Erstverwalter beim Bauträger

Wer eine Neubauwohnung kauft, bekommt die Verwaltung mitgeliefert. Ausgesucht hat sie der Bauträger, bestellt wurde sie, bevor es überhaupt Eigentümer gab — und genau darin liegt der Interessenkonflikt, der in den ersten Jahren einer Anlage die meisten Kosten verursacht.

Wie die Bestellung zustande kommt

Der teilende Eigentümer — meist der Bauträger — begründet das Wohnungseigentum und bestellt die erste Verwaltung, in der Regel schon in der Teilungserklärung oder im ersten Beschluss, zu dem er als noch alleiniger Eigentümer alle Stimmen hält. § 26 Absatz 2 WEG begrenzt diese erste Bestellung deshalb auf höchstens drei Jahre statt der sonst zulässigen fünf. Der Gesetzgeber hat den Konflikt also gesehen.

Die Verkürzung löst ihn aber nicht. In den ersten Jahren entscheidet sich, ob Baumängel am Gemeinschaftseigentum rechtzeitig gerügt werden. Wer diese Mängel feststellen und verfolgen müsste, ist die Verwaltung — bestellt von demjenigen, gegen den sich die Ansprüche richten.

Wo es konkret teuer wird

Drei Punkte wiederholen sich. Erstens die Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Wird sie unvollständig oder ohne Sachverständigen durchgeführt, verschlechtert das die Beweislage für Jahre. Zweitens die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen: Sie läuft, ob jemand hinsieht oder nicht. Drittens die Rücklage: Eine erste Kalkulation, die den Wirtschaftsplan möglichst niedrig hält, verkauft sich besser — und hinterlässt eine Gemeinschaft, die im fünften Jahr keine Mittel hat. Wer die Vergütung einer frei gewählten Verwaltung dagegenhalten will: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.

Was daraus entsteht, beschreibt der Sanierungsstau, und zwar in einer Anlage, die noch nicht alt ist. Welche Systematik eine Gemeinschaft stattdessen braucht, steht im Erhaltungsplan.

Ein Beispiel

In einer neu errichteten Anlage mit 16 Einheiten in Essen-Kettwig meldet ein Eigentümer wiederkehrende Feuchtigkeit an der Tiefgaragenwand. Die Verwaltung nimmt die Meldung auf und verweist auf laufende Gespräche mit dem Bauträger. Zwei Jahre später sind die Gespräche noch immer nicht abgeschlossen, eine förmliche Mängelrüge ist nicht aktenkundig, und die Gewährleistungsfrist für die Abdichtung nähert sich dem Ende. Die Gemeinschaft beauftragt schließlich selbst einen Sachverständigen und sichert ihre Ansprüche. Die Kosten dafür hätte sie sich gespart, wenn dieselbe Meldung im ersten Jahr schriftlich gerügt worden wäre.

Was eine junge Gemeinschaft früh tun kann

Bilden Sie einen Verwaltungsbeirat, sobald genug Einheiten verkauft sind. Lassen Sie sich die Abnahmeunterlagen des Gemeinschaftseigentums vorlegen und prüfen Sie, ob eine förmliche Abnahme dokumentiert ist. Führen Sie eine Mängelliste mit Datum und Fotos. Und lassen Sie sich sagen, wann welche Gewährleistungsfrist abläuft — diese Liste gehört in jede Versammlung, solange Fristen laufen.

Die Bestellung endet nach höchstens drei Jahren von selbst. Das ist der Moment, in dem die Gemeinschaft zum ersten Mal frei entscheidet. Vorbereitet wird diese Entscheidung nicht in der Versammlung, sondern in den Monaten davor — wie, steht auf der Seite zum Finden einer neuen Hausverwaltung, und was der Wechsel im Ablauf bedeutet, auf der Seite zum Wechsel der Hausverwaltung.

Ob und wie Gewährleistungsansprüche in Ihrem Fall gesichert werden müssen, ist eine Frage des Bauvertrags und der Abnahme. Sie gehört früh in anwaltliche Prüfung, nicht erst, wenn die Frist läuft.

Verwandte Begriffe

Bestellzeitraum · Erhaltungsplan · Ordnungsmäßige Verwaltung

Fazit

Die erste Verwaltung einer Anlage ist die einzige, die niemand aus der Gemeinschaft ausgesucht hat — und sie sitzt gleichzeitig an der Schnittstelle zu den Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger. Drei Jahre sind die gesetzliche Obergrenze, nicht die Regellaufzeit. Wer die Mängelliste und die Fristen von Anfang an selbst führt, hat am Ende dieser drei Jahre eine echte Wahl. Ein schriftliches Angebot für diese Wahl kommt binnen drei Minuten: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.