Fünfzehn Prozent weniger zahlen, weil falsch abgerechnet wurde: Dieses Recht steht in der Heizkostenverordnung, und es gilt unabhängig davon, ob jemand einen Schaden nachweisen kann. Es ist damit eines der wenigen Instrumente, das sich ohne Gericht und ohne Gutachten durchsetzen lässt.
Wann die Kürzung greift
§ 12 der Heizkostenverordnung erlaubt dem Nutzer, den auf ihn entfallenden Anteil der Kosten um 15 Prozent zu kürzen, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Der Klassiker: Die Kosten werden allein nach Wohnfläche verteilt, obwohl Erfassungsgeräte vorhanden sind oder hätten vorhanden sein müssen. Ebenso erfasst sind Fälle, in denen der vorgeschriebene Korridor zwischen 50 und 70 Prozent Verbrauchsanteil nicht eingehalten wurde. Für andere Nebenkosten gelten eigene Regeln — ein Beispiel: Müllgebühren in Essen einfach erklärt. Wer nach einem solchen Fehler Verwaltungen vergleichen will: Preis für Ihre Gemeinschaft ausrechnen.
Daneben gibt es eine zweite, kleinere Kürzung: Bleibt bei fernablesbaren Geräten die monatliche Verbrauchsinformation aus, kann der Nutzer um 3 Prozent kürzen. Beide Kürzungen betreffen die Abrechnung des Zeitraums, in dem der Verstoß liegt, nicht rückwirkend alle vergangenen. Wie eine Abrechnung aufgebaut ist, die diese Fehler vermeidet, beschreibt der Ratgeber zur Heizkostenabrechnung.
Wer gegenüber wem kürzt
Hier verläuft die Grenze, die am häufigsten übersehen wird. Das Kürzungsrecht steht dem Nutzer zu. Im Mietverhältnis ist das der Mieter gegenüber dem Vermieter. Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist die Lage differenzierter: Ob und wie ein einzelner Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft kürzen kann, hängt davon ab, wie die Abrechnung aufgebaut ist und welcher Beschluss gefasst wurde. Diese Frage ist einzelfallabhängig und gehört bei relevanten Beträgen anwaltlich geprüft.
Praktisch entsteht daraus eine unangenehme Kette: Liefert die Gemeinschaft eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung, kürzen die Mieter gegenüber den vermietenden Eigentümern, und diese bleiben auf der Differenz sitzen, solange sie sie nicht gegenüber der Gemeinschaft geltend machen können. Wer vermietet, hat deshalb das größte Interesse an einer sauberen Abrechnung — der Zuschnitt dafür steht unter SEV für Ihre vermietete Wohnung, also der Sondereigentumsverwaltung.
Ein Fall aus Überruhr
In einer Anlage mit elf Einheiten in Essen-Überruhr fällt während des Abrechnungszeitraums die zentrale Erfassung aus. Der Messdienst rechnet ersatzweise vollständig nach Wohnfläche ab. Ein vermietender Eigentümer reicht die Abrechnung unverändert an seinen Mieter weiter. Der Mieter kürzt um 15 Prozent — das sind bei einem Heizkostenanteil von 1.240 Euro rund 186 Euro. Der Eigentümer bringt den Fall in die Versammlung; die Gemeinschaft lässt die Abrechnung nach dem in der Verordnung vorgesehenen Ersatzverfahren neu erstellen. Danach entfällt der Kürzungsgrund für den folgenden Zeitraum, für den abgerechneten bleibt er bestehen.
Was das Kürzungsrecht nicht ist
Es ist kein allgemeines Druckmittel gegen eine Abrechnung, die man für zu hoch hält. Es knüpft ausschließlich an den Verstoß gegen die Verteilungsregeln an, nicht an die Höhe der Kosten, nicht an die Qualität der Heizung und nicht an verspätete Lieferung. Wer wegen eines anderen Mangels kürzt, riskiert einen Zahlungsrückstand — und damit die Mechanik, die das Forderungsmanagement in Gang setzt.
Ebenso wenig ersetzt es die Fristenkontrolle. Ein Beschluss über Nachschüsse bleibt anfechtbar, und dafür gilt die Anfechtungsfrist von einem Monat — unabhängig davon, ob daneben ein Kürzungsrecht besteht.
Was Sie zuerst tun
Prüfen Sie, ob in der Abrechnung ein Verbrauchsanteil ausgewiesen ist und ob er im Korridor liegt. Prüfen Sie zweitens, ob für Ihre Wohnung überhaupt ein abgelesener Wert eingesetzt wurde oder ein geschätzter. Und prüfen Sie drittens, ob Sie im laufenden Zeitraum monatliche Verbrauchsinformationen erhalten haben, falls Ihre Geräte fernablesbar sind.
Drei Antworten, die niemand für Sie beschaffen muss — und die zusammen zeigen, ob Ihre Gemeinschaft an dieser Stelle sauber arbeitet. Welche Anforderungen dahinterstehen, ordnet die Heizkostenverordnung ein.
Verwandte Begriffe
Heizkostenverordnung · Differenzkonto Heizkosten · Eichfrist Wasserzähler
Fazit
Das Kürzungsrecht sanktioniert einen bestimmten Fehler — die nicht verbrauchsabhängige Verteilung — und keinen anderen. Es wirkt ohne Schadensnachweis und ist deshalb wirksam, aber es ist eng begrenzt. Wer vermietet, trägt die Folgen einer fehlerhaften Abrechnung zuerst; wie sich das auf das Verhältnis zwischen Gemeinschaft und Eigentümer auswirkt, ordnet die Seite zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ein. Ein schriftliches Angebot für Ihre Gemeinschaft kommt binnen drei Minuten: Sofortangebot anfordern.
Ihre Verwaltung beantwortet das nicht?
Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft prüfen — Sie bekommen in einem Satz die Antwort, ob etwas nicht stimmt. Kostenfrei und unverbindlich, für Essen und das westliche Ruhrgebiet.
Für die Versammlung brauchen Sie eine Zahl auf Papier: Sie bekommen sie als PDF, binnen drei Minuten, ohne Rückruf und ohne Termin. Beschrieben ist der Weg zum Angebot in drei Minuten.
Am Telefon nimmt rund um die Uhr ein KI-Assistent ab. Wenn Sie einen Menschen sprechen möchten, bekommen Sie einen Rückruf.
