Zwei Eigentümer, zwei Stimmen: Eine Zweiergemeinschaft ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft wie jede andere, nur mit dem Sonderproblem, dass jede Uneinigkeit sofort ein Patt ist. Das Wohnungseigentumsgesetz gilt vollständig — mit Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschlusssammlung und allen Pflichten, die daran hängen.
Der Irrtum, der am meisten kostet
„Bei uns sind es doch nur zwei Wohnungen, da reicht ein Gespräch am Gartenzaun.“ Dieser Satz fällt oft — und er führt regelmäßig in Schwierigkeiten. Denn auch bei zwei Einheiten müssen Beschlüsse gefasst, protokolliert und in eine Beschlusssammlung aufgenommen werden. Wer eine Wohnung verkauft, braucht diese Unterlagen. Wer sie nicht hat, drückt den Kaufpreis oder verliert den Käufer.
Ebenso gilt: Ohne beschlossenen Wirtschaftsplan gibt es keine durchsetzbare Hausgeldforderung. Zahlt der Nachbar nicht, steht die andere Hälfte des Hauses ohne Grundlage da.
Was beim Patt hilft
Sind sich beide Eigentümer uneinig, kommt kein Beschluss zustande. Für den Fall, dass eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dadurch blockiert wird, kennt das Gesetz die Beschlussersetzung durch das Gericht: Das Amtsgericht kann den fehlenden Beschluss ersetzen. Das ist kein alltäglicher Weg und gehört anwaltlich vorbereitet, aber er existiert — und schon seine Existenz löst manche Blockade.
Der zweite Weg ist die Bestellung eines fremden Verwalters. Sobald ein Dritter Wirtschaftsplan, Abrechnung und Versammlung organisiert, verschwindet ein Großteil der Reibung, weil nicht mehr Nachbar gegen Nachbar verhandelt, sondern beide gegenüber einer sachlichen Instanz stehen. Dass eine Gemeinschaft überhaupt einen Verwalter braucht, ist dabei der Regelfall: Jeder Eigentümer kann die Bestellung verlangen. Was das bei zwei Einheiten kostet, steht weiter unten offen — oder Sie rechnen es gleich selbst aus.
Ein Beispiel
Ein Zweifamilienhaus in Essen-Kettwig, zwei Eigentümer, seit Jahren ohne Verwalter und ohne Versammlung. Die Heizung fällt im Januar aus. Der eine will ersetzen, der andere reparieren. Es gibt keine Rücklage, keinen beschlossenen Wirtschaftsplan und keine Beschlusssammlung. Jede Entscheidung braucht nun beide Unterschriften — und die gibt es nicht. Am Ende vergehen sieben Wochen mit Elektroheizern, bis ein Anwalt die Bestellung eines Verwalters durchsetzt.
Was eine Verwaltung für zwei Einheiten kostet
Ehrlich gerechnet: Bei zwei Einheiten greift die Mindestvergütung von 300,00 Euro netto im Monat, also 357,00 Euro brutto — das sind 178,50 Euro brutto je Wohnung. Das liegt deutlich über dem, was eine große Anlage je Wohnung zahlt, und das wird hier nicht schöngerechnet. Der Aufwand für Versammlung, Abrechnung und Buchhaltung ist bei zwei Einheiten kaum kleiner als bei acht.
Was das für Ihre Gemeinschaft konkret bedeutet, zeigt die Seite zur Verwaltung kleiner Eigentümergemeinschaften; den Betrag für Ihre Einheitenzahl zeigt der Rechner sofort: Jetzt Ihren Preis berechnen.
Verwandte Begriffe
Ordnungsmäßige Verwaltung · Sondereigentum · Miteigentumsanteil
Fazit
Eine Zweiergemeinschaft ist rechtlich eine vollwertige Eigentümergemeinschaft mit allen Pflichten, aber ohne Mehrheitsverhältnisse, die ein Patt auflösen könnten. Formlosigkeit rächt sich spätestens beim Verkauf oder beim ersten größeren Schaden. Was im Einzelfall gilt, regeln Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Ob und zu welchem Preis eine Übernahme bei Ihnen in Frage kommt, klärt ein Klick: Anfrage für Ihre Gemeinschaft stellen.
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Ein schriftliches Angebot für Ihre Gemeinschaft dauert hier drei Minuten, nicht drei Wochen. Wie das 3-Minuten-Angebot zustande kommt, ist Schritt für Schritt beschrieben.
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