Bestellt von der Eigentümerversammlung, bezahlt von der Gemeinschaft, verantwortlich für alles Laufende: Der WEG-Verwalter führt die Geschäfte einer Wohnungseigentümergemeinschaft — Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Konten, Beschlussumsetzung, Einladung zur Versammlung, Vergabe von Aufträgen, Beschlusssammlung. Seine Bestellung gilt für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für höchstens drei.
Bestellung und Vertrag sind zwei Dinge
Das verwechseln viele. Die Bestellung ist der organschaftliche Akt: Die Versammlung beschließt, wer Verwalter ist. Der Verwaltervertrag regelt daneben die schuldrechtliche Seite — Vergütung, Leistungsumfang, Laufzeit, Sonderleistungen. Wie hoch die Vergütung für Ihre Gemeinschaft wäre, zeigt der Rechner sofort: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.
Beide lassen sich getrennt beenden. Abberufen werden kann der Verwalter jederzeit durch Beschluss, ohne dass es dafür eines wichtigen Grundes bedarf. Der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Diese Trennung ist der Grund, warum ein Verwalterwechsel in zwei Schritten abläuft.
Was zu den Aufgaben gehört
Das Gesetz umschreibt die Befugnisse in § 27 WEG recht knapp: Der Verwalter darf die Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie die, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Alles Weitere bestimmt die Gemeinschaft durch Beschluss oder Vertrag.
Praktisch heißt das: Der Verwalter handelt im Rahmen dessen, was beschlossen ist. Er ist kein Eigentümer und kein Entscheider, sondern derjenige, der Entscheidungen vorbereitet, ausführt und nachhält. Wo er eigenmächtig entscheidet, wird es kritisch; wo er nichts ausführt, ebenso.
Der zertifizierte Verwalter
Eigentümer können verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird — der Nachweis wird vor der Industrie- und Handelskammer erbracht. Die Zertifizierung ist personengebunden; sie sagt etwas über die Person aus, die sie abgelegt hat, nicht über ein Unternehmen als Ganzes. Bei GOTTSCHLING Immobilien ist Christian Gottschling persönlich zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG.
Was kostet das für Ihre Gemeinschaft? Zwei Zahlen eingeben, Ergebnis sofort.
Ein Beispiel
Eine Gemeinschaft mit 17 Einheiten in Essen-Bochold beschließt im Frühjahr die Erneuerung der Klingelanlage, Kostenrahmen 7.500 Euro. Im Herbst ist nichts geschehen. Auf Nachfrage heißt es, man habe noch kein Angebot. Der Beschluss ist damit nicht umgesetzt — und der Verwalter in der Pflicht, denn Beschlussumsetzung ist seine Kernaufgabe. Bleibt es dabei, ist das ein Grund, die Bestellung zu überdenken.
Woran Sie einen tragfähigen Verwalter erkennen
An drei Dingen, die sich nachprüfen lassen: Er liefert die Jahresabrechnung fristgerecht, er setzt Beschlüsse nachweisbar um, und er ist erreichbar, wenn etwas passiert. Alles andere — Auftreten, Software, Größe — ist nachrangig. Welche Aufgaben im Einzelnen anfallen, zeigt die Übersicht zur WEG-Verwaltung; wie ein Wechsel geordnet abläuft, steht auf der Seite Hausverwaltung wechseln.
Welche Rechte und Pflichten in Ihrem Fall gelten, hängt zusätzlich an Verwaltervertrag, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung — bei Streit gehört das anwaltlich geprüft.
Verwandte Begriffe
Verwalterhaftung · Betreuungsschlüssel · Bestellzeitraum
Fazit
Der WEG-Verwalter führt die laufenden Geschäfte, wird von der Versammlung bestellt und kann jederzeit abberufen werden. Bestellung und Vertrag sind zu trennen. Messbar ist er an Abrechnung, Beschlussumsetzung und Erreichbarkeit — nicht an Absichtserklärungen. Das schriftliche Angebot mit Vergütung, Leistungsumfang und Laufzeit kommt binnen drei Minuten: Direkt zum schriftlichen Angebot.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft prüfen — Sie bekommen in einem Satz die Antwort, ob etwas nicht stimmt. Kostenfrei und unverbindlich, für Essen und das westliche Ruhrgebiet.
Ein schriftliches Angebot für Ihre Gemeinschaft dauert hier drei Minuten, nicht drei Wochen. Wer mehrere Angebote für die WEG-Verwaltung einholen will, findet dort den Ablauf.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab. Wenn Sie einen Menschen sprechen möchten, bekommen Sie einen Rückruf.
