Starkregen kennt keine Lagegunst. Wasser, das nicht mehr abfließt, steht innerhalb von Minuten im Keller, und die normale Wohngebäudeversicherung zahlt dafür nichts — sie deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Für alles, was von außen aus Boden oder Himmel kommt, braucht die Gemeinschaft einen zusätzlichen Baustein.
Was der Zusatz abdeckt
Welche Bausteine eine Gebäudeversicherung für die WEG insgesamt umfasst, führt der Ratgeber dazu auf. Zum Elementarschutz gehören typischerweise Überschwemmung und Rückstau, Starkregen, Erdrutsch und Erdsenkung, Schneedruck und Lawinen, in manchen Bedingungen auch Erdbeben und Vulkanausbruch. Entscheidend ist nicht der Oberbegriff, sondern der Wortlaut der Bedingungen: Ob Rückstau aus der Kanalisation mitversichert ist und unter welchen Voraussetzungen, unterscheidet sich von Vertrag zu Vertrag erheblich.
Häufig verlangt der Versicherer bauliche Vorkehrungen, damit der Schutz greift — eine funktionsfähige Rückstausicherung zum Beispiel. Fehlt sie oder ist sie nicht gewartet, kann der Schutz im Schadensfall ins Leere gehen. Das verbindet den Versicherungsschutz unmittelbar mit den Wartungsverträgen und Prüfpflichten der Anlage.
Warum das ein Beschlussthema ist
Über den Abschluss und den Umfang der Gebäudeversicherung entscheidet die Eigentümerversammlung. Die Frage ist damit nicht, ob die Verwaltung das für richtig hält, sondern ob die Gemeinschaft einen Beschluss gefasst hat. Nach § 19 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung auch eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums. Wo die Grenze zwischen angemessen und übertrieben verläuft, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört bei Streit vor eine anwaltliche Prüfung.
Praktisch bedeutsam ist die Kehrseite: Lehnt die Versammlung den Elementarschutz ab, sollte das Protokoll das festhalten. Eigentümer, die anders entschieden hätten, wissen dann, woran sie sind — und die Verwaltung hat dokumentiert, dass sie das Thema vorgelegt hat. Wie hoch die Verwaltervergütung für Ihre Gemeinschaft neben solchen Beiträgen liegt, zeigt der Rechner: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.
Die Essener Lage, nüchtern betrachtet
Das Stadtgebiet wird von Ruhr, Emscher und einer Reihe kleinerer Läufe durchzogen, und der Umbau des Emschersystems hat die Entwässerung in Teilen der Stadt verändert. Für die Versicherung zählt aber weniger die Nähe zu einem Fluss als die Einstufung der Adresse in den Gefährdungsklassen, die Versicherer verwenden. Zwei Häuser in derselben Straße können unterschiedlich eingestuft sein, wenn sie unterschiedlich tief liegen.
Welche örtlichen Besonderheiten für Gemeinschaften im Stadtgebiet sonst noch zählen, führt die Seite zur Hausverwaltung in Essen zusammen.
Ein zweiter Punkt betrifft die Hanglagen im Essener Süden: Dort entstehen Schäden seltener durch Überschwemmung als durch abfließendes Oberflächenwasser, das sich seinen Weg durch Lichtschächte und Kellerfenster sucht. Diese Fälle zählen bedingungsseitig meist zu Starkregen, nicht zu Überschwemmung.
Ein Fall
In einer Anlage mit neun Einheiten in Essen-Bergeborbeck läuft nach einem Gewitter der Keller über. Betroffen sind Heizungsanlage, sämtliche Kellerabteile und der Aufzugsschacht. Die Gebäudeversicherung lehnt ab, weil kein Elementarbaustein vereinbart ist. Die Gemeinschaft beschließt eine Sonderumlage; auf eine Wohnung entfallen mehrere tausend Euro. In der Versammlung stellt sich heraus, dass der Elementarschutz zwei Versammlungen zuvor auf der Tagesordnung stand und aus Kostengründen abgelehnt wurde — der jährliche Mehrbeitrag hätte je Einheit im unteren zweistelligen Bereich gelegen.
Was Sie in zehn Minuten prüfen können
Nehmen Sie die letzte Versicherungspolice und suchen Sie nach dem Wort „Elementar“ oder „weitere Naturgefahren“. Steht es dort nicht, ist der Schutz nicht vereinbart. Prüfen Sie zweitens, ob Kellerräume und technische Anlagen im Umfang enthalten sind, und drittens, ob eine Selbstbeteiligung vereinbart ist.
Wenn Sie nichts finden oder die Unterlagen nicht vorliegen, ist das bereits das Ergebnis. Der Zugang zu Policen gehört zum Belegeinsichtsrecht, und eine Verwaltung, die eine Police nicht innerhalb weniger Tage vorlegen kann, hat ein Ordnungsproblem. Zu den laufenden Aufgaben, die eine Verwaltung hier übernimmt, gehört die Prüfung des Versicherungsumfangs — die Übersicht dazu steht auf der Seite zur Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft.
Verwandte Begriffe
Erhaltungsmaßnahme · Wartungsverträge und Prüfpflichten · Aufzugswartung und TÜV-Prüfung
Fazit
Elementarschäden sind in der Standarddeckung nicht enthalten; der Schutz entsteht erst durch einen zusätzlichen Baustein und einen Beschluss der Versammlung. Welche Naturgefahren tatsächlich abgedeckt sind, verrät nur der Bedingungstext, nicht der Produktname. Eine abgelehnte Aufnahme gehört ins Protokoll, damit später nachvollziehbar bleibt, wer wann wie entschieden hat. Ein schriftliches Angebot für die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft kommt binnen drei Minuten: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft prüfen — Sie bekommen in einem Satz die Antwort, ob etwas nicht stimmt. Kostenfrei und unverbindlich, für Essen und das westliche Ruhrgebiet.
Für die Versammlung brauchen Sie eine Zahl auf Papier: Sie bekommen sie als PDF, binnen drei Minuten, ohne Rückruf und ohne Termin. Beschrieben ist der Weg zum Angebot in drei Minuten.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab. Wenn Sie einen Menschen sprechen möchten, bekommen Sie einen Rückruf.
