Heizkostenverordnung

Warum ein Nachbar mit derselben Wohnungsgröße weniger zahlt als Sie, erklärt sich fast immer aus einer einzigen Verordnung. Sie schreibt vor, dass Heizung und Warmwasser überwiegend nach tatsächlichem Verbrauch abzurechnen sind — und sie geht dabei den Regeln vor, die in Ihrer Teilungserklärung stehen.

Der Kern in Zahlen

Zwischen 50 und 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach erfasstem Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum. Über die genaue Aufteilung innerhalb dieses Korridors entscheidet die Gemeinschaft, in der Regel durch Beschluss. Ein Wert von 70 zu 30 belohnt sparsames Heizen stärker; ein Wert von 50 zu 50 dämpft die Unterschiede zwischen exponierten und geschützten Wohnungen.

Wichtig ist der Vorrang: Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht. Eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist insoweit unwirksam. Nur in den ausdrücklich genannten Ausnahmefällen — etwa bei Gebäuden mit sehr geringem Wärmebedarf oder bei Passivhäusern — gilt sie nicht.

Was daraus für die Abrechnung folgt

Die Gemeinschaft braucht Erfassungsgeräte in jeder Nutzeinheit, muss ablesen lassen und die Ergebnisse in eine Verteilung überführen. Daraus entstehen die typischen Streitpunkte: nicht ablesbare Wohnungen, Nutzerwechsel mitten im Jahr, Rohrwärmeverluste in schlecht gedämmten Steigsträngen, und der Umstand, dass die Abrechnungsperiode des Wärmelieferanten selten deckungsgleich mit dem Wirtschaftsjahr ist. Die Lücke, die dabei entsteht, beschreibt das Differenzkonto Heizkosten.

Hinzu kommt die unterjährige Verbrauchsinformation bei fernablesbaren Geräten: Nutzer sollen monatlich erfahren, wie viel sie verbrauchen. Bleibt diese Information aus, sieht die Verordnung eine eigene, kleinere Kürzung vor — unabhängig von der großen Kürzung wegen fehlender Verbrauchserfassung. Was die Verwaltung kostet, die diese Abrechnung für Ihre Gemeinschaft organisiert, rechnen Sie in zwei Zahlen aus.

Ein Beispiel

In einer Anlage mit 24 Einheiten in Essen-Bedingrade beschließt die Versammlung, den Verbrauchsanteil von 50 auf 70 Prozent anzuheben. Für eine Eigentümerin im gut gedämmten Mittelgeschoss sinkt der Heizkostenanteil im folgenden Abrechnungszeitraum um rund 180 Euro, für einen Eigentümer in der Dachgeschosswohnung steigt er um einen ähnlichen Betrag. Beide haben nicht anders geheizt. Verändert hat sich nur der Schlüssel — und genau deshalb gehört die Entscheidung in die Versammlung und nicht in die Hand der Verwaltung.

Wer die Abrechnung tatsächlich erstellt

In den meisten Gemeinschaften erstellt nicht die Verwaltung die Heizkostenabrechnung, sondern ein Messdienstleister. Die Verwaltung liefert die Kostenpositionen und den beschlossenen Schlüssel, der Dienstleister rechnet, die Verwaltung übernimmt das Ergebnis in die Jahresabrechnung.

Daraus folgt eine Zuständigkeit, die bei Fehlern oft ins Leere läuft: Der Eigentümer fragt die Verwaltung, die Verwaltung fragt den Dienstleister, und dazwischen vergehen Wochen. Eine Verwaltung, die die Abrechnung vor der Weitergabe selbst gegen die Lieferantenrechnung prüft, fängt genau diese Schleife ab. Welche Schritte dabei anfallen, beschreibt der Ratgeber zur Heizkostenabrechnung.

Was Sie prüfen können, ohne Fachwissen

Suchen Sie in Ihrer Heizkostenabrechnung nach der Angabe des Verteilerschlüssels. Er steht meist als „70/30″ oder „50/50″ auf dem Deckblatt. Prüfen Sie zweitens, ob Ihr abgelesener Verbrauch und der Gesamtverbrauch des Hauses ausgewiesen sind — ohne beides können Sie nichts nachvollziehen. Und prüfen Sie drittens, ob die abgerechnete Menge zur Rechnung des Lieferanten passt.

Fällt dabei etwas auf, ist der nächste Schritt nicht die Anfechtung, sondern die Einsicht in die Belege. Das Belegeinsichtsrecht umfasst auch die Unterlagen des Messdienstleisters. Erst wenn sich daraus ein Fehler ergibt, stellt sich die Frage nach Fristen und Rechtsmitteln.

Verwandte Begriffe

Kürzungsrecht bei der Heizkostenabrechnung · Eichfrist Wasserzähler · Differenzkonto Heizkosten

Fazit

Die Heizkostenverordnung erzwingt eine überwiegend verbrauchsabhängige Verteilung und steht dabei über abweichenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. Innerhalb des Korridors zwischen 50 und 70 Prozent entscheidet die Versammlung — eine Entscheidung mit spürbaren Folgen für einzelne Wohnungen. Ob Ihre Abrechnung diese Vorgaben einhält, lässt sich am Deckblatt und an den Belegen prüfen; wie eine Abrechnung aussieht, die solche Fragen gar nicht erst aufwirft, zeigt die Buchhaltung und Jahresabrechnung. Das schriftliche Angebot für Ihre Gemeinschaft liegt nach drei Minuten vor: Angebot in drei Minuten anfordern.