oder nicht angepasst, Hausgeldrückstände nicht verfolgt, Gelder nicht getrennt geführt, eine Versammlung nicht einberufen, Belege nicht vorgelegt. Welche Schritte Ihnen dann offenstehen, steht unter schlechte Hausverwaltung: was tun. Wer nach einer solchen Erfahrung wechseln will, braucht zuerst eine Zahl: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.
Was die Durchsetzung schwierig macht
Drei Dinge. Erstens muss die Gemeinschaft beschließen, Ansprüche zu verfolgen — das kostet eine Mehrheit und oft Überwindung. Zweitens müssen Pflichtverletzung, Schaden und der Zusammenhang zwischen beidem nachgewiesen werden. Drittens läuft die Verjährung; für vertragliche Ansprüche gilt regelmäßig eine Frist von drei Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gemeinschaft davon Kenntnis erlangt hat.
Deshalb gilt: Wer einen Verdacht hat, dokumentiert früh und holt früh Rat ein. Ein Vorgang, der drei Jahre unbearbeitet liegt, ist oft nicht mehr durchsetzbar — und die Entlastung des Verwalters kann Ansprüche zusätzlich abschneiden. Wie Sie einen Vorfall Schritt für Schritt festhalten und verfolgen, zeigt der Ratgeber zu Pflichtverletzungen im Amt des Verwalters.
Die Absicherung, die es gibt
Wer Wohnimmobilien gewerblich verwaltet, braucht die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und muss eine Berufshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden nachweisen. Diese Versicherung schützt im Ergebnis auch die Gemeinschaft: Sie sorgt dafür, dass ein berechtigter Anspruch nicht daran scheitert, dass beim Verwalter nichts zu holen ist. GOTTSCHLING Immobilien unterhält eine Vermögensschaden- und eine Vertrauensschadenversicherung.
Fragen Sie den Nachweis ab, bevor ein Vertrag geschlossen wird. Ein Verwalter, der ihn nicht vorlegen kann oder will, beantwortet damit bereits eine wichtige Frage. Das schriftliche Angebot für Ihre Gemeinschaft liegt nach drei Minuten vor: Direkt zum schriftlichen Angebot.
Ein Beispiel
In einer Gemeinschaft mit 20 Einheiten in Essen-Vogelheim läuft die Gebäudeversicherung aus, weil die Verwaltung die Verlängerung übersieht. Zwei Monate später bricht in einer Wohnung ein Leitungswasserschaden auf, Schadenhöhe rund 38.000 Euro. Ohne Versicherungsschutz trägt die Gemeinschaft die Kosten zunächst selbst. Die Pflichtverletzung ist eindeutig, der Schaden bezifferbar, der Zusammenhang klar — die Gemeinschaft beschließt, den Anspruch gegen die Verwaltung zu verfolgen.
Was Sie vorbeugend tun können
Lassen Sie sich einmal im Jahr bestätigen, dass Versicherungen, Wartungsverträge und Prüffristen aktuell sind — schriftlich, mit Datum und Ablaufdaten. Eine solche Übersicht kostet eine Verwaltung eine halbe Stunde und der Gemeinschaft im Ernstfall einen fünfstelligen Betrag weniger. Welche laufenden Pflichten dazugehören, zeigt die Übersicht zur WEG-Verwaltung; wie der Beirat das systematisch abfragt, steht auf der Seite für Verwaltungsbeiräte.
Ob ein konkreter Anspruch besteht und wie er durchzusetzen ist, gehört in jedem Fall in anwaltliche Hände. Teilungserklärung, Verwaltervertrag und der Ablauf im Einzelnen spielen dabei zusammen.
Verwandte Begriffe
Ordnungsmäßige Verwaltung · WEG-Verwalter
Fazit
Der Verwalter haftet der Gemeinschaft für Schäden aus Pflichtverletzungen. Durchsetzbar ist das nur mit Beschluss, Nachweis und innerhalb der Verjährung — und die Entlastung kann Ansprüche vorzeitig beenden. Die vorgeschriebene Berufshaftpflicht ist die Sicherheit, nach der Sie vor Vertragsschluss fragen sollten.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft prüfen — Sie bekommen in einem Satz die Antwort, ob etwas nicht stimmt. Kostenfrei und unverbindlich, für Essen und das westliche Ruhrgebiet.
Für die Versammlung brauchen Sie eine Zahl auf Papier: Sie bekommen sie als PDF, binnen drei Minuten, ohne Rückruf und ohne Termin. Die Einwände dazu sammeln vierzehn Fragen zum Sofortangebot.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab. Wenn Sie einen Menschen sprechen möchten, bekommen Sie einen Rückruf.
