Wie lange eine Verwaltung im Amt ist, steht nicht im Vertrag, sondern im Beschluss. Und dieser Beschluss hat eine gesetzliche Obergrenze, die sich nicht durch eine Klausel verlängern lässt. Wer den Unterschied kennt, verliert bei einem Wechsel keine Zeit.
Die Grenzen im Gesetz
§ 26 Absatz 2 WEG erlaubt eine Bestellung auf höchstens fünf Jahre. Handelt es sich um die erste Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum — also um die Verwaltung, die der Bauträger einsetzt —, sind es höchstens drei Jahre. Eine längere Bestellung ist insoweit unwirksam; der überschießende Teil fällt weg.
Vor Ablauf kann neu bestellt werden. Die Wiederbestellung ist dabei ein eigener Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf gefasst werden darf; wie er vorbereitet wird, beschreibt der Ratgeber zur Verwalterbestellung. Eine automatische Verlängerung gibt es nicht: Läuft die Bestellung aus, ohne dass neu bestellt wurde, ist die Gemeinschaft verwalterlos — mit allen Folgen für Konten, Zahlungen und Vertretung. Welche Aufgaben damit unerledigt liegen bleiben, führt der Eintrag zum WEG-Verwalter auf.
Bestellung und Vertrag laufen getrennt
Der Beschluss über die Bestellung begründet das Amt. Der Verwaltervertrag regelt Vergütung und Leistungsumfang. Beide können unterschiedliche Laufzeiten haben, und genau daraus entstehen die teuren Missverständnisse. Wie hoch die Vergütung für Ihre Gemeinschaft bei einem Wechsel wäre, rechnen Sie in zwei Zahlen aus.
Abberufen werden kann die Verwaltung jederzeit, ohne dass es dafür eines Grundes bedarf. Der Vertrag endet dann nach § 26 Absatz 3 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Eine Abberufung ohne Grund ist dabei kein Verstoß gegen die ordnungsmäßige Verwaltung, sondern ausdrücklich vorgesehen. Wer also mit einer Verwaltung nicht zurechtkommt, ist nicht an die Restlaufzeit der Bestellung gebunden — er muss nur wissen, dass die Vergütung im Zweifel noch ein halbes Jahr weiterläuft. Wie dieser Weg im Einzelnen abläuft, beschreibt der Ratgeber zum Abberufen des Verwalters.
Ein Beispiel
Eine Gemeinschaft mit 19 Einheiten in Essen-Fischlaken bestellt ihre Verwaltung turnusmäßig auf fünf Jahre. Im dritten Jahr häufen sich unbeantwortete Anfragen. Der Beirat geht davon aus, man müsse die verbleibenden zwei Jahre aussitzen, und wartet. Erst als ein Eigentümer die Rechtslage nachliest, kommt der Punkt auf die Tagesordnung: Abberufung mit einfacher Mehrheit, parallel Bestellung einer neuen Verwaltung, Vertragsende der alten sechs Monate später. Die Gemeinschaft hat dadurch anderthalb Jahre verloren, in denen niemand die Belege geprüft hat.
Was der Bestellzeitraum praktisch steuert
Drei Dinge hängen daran. Erstens die Planbarkeit: Eine Bestellung über fünf Jahre gibt beiden Seiten Ruhe, bindet die Gemeinschaft aber auch in ihrer Preisentwicklung. Zweitens die Verhandlungsposition: Kurz vor Ablauf ist der Moment, in dem sich Leistungen und Vergütung neu ordnen lassen, ohne dass jemand einen Konflikt vom Zaun brechen muss. Drittens die Übergabe — je früher die Wiederbestellung oder der Wechsel entschieden ist, desto geordneter verläuft die Aktenübergabe.
Für eine erste Zusammenarbeit ist ein kürzerer Bestellzeitraum oft der ehrlichere Weg. Drei Jahre statt fünf halten die Entscheidung überschaubar — und unabhängig davon bleibt der Gemeinschaft die Abberufung jederzeit offen, mit Vertragsende spätestens sechs Monate später. Was ein Wechsel im Ablauf bedeutet, ordnet die Seite zum Wechsel der Hausverwaltung ein; was er kostet, zeigt die Übersicht zu den Kosten der Hausverwaltung.
Was Sie im Protokoll nachlesen sollten
Suchen Sie den Bestellbeschluss und prüfen Sie drei Angaben: Beginn, Ende und die Person oder Gesellschaft, die bestellt wurde. Fehlt das Ende, ist der Beschluss auslegungsbedürftig; steht dort eine Gesellschaft, die es in dieser Form nicht mehr gibt, ist die Bestellung möglicherweise ins Leere gegangen. Beides gehört anwaltlich geprüft, bevor daraus Schlüsse gezogen werden.
Verwandte Begriffe
WEG-Verwalter · Verwaltervollmacht · Verwalterbescheinigung
Fazit
Fünf Jahre im Regelfall, drei bei der ersten Bestellung nach dem Bauträger, und keine automatische Verlängerung: Das sind die Eckpunkte. Die Bestellung bindet die Gemeinschaft nicht — abberufen werden kann jederzeit, der Vertrag läuft dann höchstens ein halbes Jahr nach. Wer den Bestellbeschluss kennt, weiß, wann er handeln kann, statt zu warten. Das schriftliche Angebot für die Zeit danach kommt binnen drei Minuten: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
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