Wenn im Treppenhaus etwas passiert, fragt niemand zuerst nach der Ursache, sondern nach der Dokumentation. Wer nachweisen kann, dass die Anlage gewartet, geprüft und kontrolliert wurde, steht anders da als eine Gemeinschaft, die kein einziges Protokoll vorlegen kann. Genau dafür sind Wartungsverträge und Prüffristen da.
Der rechtliche Rahmen in zwei Sätzen
Die Gemeinschaft muss das Gemeinschaftseigentum in einem Zustand halten, von dem keine Gefahr für Dritte ausgeht — das ist die Verkehrssicherungspflicht, abgeleitet aus § 823 BGB. Und sie muss ihr Eigentum ordnungsmäßig verwalten, wozu § 19 WEG ausdrücklich die Erhaltung zählt. Aus beidem zusammen folgt, dass jemand die Anlagen im Haus regelmäßig anschauen, warten und prüfen lassen muss.
Welche Intervalle gelten, steht nicht in einem einzigen Gesetz, sondern verteilt: in der Betriebssicherheitsverordnung für überwachungsbedürftige Anlagen, in der Trinkwasserverordnung für die Wasserhygiene, in der Bauordnung des Landes für Brandschutz und Rauchwarnmelder, in Herstellervorgaben und technischen Regeln für den Rest.
Was in einer typischen Anlage anfällt
Heizung und Warmwasserbereitung, Aufzug, Rauchwarnmelder, Feuerlöscher und Brandschutztüren, Lüftungsanlagen, Garagentore und Schranken, Blitzschutz, Rückstauklappen und Hebeanlagen, Spielgeräte auf dem Hof, Bäume und Dachrinnen. Dazu kommen die Sichtkontrollen, die niemand beauftragt, weil sie in keinem Vertrag stehen: Handläufe, lose Fassadenteile, Beleuchtung im Treppenhaus, Stolperstellen auf Wegen.
Eine brauchbare Verwaltung führt daraus eine Liste mit Anlage, Vertragspartner, Intervall, letztem und nächstem Termin. Das klingt nach Verwaltungsroutine und ist in Wahrheit der Unterschied zwischen einer Gemeinschaft, die im Schadensfall ihre Sorgfalt belegen kann, und einer, die es nicht kann. Was eine Verwaltung für Ihre Gemeinschaft kostet, die diese Liste führt, rechnen Sie in zwei Zahlen aus.
Der Kostenpunkt, der regelmäßig falsch läuft
Wartungskosten sind Betriebskosten und gegenüber Mietern umlagefähig; die Betriebskostenverordnung nennt die einzelnen Anlagen in § 2. Reparatur und Ersatz sind es nicht. Vollwartungsverträge mischen beides, weil sie den Austausch von Verschleißteilen einschließen — dieser Anteil muss vor der Umlage herausgerechnet werden.
Der zweite wiederkehrende Fehler betrifft die Gemeinschaft selbst: Wartung wird aus dem laufenden Hausgeld bezahlt, größere Erneuerungen aus der Rücklage. Wer beides vermischt, verbraucht die Rücklage für Routine und steht ohne Mittel da, wenn die Heizung tatsächlich ersetzt werden muss. Wie sich ein solcher Rückstand aufbaut, beschreibt der Sanierungsstau.
Ein Fall aus Rellinghausen
In einer Anlage mit 22 Einheiten in Essen-Rellinghausen löst sich nach einem Sturm ein Stück Dachblech und beschädigt ein parkendes Auto. Der Halter fordert Schadensersatz von der Gemeinschaft. Entscheidend wird die Frage, ob das Dach regelmäßig kontrolliert wurde. Die Verwaltung legt Begehungsprotokolle aus zwei aufeinanderfolgenden Herbstbegehungen vor, in denen das betroffene Feld ausdrücklich als unauffällig vermerkt ist. Die Gebäudehaftpflicht reguliert, die Gemeinschaft bleibt außen vor. Ohne Protokolle hätte dieselbe Gemeinschaft erklären müssen, warum sie nichts getan hat.
Was Sie im Beirat damit anfangen
Fordern Sie einmal im Jahr die Wartungs- und Prüfliste an und gleichen Sie sie mit den Positionen der Abrechnung ab. Jede Position ohne passenden Vertrag ist erklärungsbedürftig, jeder Vertrag ohne Position in der Abrechnung ebenfalls. Diese Gegenprobe deckt mehr auf als das Durchblättern einzelner Rechnungen — und Sie dürfen sie verlangen, das Belegeinsichtsrecht deckt sie ab.
Ob ein bestimmtes Intervall für Ihre Anlage zwingend ist, hängt an Technik, Alter und Nutzung. Diese Einordnung gehört zum Fachbetrieb, nicht in eine allgemeine Liste.
Verwandte Begriffe
Legionellenprüfung · Aufzugswartung und TÜV-Prüfung · Erhaltungsplan
Fazit
Prüffristen entstehen aus vielen Vorschriften, treffen aber immer dieselbe Adresse: die Gemeinschaft. Nachgewiesen wird Sorgfalt nicht durch Erinnerung, sondern durch Protokolle, und die muss jemand führen. Wartung ist umlagefähig, Ersatz nicht — das sauber zu trennen, ist Aufgabe der Abrechnung, wie sie die Buchhaltung und Jahresabrechnung beschreibt.
Welche laufenden Pflichten eine Verwaltung darüber hinaus übernimmt, führt die WEG-Verwaltung auf. Ein schriftliches Angebot für Ihre Gemeinschaft liegt nach drei Minuten vor: Angebot in drei Minuten anfordern.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft prüfen — Sie bekommen in einem Satz die Antwort, ob etwas nicht stimmt. Kostenfrei und unverbindlich, für Essen und das westliche Ruhrgebiet.
Was die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kostet, steht in zehn Sekunden auf dem Bildschirm — das schriftliche Angebot dazu binnen drei Minuten im Postfach. Aufgeführt ist dort auch, was im Sofortangebot steht.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab. Wenn Sie einen Menschen sprechen möchten, bekommen Sie einen Rückruf.
