Ein Fehler in der Abrechnung, eine versäumte Frist, ein übersehener Versicherungsfall: Schäden aus der Verwaltungstätigkeit gehen selten in die Hunderte, oft in die Zehntausende. Ob die Gemeinschaft dieses Geld je wiedersieht, entscheidet nicht die Rechtslage, sondern die Frage, ob hinter dem Verwalter eine Versicherung steht.
Die Pflicht und ihre Grundlage
Wer die Erlaubnis nach § 34c GewO für die Wohnimmobilienverwaltung hat, muss eine Berufshaftpflichtversicherung unterhalten. Die Einzelheiten regelt § 15 der Makler- und Bauträgerverordnung: Die Versicherung muss während der gesamten Dauer der Tätigkeit bestehen, sie muss Vermögensschäden aus der Verwaltungstätigkeit abdecken, und sie muss eine in der Verordnung vorgegebene Mindestdeckung aufweisen.
Die Verordnung verlangt außerdem, dass der Versicherer die Behörde informiert, wenn der Vertrag endet. Damit ist der Fortbestand der Versicherung an den Fortbestand der Erlaubnis gekoppelt — fällt das eine weg, fällt das andere nach. Wer Anbieter vergleicht, sollte neben der Absicherung auch den Preis nebeneinanderlegen: Jetzt Ihren Preis berechnen.
Was abgedeckt ist und was nicht
Die Berufshaftpflicht deckt Vermögensschäden, die aus fehlerhafter Verwaltungstätigkeit entstehen: falsche Abrechnung, versäumte Anfechtung, unterlassene Kündigung eines Versorgungsvertrags, fehlerhafte Einberufung. Nicht abgedeckt sind vorsätzliche Handlungen — und damit auch nicht der Fall, den Eigentümer am meisten fürchten: die Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern.
Dafür braucht es einen zweiten Baustein, die Vertrauensschadenversicherung. Sie ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und deshalb der eigentliche Unterscheidungspunkt zwischen Anbietern. Wer nach Absicherung fragt, sollte beide Verträge getrennt ansprechen, sonst bekommt er eine Antwort, die nur die Hälfte der Frage beantwortet.
Eine dritte Ebene betrifft die Gemeinschaft selbst: Eine getrennte Kontoführung verhindert Schäden, statt sie zu ersetzen. Das ist immer der bessere Weg.
Ein Beispiel
In einer Anlage mit 30 Einheiten in Essen-Leithe läuft eine Gewährleistungsfrist für eine Dachsanierung ab, ohne dass die aufgetretenen Mängel angezeigt wurden. Die Nachbesserung kostet die Gemeinschaft im Ergebnis einen mittleren fünfstelligen Betrag. Die Gemeinschaft macht den Schaden gegenüber der Verwaltung geltend; deren Berufshaftpflicht reguliert nach Prüfung. Ohne Versicherung wäre die Frage gewesen, ob das Unternehmen den Betrag überhaupt aufbringen kann — bei kleinen Verwaltungen ist das die realistische Hürde, nicht der Anspruch selbst.
Wann der Anspruch verjährt
Ansprüche gegen die Verwaltung verjähren nach den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs, und die Frist läuft, sobald die Gemeinschaft von Schaden und Verursacher Kenntnis hat. In der Praxis beginnt sie damit oft früher, als Eigentümer annehmen — nämlich nicht mit der Feststellung des Fehlers in einer späteren Versammlung, sondern mit dem Zeitpunkt, in dem die Unterlagen den Fehler erkennen ließen.
Deshalb hängt die Durchsetzbarkeit eines Anspruchs unmittelbar daran, ob jemand die Unterlagen regelmäßig ansieht. Das Belegeinsichtsrecht ist insofern kein Kontrollinstrument gegen die Verwaltung, sondern die Voraussetzung dafür, dass die Gemeinschaft ihre eigenen Ansprüche nicht verliert.
Was Sie erfragen sollten
Verlangen Sie eine aktuelle Versicherungsbestätigung, nicht die Police und nicht eine Selbstauskunft. Die Bestätigung nennt Versicherer, Vertragsnummer, Gültigkeit und den versicherten Tätigkeitsbereich. Fragen Sie zweitens ausdrücklich nach einer Vertrauensschadenversicherung. Und fragen Sie drittens, ob die Bestätigung jährlich unaufgefordert an die Gemeinschaft geht.
Diese drei Punkte gehören in den Verwaltervertrag, nicht in ein Gespräch. Eine Verwaltung, die sie zusagt, aber nicht schriftlich festhält, hat die Zusage faktisch nicht gegeben. Welche Punkte in einem Vertrag sonst noch nachzuprüfen sind, führt die Seite zum Prüfen des Verwaltervertrags auf; woran sich Zuverlässigkeit im Alltag zeigt, belegen sechs überprüfbare Versprechen.
Ob ein konkreter Schaden von der Police erfasst ist, entscheidet der Bedingungstext im Einzelfall. Bei größeren Beträgen gehört diese Prüfung in anwaltliche Hände.
Verwandte Begriffe
Verwalterhaftung · Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO · Fortbildungspflicht des Verwalters
Fazit
Die Berufshaftpflicht ist Pflicht, die Vertrauensschadenversicherung ist es nicht — und genau in dieser Lücke liegt das Risiko, das Eigentümer am meisten beschäftigt. Ein Anspruch nützt nur so viel, wie dahintersteht. Eine jährliche Bestätigung im Vertrag zu verankern, kostet nichts und ersetzt jede Vertrauensfrage. Das schriftliche Angebot mit Leistungsumfang und Laufzeit kommt binnen drei Minuten: Sofortangebot in drei Minuten anfordern.
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