Aufzugswartung und TÜV-Prüfung

Zwei Dinge, die gern verwechselt werden, stehen hinter dem Aufzug im Haus: die Wartung durch eine Fachfirma und die wiederkehrende Prüfung durch eine unabhängige Stelle. Die eine hält die Anlage in Betrieb, die andere bescheinigt, dass sie sicher ist. Nur beides zusammen erfüllt die Pflichten der Gemeinschaft.

Die Prüfung ist Pflicht, der Wartungsvertrag ist Vernunft

Wiederkehrende Prüfungen von Aufzugsanlagen schreibt die Betriebssicherheitsverordnung vor. Geprüft wird durch eine zugelassene Überwachungsstelle, im Wechsel als Haupt- und als Zwischenprüfung, sodass in der Regel alle zwei Jahre eine Prüfung ansteht. Die Prüfplakette in der Kabine nennt den Monat der nächsten Prüfung — das ist die einfachste Kontrolle, die jeder Eigentümer ohne Unterlagen durchführen kann.

Die Wartung dagegen schreibt keine Verordnung im Detail vor. Sie ergibt sich aus der Betreiberpflicht und den Herstellerangaben und wird über einen Vertrag mit einer Fachfirma organisiert. Ohne Wartung fällt die Anlage in der Prüfung durch, und die Stillstandszeiten steigen.

Beides zusammen gehört zur Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft, nicht zur Kür.

Hinzu kommt der Notruf. Eine Aufzugsanlage braucht ein Zwei-Wege-Kommunikationssystem, das eine ständig besetzte Stelle erreicht, und die Gemeinschaft muss organisiert haben, dass eingeschlossene Personen zügig befreit werden. Ein Notfallplan mit Telefonnummern, Schlüsselhinterlegung und Zuständigkeiten gehört deshalb zu den Unterlagen jeder Anlage mit Aufzug. Geführt werden sie in der Regel von der Verwaltung — was die für Ihre Gemeinschaft kostet, zeigt der Rechner: Jetzt Ihren Preis berechnen.

Wer bezahlt was

Die laufenden Betriebs-, Wartungs- und Prüfkosten des Aufzugs sind Betriebskosten. § 2 Nummer 7 der Betriebskostenverordnung nennt sie ausdrücklich, sie sind gegenüber Mietern umlagefähig und gehören damit zu den umlagefähigen Betriebskosten. Der Austausch von Steuerung, Seilen oder Türantrieb ist dagegen keine Wartung mehr, sondern eine Erhaltungsmaßnahme — sie wird aus Rücklage oder Sonderumlage finanziert und ist nicht umlagefähig.

Genau an dieser Grenze entstehen die meisten Fehler in Abrechnungen. Ein Vollwartungsvertrag enthält oft auch den Ersatz von Verschleißteilen; dieser Anteil ist dann herauszurechnen, bevor die Position beim Mieter landet. Wie eine Abrechnung aussieht, die solche Mischposten von sich aus trennt, zeigt die Seite zu Abrechnung und Kontoführung.

Ein Beispiel

In einem Wohnhochhaus im Essener Ostviertel steht der Aufzug innerhalb eines halben Jahres viermal still, jedes Mal für mehrere Tage. Der Beirat lässt sich die Wartungsberichte geben und stellt fest, dass drei aufeinanderfolgende Wartungen als nicht durchgeführt vermerkt sind, weil der Techniker keinen Zugang zum Triebwerksraum hatte. Der Schlüssel lag bei einem Eigentümer, der tagsüber arbeitet. Nach Einrichtung eines Schlüsseltresors am Haus sinken die Ausfälle deutlich. Die Ursache war kein technischer Defekt, sondern eine organisatorische Lücke — und die stand in den Berichten, die zwei Jahre lang niemand gelesen hatte.

Was eine Gemeinschaft konkret prüfen kann

Vier Punkte reichen für eine erste Einschätzung. Liegt die letzte Prüfbescheinigung vor, und sind die darin genannten Mängel abgearbeitet? Passt das Datum auf der Plakette zur Bescheinigung? Werden die Wartungsberichte der Verwaltung übergeben und aufbewahrt? Und ist der Notruf tatsächlich aufgeschaltet — nicht laut Vertrag, sondern nach einem Probealarm?

Eine Verwaltung, die diese vier Antworten ohne Suchen liefert, führt ihre Prüffristen. Eine, die wochenlang braucht, tut es vermutlich nicht. Das ist eines der Warnsignale, das sich ohne Fachwissen überprüfen lässt und trotzdem viel über die Arbeitsweise verrät — weitere sammelt die Seite zu den Warnsignalen einer schlechten Hausverwaltung.

Verwandte Begriffe

Wartungsverträge und Prüfpflichten · Umlagefähige Betriebskosten · Elementarschadenversicherung

Fazit

Wartung und Prüfung sind zwei getrennte Pflichten mit zwei getrennten Nachweisen; nur die Prüfung ist verordnungsrechtlich getaktet, nur die Wartung hält die Anlage im Betrieb. Beide sind umlagefähig, der Ersatz von Bauteilen ist es nicht. Ob in Ihrer Anlage jemand die Fristen und die Berichte führt, beantwortet ein Blick auf die Plakette und eine Frage an die Verwaltung — welche Leistungen dazu laufend gehören, ordnet die Seite zur Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft ein. Das schriftliche Angebot für Ihre Gemeinschaft kommt binnen drei Minuten: Direkt zum Sofortangebot.