Jeder Zähler im Haus hat ein Verfallsdatum. Läuft es ab, darf der Zählerstand nicht mehr ohne Weiteres zur Abrechnung verwendet werden — auch dann nicht, wenn das Gerät technisch einwandfrei arbeitet. Wer das übersieht, riskiert, dass eine ganze Jahresabrechnung angreifbar wird.
Die Fristen und ihre Grundlage
Mess- und Eichgesetz und Mess- und Eichverordnung geben die Verwendungsdauer geeichter Messgeräte vor. Für Kaltwasserzähler sind es sechs Jahre, für Warmwasserzähler und Wärmezähler fünf Jahre. Gerechnet wird ab dem Ende des Jahres, in dem geeicht wurde — das Eichjahr steht als Zahl auf dem Gerät oder auf der Plombe.
Nach Ablauf gibt es zwei Wege: Austausch gegen ein neu geeichtes Gerät oder Befundprüfung. Der Austausch ist der Regelfall, weil er bei den üblichen Gerätepreisen günstiger ist als die Prüfung. Wer ein Gerät über die Frist hinaus verwendet, begeht eine Ordnungswidrigkeit — das ist der Teil, der in Gemeinschaften regelmäßig unterschätzt wird. Geführt werden solche Fristen von der Verwaltung; was die für Ihre Gemeinschaft kostet: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.
Was ein abgelaufener Zähler für die Abrechnung bedeutet
Die Werte sind nicht automatisch wertlos. Wer sich auf sie stützt, muss im Streitfall aber darlegen, dass das Gerät richtig gemessen hat — die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit, die ein geeichter Zähler mitbringt, entfällt. In der Praxis heißt das: Ein einzelner Eigentümer kann die auf diesen Zähler gestützte Verteilung bestreiten, und die Gemeinschaft muss dann nachweisen, nicht er widerlegen.
Bei der Verteilung der Heizkosten kommt eine zweite Ebene hinzu. Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, greift das Kürzungsrecht der Heizkostenverordnung. Ob ein abgelaufener Zähler diesen Fall auslöst, hängt vom Einzelfall ab und ist keine Frage, die sich pauschal beantworten lässt; sie gehört bei größeren Beträgen anwaltlich geprüft.
Ein Beispiel
In einer Anlage mit 16 Einheiten in Essen-Frintrop fällt einem Eigentümer beim Ablesen auf, dass die Plombe an seinem Warmwasserzähler eine Jahreszahl trägt, die weit zurückliegt. Er fragt nach und erfährt, dass alle Wohnungszähler zum selben Zeitpunkt eingebaut wurden. Die Abrechnung des laufenden Zeitraums stützt sich damit auf 16 Geräte außerhalb der Eichfrist. Die Gemeinschaft tauscht daraufhin alle Zähler in einem Zug aus und verhandelt dabei einen Mengenpreis, der deutlich unter dem Einzelpreis liegt. Wäre der Austausch turnusmäßig geplant gewesen, hätte er dasselbe gekostet — nur ohne die Diskussion in der Versammlung.
Wer die Kosten trägt
Der Austausch von Zählern im Gemeinschaftseigentum ist Sache der Gemeinschaft. Die Kosten der Eichung beziehungsweise der Gerätemiete gehören zu den Betriebskosten und sind gegenüber Mietern umlagefähig; § 2 Nummer 5 und 6 der Betriebskostenverordnung erfassen die Kosten der Verwendung von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung. Der Kauf neuer Geräte ist dagegen keine Betriebskostenposition, sondern eine Erhaltungsmaßnahme.
Viele Gemeinschaften mieten die Zähler deshalb bei einem Messdienstleister. Das verschiebt den Kauf in eine laufende, umlagefähige Miete — und bindet die Gemeinschaft zugleich an eine Vertragslaufzeit, die oft länger ist als eine Verwalterbestellung.
Was Sie im Beirat abfragen können
Eine einzige Frage reicht: Wann laufen die Eichfristen der Kalt-, Warmwasser- und Wärmezähler ab, getrennt nach Geräteart? Wer darauf mit einer Liste antwortet, führt seine Fristen. Wer mit „das macht der Messdienst“ antwortet, hat die Verantwortung delegiert, aber nicht kontrolliert — die Verantwortung bleibt bei der Gemeinschaft.
Diese Liste gehört in denselben Ordner wie die Wartungsverträge und Prüfpflichten und sollte auf jeder ordentlichen Versammlung als Tagesordnungspunkt auftauchen, solange ein Austausch ansteht. Wie eine Verwaltung solche Fristen laufend führt, beschreibt die Seite zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
Verwandte Begriffe
Differenzkonto Heizkosten · Kürzungsrecht bei der Heizkostenabrechnung · Heizkostenverordnung
Fazit
Sechs Jahre für Kaltwasser, fünf für Warmwasser und Wärme: Das sind die Fristen, nach deren Ablauf ein Zähler nicht mehr ohne Weiteres trägt. Der Austausch ist planbar und in der Summe günstig, die Folgen des Versäumnisses sind es nicht. Wer wissen will, ob seine Anlage im Takt liegt, braucht dafür eine Liste — und die muss jemand führen; wie eine Abrechnung aussieht, die auf sauberen Werten steht, zeigt die Seite zu Abrechnung und Kontoführung. Ein schriftliches Angebot für Ihre Gemeinschaft kommt binnen drei Minuten: Direkt zum Sofortangebot.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
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