Legionellenprüfung

Warmes Wasser, das lange in Leitungen steht, ist ein Gesundheitsrisiko — und für die Gemeinschaft zugleich eine Pflicht mit Frist. Wer die Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen versäumt, riskiert nicht nur eine Ordnungswidrigkeit, sondern im Schadensfall eine persönliche Verantwortung, die sich schwer abwälzen lässt.

Wen die Pflicht trifft

Die Trinkwasserverordnung knüpft an zwei Merkmale an: eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung und eine Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit. Großanlage bedeutet vereinfacht: ein Speicher oberhalb einer bestimmten Größe oder ein größerer Leitungsinhalt zwischen Erwärmung und Entnahmestelle. Zentrale Warmwasserbereitung im Keller eines Mehrfamilienhauses erfüllt das häufig.

Das zweite Merkmal ist der Punkt, an dem viele Gemeinschaften falsch abbiegen. Sobald in der Anlage auch nur eine Wohnung vermietet ist, liegt eine Abgabe im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit vor. Eine Anlage, in der ausschließlich Eigentümer selbst wohnen, ist regelmäßig nicht untersuchungspflichtig — sie wird es in dem Moment, in dem die erste Wohnung vermietet wird. Die Pflicht trifft dann nicht den einzelnen Vermieter, sondern den Betreiber der Anlage, und das ist die Gemeinschaft.

Was konkret zu tun ist

Untersucht wird in der Regel alle drei Jahre, bei gewerblicher Abgabe, durch ein akkreditiertes Labor und an festgelegten Probenahmestellen: Austritt des Erwärmers, Rücklauf und mehrere Entnahmestellen in den Strängen. Wird der technische Maßnahmenwert überschritten, folgen Meldung an das Gesundheitsamt, Ursachenforschung, Gefährdungsanalyse und Sanierungsmaßnahmen — von der thermischen Desinfektion bis zum Austausch von Leitungsabschnitten. Wer diese Fristen führt, ist in der Regel die Verwaltung; was sie für Ihre Gemeinschaft kostet: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.

Die Kosten der Untersuchung gehören zu den Betriebskosten und sind gegenüber Mietern umlagefähig. Die Kosten einer daraus folgenden Sanierung sind es nicht: Sie fallen als Erhaltungsmaßnahme der Gemeinschaft zur Last und werden über Rücklage oder Sonderumlage getragen. Diese Trennung sauber abzubilden, ist Aufgabe der Abrechnung — welche Posten dabei auf welcher Seite landen, ordnen die nicht umlagefähigen Kosten ein.

Ein Fall aus dem Essener Norden

In einer Anlage mit 18 Einheiten im Nordviertel wird erstmals untersucht, nachdem zwei Wohnungen vermietet wurden. Das Ergebnis liegt über dem Maßnahmenwert, die Ursache ist eine stillgelegte Steigleitung in einem leerstehenden Ladenlokal, in der Wasser steht. Nach Meldung an das Gesundheitsamt wird der tote Strang zurückgebaut, die Anlage gespült und nachbeprobt. Die Untersuchung kostete einen niedrigen dreistelligen Betrag, der Rückbau des Strangs ein Vielfaches davon — beides zusammen deutlich weniger als der Streit, der entstanden wäre, wenn ein Bewohner erkrankt wäre und die Gemeinschaft keine einzige Probe hätte vorweisen können.

Die Frage, die der Beirat stellen sollte

Es reicht, drei Dinge zu erfragen: Wann wurde zuletzt beprobt, wo liegen die Protokolle, und wann steht die nächste Untersuchung an? Wenn die Verwaltung darauf nicht innerhalb weniger Tage antworten kann, ist das ein belastbarer Hinweis darauf, dass auch andere Prüffristen nicht geführt werden. In welchem Zusammenhang diese Fristen zur Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft stehen, ordnet der Ratgeber dazu ein. Welche das im Einzelnen sind, sammeln die Wartungsverträge und Prüfpflichten.

Ob und in welchem Umfang Ihre Anlage untersuchungspflichtig ist, hängt von der konkreten Technik und der Nutzung ab. Diese Einordnung gehört in die Hand eines Fachbetriebs oder des Gesundheitsamts, nicht in eine Faustregel.

Verwandte Begriffe

Wartungsverträge und Prüfpflichten · Nicht umlagefähige Kosten · Elementarschadenversicherung

Fazit

Die Untersuchungspflicht entsteht meist nicht durch die Technik allein, sondern durch die erste vermietete Wohnung in der Anlage — und sie trifft die Gemeinschaft als Betreiber. Die Untersuchung selbst ist günstig, das Versäumnis kann teuer werden. Wer wissen will, ob in der eigenen Anlage jemand die Fristen führt, findet den Prüfweg in der Übersicht zur WEG-Verwaltung für Essener Gemeinschaften.

Wie eine Gemeinschaft größere Folgemaßnahmen geordnet durchbringt, zeigt die Sanierungsbegleitung. Wer dafür die Verwaltung wechseln will, bekommt das schriftliche Angebot binnen drei Minuten: Sofortangebot anfordern.